全國工商聯房地産商會秘書長鐘彬

地産中國網訊 2015年12月8日下午，由中國網際網路新聞中心•地産中國網主辦的“第七屆地産中國論壇暨2015中國房地産年度紅榜頒獎典禮”在北京隆重舉行，本屆論壇以“資本催生大地産”為主題。論壇現場，全國工商聯房地産商會秘書長鐘彬表示，房地産的前端和後端才是未來的藍海。

當下的房地産行業正處於一個巨變的時代。鐘彬透露，最早成立的一批房地産企業已經離開或者正準備離開這個行業。2015年，不少企業賣的非常好，但是庫存仍在繼續增加;市場分化明顯，這種分化並不是單一的，企業、區域的分化也在加劇，集中度愈來愈高。一線城市開始回升、二線城市開始企穩、三四線城市仍以去庫存為主。此外，著力於三四線開發的企業，風險會進一步加大。

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【圖文直播】第七屆地産中國論壇暨2015中國房地産年度紅榜發佈

以下為演講實錄：

鐘彬：與公來講，地産中國網對中國房地産業做了很多的貢獻，與私來講謝總是我們很好的朋友，今天代表我們商會來捧場。因為最近我們基本上跟商會，因為要開年會，12月21日在廣州，開年會前我們希望跟商會的重要的企業一個一個做交流，有一條是肯定的，2015年大家認為真的是一面旗幟，明年是商會 15週年的紀念，15年來行業發生了一些變化，今天來講最大的變化是當時成立的最早的一批企業正在離開或者準備離開這個行業。

所以我們講供給側改革和房地産的下半場的內容，因為現在處在這樣的大的變革當中，地産到現在並不是就行業談行業，我們的經濟處在深度的結構調整期，下行換擋的加速，我們感覺變化比較大，還有拉動經濟的三架馬車在轉化，還有網際網路真的在改變我們，改變了遊戲規則，也改變了思維模式。

宏觀變局，一個是經濟結構調整，投資佔比下降。當投資佔GDP比重巔峰的時候，經濟增長一般會下來，這是全球的規律。

另外一方面，消費會上升，會成為中國經濟增長的動力，所以你發現，當年投資房地産的很多經營機構以及開發商現在正在研究消費升級，跟行業密切相關的消費升級，這也是適應未來的發展。

當前的行業有市場形勢，政策調控來講，我們應該可以看到政策調控、制度調控，行政調控往市場調控的轉變，2015年房地産商會做的重要的提案是行政審批的改革。其實國家和中央關於行業整個審批鏈條下希望減少不必要的流程，讓企業更方便。所以我們可以感覺到政府改革的力度和用心。

從利好的角度來講，一直在鼓勵房地産市場平穩健康發展，供給側改革會影響房地産未來的走向。市場形勢其實是三句話，第一就是我賣的非常好，賣的非常好，但是庫存也非常多;第二，市場分化很明顯，這個分化不僅僅是市場的分化，企業、區域的分化。剛剛出來的11月的數據，我估計12月一定會有變化，因為大家都在做最後的衝刺，也戶做財務報表的調整。

我們感覺到集中度更高，著力於三四線城市開發的企業，不是非大企業，這些是作為三四線，局部做的，風險在逐步的加大，庫存都有問題。這個話七月份總書記在全國統籌工作會議上提到了庫存是房地産重要的壓力。

三季度我們出現了一個這樣的開發投資98年以來的首次的負增長，我們講是98年以來的負增長，2000年成立商會，到今天首次負增長。

我們看一下下一個數據，商會做了兩個報告，一個是中國房地産企業景氣指數，一個是中國企業家信心指數報告，這是兩個不同的團隊做的，拿出來的東西驚人的相似，一個是做主觀的，一個是客觀的，三季度以後房地産的景氣指數也在下滑，信心指數也在下降。

一季度也不好，二季度突然變得非常好，到三季度又下行，而且下行的時候你會看到趨勢是還在往下面走，因為現在大企業很謹慎。中小企業基本上很悲觀，在這個情況下。

這是市場分化明顯，一線城市市場在回升，二線城市市場在企穩，三四線城市還在築底當中，最近商會給一個商業銀行做一個評估報告，什麼城市可以投，什麼區域可以投，什麼企業可以投，我們做了很多的維度。我們看到中國的城市與城市之間有很多問題，比如説城市凈流入和城市凈流出，還包括城市的GDP的變化，各種變化當中我們看到向好的城市，地産也是向好的，在整個的産業、人口要素都在下降的城市他真的是下行的，地産的確很麻煩。

我們會發現很多大企業退出一些城市，但是三四線還有很多的企業在投。高價拿地伴隨著高成本融資，我們在很長一段時間，房地産商會，會員企業反映這個問題，甚至當時那些企業做的最活躍，最成功的企業，步伐最大的企業，今天的壓力也最大，因為他們的存量大量的東西。

