地産30年，百舸爭流，形勢瞬變。在中國房地産發展歷史中，涌現了眾多對行業有影響力的企業，他們隨著時代步伐不斷迭新企業戰略，亦在持續探索與變革中引領了行業的進步。香港房企，在市場中的幾度自我沉淪，歷練了他們在資本運作、投資嗅覺方面的敏感反應，常被視為行業的風向標。

中國房地産發展30年期間，香港的房地産業大概經歷了四輪週期。其中，1985年-1989年為上升調整期，1990年-1997年為狂熱期。而到了1998年-2003年，亞洲金融危機的爆發，讓香港房價從1997年第4季度開始暴跌，平均價格指數從最高峰364點跌到2003年的137點，並在2003年中跌至最低點，與最高點相比，累計跌幅達65%。香港房地産的泡沫，頃刻間灰飛煙滅。2003年後，香港特區政府開始對房地産宏觀調控政策糾偏，推出了一系列穩定樓價政策，香港房價才開始穩步回升，進入恢復時期。

在歷經了多次金融風暴和樓市週期後，香港房地産企業普遍培養出了反週期的投資嗅覺，以及穩健的資金操控能力。

2011年，內地超過120個城市出臺了房價調控目標，46個大中城市出臺了“限購令”， 10個城市出臺了針對樓盤的強制“限價令”。“限價”、“限購”和“限貸”等多樣限制手段，致使房地産市場流通全面受阻。當年3月起，在全國重點城市範圍內，商品住宅成交量迅速下滑，至11月份，全國範圍內幾乎所有大中城市無可倖免地遭遇寒潮。

內地的調控和樓市的暫時低迷，打趴了一批內地房企。當時的他們，對於“低進高出”的投資邏輯還不擅長，或者説，他們的現金流已經被調控卡死。而已經“摸爬滾打”得更久的香港房企，則嗅出了其中的難得機會。僅這一年，港資房企在內地真金白銀的投入就接近了1000億元，長實地産（長江實業、和記黃埔）、新世界、恒基兆業、新鴻基、九龍倉等香港老牌房企，都加入到了內地樓市份額的搶奪中。

但不同於內地房企對高週轉的偏愛，香港稀少的土地出讓模式與較低的融資成本，使得香港房企更熱衷於投資物業的開發持有——在獲取長期穩定租金收入的同時，通過慢節奏開發，坐享土地增值收益。以新鴻基為例，其在內地的綜合體産品，均位於城市的頂級核心地段。優質的地段與物業項目，保證了長期的土地價值和産品價值，為自持物業帶來長久的吸引力，並帶來穩定的租金收入。

此外，香港房企對於負債率也十分看重，普遍採取銷售和持有比例平衡分配的模式，確保有穩定資金回流。同時，他們還樂衷於進行輕資産輸出，借助持續增長的優質物業估值，和穩定的租金收入回報，通過資産證券化REITs的退出機制，維持企業的低負債率與低杠桿率。

但從2013年開始，以李嘉誠拋售廣州、上海物業為起點，香港房企開始扎堆退出內地樓市。尤其在2015年中，包括新鴻基、華人置業、瑞安集團等香港企業，都將手頭的物業出售給了內地房企。華人置業甚至是清空了內地的可銷售型物業。

只能説，香港房企對於資本的逐利更甚于內地房企，他們對於國際匯率、外匯調控有著敏銳的察覺，而內地樓市趨於平穩的下半場，也令這一批熱愛高增長、高利潤的企業，不得不選擇了收縮戰線，賣樓套現。

【點評】香港房企的風格與香港人如出一轍，品質上精緻，而運作上精明。