北京自持地塊溢價上限調低，開發商們會買賬麼?

自去年 9月30日北京市政府明確強化了“控地價、限房價”的土地出讓政策以來，競自持面積成了房企重點關注的話題，而相關政策和競拍細節一再優化調整。諸如，自持面積經歷了從當初的100%全自持到70%的上限調整。又如，北京自持地塊溢價上限常見在40-50%區間，然而最近，海澱區的兩宗住宅用地拍賣卻打破了這一定律。

日前，北京海澱區的兩宗住宅用地迎來現場拍賣，即海澱區“海淀北部地區整體開發”翠湖科技園HD00-0303-6009、6010地塊R2二類居住用地，以及HD00-0303-6019、6020地。該兩宗地塊吸引了包括國瑞+中鐵建+碧桂園、遠洋+華潤+中糧+天恒、金隅、保利+首開、金融街、中海、萬科+平安、金地等多家企業及聯合體的競拍。最終，經過17輪舉牌，國瑞+中鐵建+碧桂園以總價58.08億，36%的自持面積拿下6010地塊，溢價率僅20%。而另一宗地塊被萬科+平安以總價18.055億，44%的自持面積拿下，溢價率15%。

要知道，對於住宅地塊的拍賣而言，市場中常見為50%左右的溢價上限，開發商們也大都心照不宣的按照這條規律，以50%的溢價上限做開拍前的土地預算。而此次拍賣中，20%和15%的溢價上限著實讓人大跌眼鏡，畢竟在土拍歷史上，如此低的溢價上限實屬罕見。

無疑，調低溢價上限相當於降低出讓總價，對於開發商來説是一個利好消息，在自持地塊開發遲遲找不到突破口的當下，這或許是一個破局之道。

但是，減少的這部分總價能裹住自持面積部分的開發與運營成本嗎?開發商們會買買賬麼?

重大信號：北京自持地塊溢價上限調低

結合近兩年的自持比例和溢價上限情況，中國網地産中國據國土局官網梳理髮現，自去年11月以來，海澱區共出讓6宗住宅用地。對比其溢價率和自持比例，不難發現，海澱區的溢價上限呈逐漸下降趨勢。

資料顯示，2016年11月，海澱區最早的一宗競自持地塊的溢價率為47.69%，自持住宅比例100%。隨後萬科以30%及34%的溢價率拿下2宗全自持地塊，至2017年8月，攔腰低至15%的溢價上限。短短半年之內，溢價率由47.69%逐漸下降至15%，降幅驚人。

而對比同期自持區域而言，大興、房山、豐臺、順義等區域的溢價率多為49%左右，海澱區的溢價上限明顯位於低位。

對此，亞豪機構總監郭毅認為，“近年來 ，海淀出讓的可銷售住宅用地較為稀少，土地資源相對珍貴。因此，在土地管理方面，政府一方面會管控土地總價，給市場一個健康理性的土地信號。另一方面調低溢價上限，將促使市場由開發模式轉化為長租公寓，有利於解決海淀當地産業的人口居住問題。”

開發商會買賬麼？

在業內人士看來，對於自持宅地，特別是100%自持宅地來説，如何開發運營一直是個棘手的難題。

相比其他類地塊，全自持開發自帶多種難題，對於拿地、建造、成本以及租金回報、投資回報、人才等都具有不小的考驗，同時在多變的宏觀政策下，決策者的壓力很大，這也直接導致了很少決策者敢於做全自持的決定。

儘管自持地塊依然面臨許多困境，但是自持物業到底值不值得拿就是仁者見仁，智者見智了。

目前，市場上共出現了兩類聲音，一種觀點表示看好自持物業的發展未來，隨著行業不斷成熟，自持面臨的許多問題都將迎刃而解。然而轉型陣痛在所難免，與其等待市場成熟期進入，不如提前搶佔先機。

這其中最典型的例子當屬萬科。2016年12月，作為第一家吃螃蟹企業，其以109億元的總價一舉拿下海澱區兩宗全自持地塊，引起業界一片譁然。不過，更意想不到的是，萬科在還沒算清楚賬的情況下，又以25.31億元再奪佛山市全自持地塊。3宗全自持地塊加持，讓市場看到了萬科試水自持物業的決心和勇氣。

而另一種觀點認為，自持物業收益低，週期長，在當前資金借貸緊張的情況下，不是一筆好買賣。不過，迫於高價地的壓力及自持限總價的誘惑，不少開發商們還會抱著撿漏的心理去碰一碰運氣，卻每到競自持環節連連敗陣。

這一情形在8號下午的拍賣現場得以知曉。當日海澱區的一宗土地競價環節中，金地集團在 16輪的激戰後終於到達溢價上限。而在競自持環節卻毫無舉牌動作。此外，當日的另一宗海淀土拍中，京投從競價到競自持連續廝殺了19輪，一副志在必得的決心，最後也停在了20%的自持門檻，再無舉動。而更為難得的是，這兩塊地都是極為少見的低溢價率。

可見，就算15%的溢價率，在難搞的自持地塊面前也並不那麼誘人。

那麼，經歷了15%的低溢價率之後，未來的土拍市場會是怎樣的趨勢?易居研究院總監嚴躍進表示，當前土地的溢價率已經明顯下降，這是政府對土地價格管控的一個重要導向，同時也有利於房企降低拿地成本，未來預計會控制在20%以內的溢價率。