4月24日晚間，華夏幸福（600340.SH）發佈2019年年報。

年報顯示，作為引領華夏幸福2019年發展的關鍵詞，“高品質”正在持續賦能。憑藉産業新城的開發運營優勢，華夏幸福已經佔得先機，率先完成核心都市圈的佈局並持續深耕，通過創新升級開發性 PPP 市場化運作模式，不斷激活城市潛力，提升區域價值，實現區域與城市的共生共榮。

盈利能力穩步增長 財務安全顯著提升

2019年，華夏幸福實現銷售面積1184.19萬平方米，銷售額1431.72億元。其中，産業新城業務園區結算收入額 368.37億元，園區配套住宅業務簽約銷售額1029.35億元，其他業務（物業、酒店）銷售額34.00億元。

得益於銷售額的快速發展，華夏幸福的主營業務穩步增長，盈利能力持續提升。期內，公司實現營業收入1052.10億元，同比增長25.55%；實現歸屬於上市公司股東的凈利潤146.12億元，較2018年增長 24.40%。

來源：華夏幸福2019年年報

經營品質不斷提升的背後，是華夏幸福持續落實降費增效措施。數據顯示，在2019年，華夏幸福的費用率得到有效控制。其中，管理費用率同比下降 1.95 個百分點，銷售費用率同比下降 0.45 個百分點，這也意味著能夠為華夏幸福釋放更大的利潤空間。

值得注意的是，在2017-2019年，華夏幸福的毛利率始終維持在40%以上，分別為47.93%、41.62%、43.68%，遠高於房地産行業的平均毛利率；平均凈資産收益率更是逐年提升，分別為28.12%、29.05%、31.15%，為股東創造了巨大的投資回報。

後千億時代，高品質發展成為房企的核心優勢。而追求高品質發展，必須要摒棄賬面利潤的觀念，強化回款管理。

年報顯示，2019年全年華夏幸福通過銷售商品、提供勞務收到的現金達879.27億元，同比增長17.06%；經營活動産生的現金流入為943.78億元，同比增長17.89%。由於銷售回款持續增加，銷售回款率顯著提升，華夏幸福的經營性現金流得到有效保障。此外，華夏幸福去年全年通過投資活動産生的現金流量凈額與融資活動産生的現金流量凈額也均轉正，資金安全明顯改善，現金流管理成效顯著。

與此同時，依託穩健的經營，華夏幸福已經形成了多元化的融資渠道，涵蓋銀行貸款、公司債券、中期票據、超短期融資券、PPP 資産證券化以及海外債券等多渠道、多種類融資工具，並與國內多家銀行及其他金融機構建立了穩定的戰略合作夥伴關係，授信額度充足。

在平安人壽入股之後，華夏幸福成為中國平安重要的戰略協同企業，融資環境及結構也得到了進一步優化，為公司未來的可持續發展提供了堅實的保障。

此外，華夏幸福也獲得了中誠信、聯合、東方金誠等多家國內評級公司“AAA”的主體信用評級。截至2019年年報發佈日，國際信用評級機構穆迪對華夏幸福的主體評級為“Ba3”，展望穩定。

持續深耕核心都市圈 “異地複製”成效顯著

隨著“中心城市-都市圈-城市群”多層次的城鎮空間結構體系逐步確立，城市群高品質協同發展成為未來區域經濟新的增長極。由於各大中心城市的都市圈集聚了大量人口，未來仍將呈現強勁的吸引力。在此背景下，産業新城作為都市圈內的節點城市和微中心，將成為城市群內城市間的有機連結和協同發展的堅實基礎。

依託自身在産業新城發展方面的優勢，華夏幸福形成了“3+3+N”的戰略格局，即在持續精耕京津冀都市圈的基礎上，佈局長三角（南京、杭州、合肥）都市圈及粵港澳都市圈等3個高能核心都市圈；推進佈局鄭州都市圈、武漢都市圈和成都都市圈等3個高潛核心都市圈，以及其他潛力核心都市圈。

年報顯示，截至2019年12月31日，在華夏幸福佈局在各都市圈的産業新城項目中，入選財政部政府和社會資本合作項目庫的達到 32 個，其中 5 個國家級 PPP 示範項目，1 個省級 PPP 示範項目。

目前，圍繞核心都市圈的戰略選址佈局能力已經成為華夏幸福産業新城的護城河，未來有望進一步挖掘都市圈的發展潛力，推進産業新城持續升級。

由於房地産行業的週期性特徵較為明顯，很多房企通過均衡地域佈局對衝“區域輪動”“因城施策”“一城一策”的調控風險。基於此，華夏幸福在立足環北京業務的基礎上，加快異地複製，不斷推進環北京以外區域的佈局。

從業績貢獻方面來看，華夏幸福的異地複製模式成效顯著。期內，華夏幸福在環北京區域實現收入 579.79 億元，同比增長 0.49%；環北京以外區域實現收入 467.19 億元，同比增長 81.74%，佔主營業務營業收入的比例由2018年的 30.82%提升至 44.62%。

此外，環北京區域的産業新城業務園區結算收入及園區配套住宅業務簽約銷售額為 569.63 億元；環北京以外區域的産業新城業務園區結算收入及園區配套住宅業務簽約銷售額為 828.09 億元，同比增長 9.51%，佔整體銷售額比例也從2018年的 46.46% 大幅提升至 57.84%。

實際上，繼環南京和環杭州區域之後，環鄭州區域正成為華夏幸福異地複製新的銷售業績增長極。而産業新城及相關業務在環北京以外區域的迅速發展，也進一步印證了華夏幸福産業新城模式的可複製性，在抗風險能力提升的同時，也塑造了高品質發展産業新城的核心優勢。

在産業發展方面，2019年，華夏幸福投資運營的園區新增簽約投資額1956.13億元，創歷史新高，較2018年提升17.8%；新增簽約入園企業545家，平均單家新增簽約額比去年同期高出51.8%。

經過多年培育，華夏幸福的新增簽約投資額持續高速增長，近四年複合增長率達38.2%，尤其是引入龍頭企業的能力不斷提升，這也表明華夏幸福的産業新城運營能力穩步提升。從産業新城的開發到運營，華夏幸福正在強勢崛起，打造全産業鏈的核心競爭力。