所以我們講房地産地産去庫存很重要，我們拿到的是十月末的數據，在銷售如此好的情況下你的庫存還在增加。我們感覺到當年突飛猛進的房地産，最好的時光有幾大紅利，人口紅利，城鎮化紅利，經濟發展紅利，制度性改革的紅利，這些紅利都在逐步的退出。人口紅利已經沒有了，城市化紅利還在調整，經濟發展還在深度調整當中，三架馬車在不斷的轉換過程當中，經濟改革一個是土地制度改革，當時給我們釋放這樣的招拍挂市場，有了土地市場，然後按揭有了消費市場，尤其是福利制度的取消有了供給市場，現在都沒有了，三個都在調整。所以我們行業怎麼升級，我們提出了幾條，第一是産業化，然後金融化，綠色低碳化，資訊化，更多的資訊化講的是網際網路化，還有國際化。所以我們需要更新資金結構釋放杠桿，也需要創新我們的商業模式，提升規模週轉效率，需要更豐富的項目的價值創造模式。通過産業與地産的結合來尋求新的發展方向。

所以我們的啟示是這樣的，原來我們只關注一頭叫開發，現在我們要關注上面和下面，我們所説的下面是什麼，關鍵詞是消費，是創新，是服務。中間開發的關鍵詞是要標準化，規模化，所以房地産行業的前端和後端才是未來的藍海，昨天晚上我們商會開了年會，450個主流的企業家參與，我一看450人裏面一大半是金融行業，在一個成熟的房地産市場裏面，重要的是兩個事情，第一個是金融，第二個是運營，運營變得非常重要，尤其是幾大家族的産業，FC、新鴻基，長江，最核心的是資産如何運用，所以最重要的是投資能力和運營能力。

我們講的供給側改革與房地産未來發展，裏面我們提出了一個産業發展新動力，優化勞動力成本的管理要素，在我們很久以前，房地産商會提出了房地産業我們希望成為中國實體經濟的承載者，而不是火車頭。因為我們放眼看國際市場，全球的房地産配置，全球房地産的發展，房地産行業裏面很大一部分是産業失業密切相關。

帶來的房地産發展空間有三個，政府方面，簡政放權，放鬆管制，國企改革，土地改革，提高創新，房地産行業的健康發展政府還有手段。房地産行業的新發展是三個方面，一個是優化住房及用地的供應結構，第二創造新供給，第三是開發商角色的轉型。這三個方面還有很大的空間。這裡面我們認為用地的供應結構是很大的方向。創造新供給方面是什麼呢，實際上我們有很多的地産，跟養老、商業、旅遊、物流、産業相關的，包括眾創空間。其實這些還有巨大的存量，所以本身房地産涉及到産品本身的豐富性。

角色的轉化收益不僅僅是開發商，甚至是優秀的投資商，管理商，優秀的運營服務商也會帶來巨大的空間。

所以我們講房地産金融運營地産的結合，金融裏面全産業鏈的解決方案，我們叫産業鏈的解決方案，但是我們還有很大一方面關於消費金融，比如説旅遊地産裏面，除了供給面的金融，消費面怎麼解決，包括我們講的養老裏面的消費金融怎麼解決，大的空間存在，這個會倒逼我們的改革和産品變革。

第二個是運營，運營裏面有兩個方面，一個是傳統産業，産業資源的深化優化，這個很重要。另外一方面關於移動網際網路大數據的結合，房地産商業我們跟中國電信關於開放性的大數據做了一個簽約，就是如何利用大數據為我們的客戶更加精準的發現需求，通過這種方式。所以移動網際網路和大數據的結合是關乎我們的運營能力。還有地産專專業化，智慧運維，專業規劃，能不能把你的産品做精，過去的市場是趨勢引領，只要在這個行業就可以盈利，現在不是這樣了，現在對你的地産的運營，對你的我們認為是構建行業的全新的生態鏈提出了更高的要求。

創造新供給，核心在於産品與服務。我們要建立這麼一個平臺，把平臺和用戶共同建立起這樣的生態，這個生態裏面需要産業平臺化、生態化和移動網際網路化。

商會不斷的推動行業的創新升級，去年到今年大量的眾創空間，網際網路+，社區服務，國際投資的和大數據的會議，房地産商會我們認為過去可能關注一個事兒，就是商業模式，因為商業模式是對行業很重要的。現在我們還要關注制度的變化，在商業模式上關注我們制度的建立以及産業的升級轉型，行業的要素，最重要建立一個商業文明，最終是商業邏輯的變化，一個尊重、共用、開放、包容的邏輯對行業是有很大的幫助的，這樣我們的行業才可以可持續發展，謝謝大家。