祥生地産終於打算為千億房企軍團獻上資本市場最後一塊拼圖。

6月3日晚間，港交所正式披露了祥生控股集團有限公司（下稱“祥生地産”）的上市招股書，建銀國際、農銀國際作為聯席保薦人。

繼2019年中梁成功登陸港交所後，前30未上市房企“獨苗”祥生地産便更受關注。據億翰智庫數據顯示，祥生地産2015年銷售額突破百億，達到109億元；2018年銷售額突破千億，達到1070.6億元。從百億到千億僅用了3年時間，複合增長率超過100%，成為名副其實的地産“黑馬”。

2019年，祥生地産全年合約銷售金額1225億元，排名26位。此次選擇登陸港交所，也使祥生地産走向資本、成為公眾公司。

近三年營收複合增長138% 全國化拓展速度加快

受銷售額影響，祥生地産營收的複合增長率也實現了超100%的增長。

招股書顯示，2017年2019年，祥生地産的營業收入分別為62.93億元、142.15億元、355.2億元，年均複合年增長率為137.6%。期間，對應的已確認建築面積分別為83.9萬平方米、142.3萬平方米、348.8萬平方米，複合年增長率為104%。為此，祥生地産表示，收益增加得益於物業開發及銷售業務的財務表現，而物業開發及銷售業務增加主要歸因于已交付總建築面積及已確認每平方米平均售價增加所致。

來源：祥生地産招股書

2017-2019年，祥生地産來自物業開發及銷售的收入分別佔同期總收入的98.0%、99.0%及99.6%。此外，三年間物業開發及銷售的收入中分別約51.8%、71.4%及62.5%來自浙江省。針對區域集中佈局，祥生地産也表示，集團大部分收入産生自浙江省的物業開發及銷售，且易受到浙江省經濟狀況任何重大下滑的影響，預計將繼續自該區域市場産生大部分收入。

近幾年，祥生地産正在走出浙江，試圖擺脫對大本營浙江的過度依賴。

2019年，祥生地産提出“1+1+X”戰略，即“浙江+泛長三角+重點潛力城市”佈局，由內向外建立三個梯次的縱深發展，即以浙江省為核心發展區域，以江蘇、安徽、山東、江西、福建等五省為核心增長區域，同時機會性地佈局核心二線城市及核心一線城市周邊的二三四線城市。

根據招股書，截至2020年3月31日，祥生地産擁有195個處於不同開發階段的物業項目，包括172個為附屬公司開發的項目及23個為合營企業及聯營公司開發的項目。項目應佔總建築面積約為2304.47萬平方米，包括已竣工物業的可供出售建築面積、可租賃建築面積及物業投資建築面積約180.22萬平方米；發展中物業的規劃總建築面積約158.45萬平方米；及持作未來發展物業的估計總建築面積約539.69萬平方米。

目前來看，祥生地産的全國化戰略已取得初步成效。截至2020年3月31日，祥生地産擁有的土地儲備總額約為2304.47萬平方米，其中約1156.24萬平方米位於浙江省，佔總土儲比例已降至50.2%；而安徽、江蘇、山東的土儲面積佔比則分別提升至13.7%、8.1%、7.7%。

進入2020年，為擴充土地儲備，祥生地産在杭州、寧波等地積極補倉。2020年前5月，祥生地産拿地金額達到128億元，佔2019年全年拿地金額170億元的75.29%。目前，除大本營浙江外，祥生地産已將版圖拓展至江蘇、安徽、上海等9省1市。

凈利潤大增650% 經營性現金流轉正

2019年，祥生地産的諸多項財務指標較前兩年均有明顯改觀。

利潤方面，2017-2019年三年間，祥生地産的毛利分別為8.34億元、30億元、84.8億元，毛利率達到13.2%、21.1%、23.9%。值得注意的是，祥生地産在2018年實現凈利潤扭虧為盈之後，2019年凈利潤大漲649.8%。招股書顯示，2017-2019年，祥生地産凈利潤分別為-2.86億元、4.28億元、32.09億元。

來源：祥生地産招股書

2019年，祥生地産經營活動産生的現金流量凈額由負轉正，達到35.17億元。祥生地産表示，集團在2017年、2018年錄得負經營活動現金流量，主要由於物業開發活動持續增加及土地收購力度有所增強需要大量經營性現金。

來源：祥生地産招股書

此外，祥生地産2019年末現金及現金等價物凈額達到24.15億元。招股書顯示，2017-2019年，祥生地産的凈資産負債比率分別為1380%、740%和360%。祥生地産表示，淨資産負債比率整體減少，主要歸因于集團盈利能力提高導致權益總額增加。凈資産負債率較高主要是由於借款金額相對較大，加之先前累積的虧損而導致總股本相對較小。

持續擴張的祥生地産需要維持大量借款併為經營提供資金，但招股書顯示，2019年祥生地産的借款總額已下降至285.27億元。

2019年，祥生地産的流動比率由2018年的1.1倍增至1.2倍，利息覆蓋率由2018年的0.3增長至1.4，總資産回報率由2018年的0.4升至2019年的2.5。同時，股本回報率也由2018年的16.6%增至2019年的50.1%。顯然，祥生地産上市前的財務結構正不斷優化。

來源：祥生地産招股書

對於上市募集資金的用途，祥生地産在招股書中表示，除去項目開發以及一般營運資金外，一部分將特別用於償還用作項目開發的部分現有信託貸款。

2020年，祥生地産不斷尋找多樣化的融資渠道支援集團發展。2020年1月23日、3月16日、5月20日祥生地産發行本金總額為3億美元的優先票據，利率約12.5%，于2020年到期。自2019年12月31日起及直至最後實際可行日期，集團已就本金總額約16.14億元的項目開發訂立七份銀行貸款協議。同期，祥生地産已訂立本金總額約52.66億元的16份額外信託融資安排。

業內人士分析，此次祥生地産IPO，可以拓寬公司的融資手段和工具，降低融資成本，迅速增加公司的可用現金、改善公司的財務狀況、提升公司的流動性。此外，也可以讓公司治理更加規範透明，這些都有助於提升公司價值，有利於公司的可持續發展。

千億之後，祥生地産選擇奔赴IPO，與其他千億房企類似，還需要加強自身實力。