2019年，中國奧園（03883.HK）的千億期望與現實逐漸重疊在一起，繼上半年實現54%的銷售目標之後，中國奧園在年底成功撞線千億。隨著房企2019年年報公佈，很多衝規模的地産公司將千億目標設定在2020年。顯然，中國奧園在新一輪規模賽跑中處於領先位置。

受益於規模效應，中國奧園期內的多項盈利指標皆出現了較大幅度的增長。但更為亮眼的是，中國奧園大量的結余現金在手，不僅體現了公司強勁的造血能力，也顯示其財務安全性。後千億時代，沒有了規模的掣肘，中國奧園將以適度規模、可持續的高品質增長為驅動力，不斷增強産品與品牌競爭力，將精細化的運營管理進行到底。

晉陞千億新貴  佈局由區域邁向全國

“2019年，中國奧園的銷售目標是突破千億。”這是中國奧園運營總裁馬軍在2017年業績會上放出的豪言。彼時，中國奧園的銷售規模尚未達500億元。隨著2018年銷售額實現驚人的翻倍之後，中國奧園已觸及千億門檻。為此，中國奧園董事局主席郭梓文就自信地表示，“2019年中國奧園的銷售額目標是在2018年的基礎上增長25%”。

如今，千億變成了現實，甚至超過了郭梓文當初的預期。數據顯示，中國奧園2019年實現合同銷售額1180.6億元，同比增長29%，超額完成1140億元的全年銷售目標。

自2012年實行“快速開發，快速銷售”的開發策略之後，中國奧園逐步增強了精細化管理，實現提質增速。2016年-2019年，中國奧園合同銷售額的年複合增長率達到了66%，同時縮短了項目的開發週期，不僅將拿地到開盤的時間由2017年的8.8個月縮短至2019年的7.5個月；新購項目當年的開盤率也從2017年的47%穩步提升至2019年的55%。

分區域來看，中國奧園延續了2019年中期在廣東、四川、浙江等區域的銷售勢頭，分別實現332.6億元、107.2億元及104.4億元，區域貢獻佔總銷售額的28.2%、9.1%及8.8%。

更為重要的是，中國奧園的銷售區域非常均衡，極大分散了單一市場波動的風險。期內，有5個省的銷售額超過50億元，分別位於華南地區、中西部核心區及華東地區；同時在河北實現銷售額48.7億元，也體現出中國奧園在環渤海地區的項目佈局逐漸成熟。

此外，在2017年-2019年，中國奧園緊跟國家戰略及政策，在深耕粵港澳大灣區的基礎上，完成“佈局－聚焦－深耕”三步曲，佈局華南、中西部核心區、華東、環渤海區域，由區域性房企成長為全國性規模房企。

基於對市場的精準判斷，中國奧園綜合疫情等因素，為2020年設定了銷售增幅12%的穩健目標，即1322億元的銷售額，保證銷售規模適度增長。同時，中國奧園預計在2021年和2022年依然會保持25%-30%左右的增速，並力爭在2022年達到2000億元的銷售規模。

營收結算加速  盈利能力增強

受益於近年來規模的快速增長，中國奧園的營收規模也因此有較大幅度的提升。2019年，中國奧園實現營業收入505.3億元，同比增長63%；實現毛利150.2億元，同比增長56%；實現毛利率29.7%，維持在25%-30%的區間。

從收入類型來看，中國奧園通過物業結轉收入480.9億元，同比上升61.7%，佔總收入的95.2%。所交付物業的總樓面面積較2018年的330萬平方米上升至521萬平方米，同比增加57.9%；平均售價由2018年的每平方米約9007元上升至每平方米約9227元，同比增加2.4%，主要是因為交付的物業中佔比最高的住宅性公寓銷售均價比2018年同期增加約19.7%。

同時，中國奧園“一業為主，縱向發展”的戰略進一步深化，物業管理收入同比增長45.6%至9.0億元。

通過精細化的成本能力，中國奧園將兩費的增幅控制在了50%以下，進一步提升了凈利潤的含金量，實現凈利潤52.2億元，同比增長78%；核心凈利潤率為10.3%。據觀察，中國奧園的各項盈利指標漲幅都超過了50%，可見公司在銷售額快速增長的同時，也實現了有品質的增長。

未來，中國奧園的營收結算還將持續受益於銷售規模的增長。截至2019年年底，中國奧園已簽約未確認的合同銷售約1705億元，將在未來兩年裏逐步確認。同時，據管理層在業績會上透露，已售未結項目的毛利率會維持在26%-28%的水準。

開啟多元化擴張路徑 優質土儲持續增加

中國奧園的快速擴張離不開對市場週期的研判。2019年，中國奧園繼續發揮收並購優勢，新增87個項目，新增可開發建築面積約1609萬平方米，新增可售貨值約1861億元。

不過，以收並購為主要擴張方式的中國奧園，不僅在持續尋求優質項目的收並購機會，也在逐步豐富自身的拿地方式，通過多元化的拿地手段有效降低土地成本。據悉，中國奧園拿地有四大基本途徑，分別為收並購、招拍挂、城市更新及産業拿地。

期內，中國奧園積極推進城市更新項目的獲取，實現了“舊城鎮、舊廠房、舊村莊”三舊改造全覆蓋，在鎖定中長期土儲的同時，也為長期收入提供了保障。

截至期末，中國奧園擁有超過30個城市更新項目，總規劃建築面積1425萬平方米，規劃可售面積約845萬平方米，可售貨值約2260億元，其中粵港澳大灣區佔比89%，將持續受益於大灣區的利好政策。

2019年年底，中國奧園共擁有280個項目，分佈于85個境內外城市，土地儲備總建築面積達4503萬平方米，其中權益面積約為3557萬平方米，權益佔比79%；總貨值約4585億元，計入城市更新項目後的總貨值約6845億元。

據悉，2020年中國奧園的拿地預算在370億元左右，不僅將繼續活躍在收並購、招拍挂市場，還將加大“三舊”改造的力度。

強化財務安全性 注重現金流管理

在規模發展的同時，中國奧園也注重運營的穩定性與財務的安全性，不僅延續了強大的融資能力，更注重銷售回款增強流動性。

從融資手段來看，中國奧園在境內以銀行類的融資為主，主要包括開發貸與並購貸款，其中收並購貸款佔整體融資規模的比例超過50%。中國奧園還通過多種融資渠道募資，于期內發行了五筆共計15.4億美元的優先票據，其中兩年期1筆、三年期1筆、四年期3筆，保證了流動性充足。

銷售回款的大幅上漲，也增強了中國奧園的流動性。期內，中國奧園通過物業合同銷售回款約78%，公司的合同義務一項也由期初的599.7億元同比大幅上升134.2%至860.6億元。

因此，中國奧園期末的在手現金較期初大幅上漲284.4億元至680.6億元。其中，現金及現金等價物為580.4億元，受限制存款93.1億元，結構性存款7.1億元。

此外，中國奧園的債務結構也更趨合理。期內有息負債約957.6億元，佔總負債的37.9%，與去年的37.8%持平。其中，一年內到期負債約為418.7億元，長期負債約為538.9億元。在部分前期債務轉化的情況下，長短債比依然維持在1.29左右，債務曲線較為平滑。經過計算可知，中國奧園的現金短債比大於1，短期償債能力向好。

與此同時，中國奧園期末擁有的長短期債務授信額度合計約1840.0億元，較去年的949.2億元有較大幅度提升。其中，未使用授信額度約646.7億元，後續融資亦有所保障。

良好的流動性是中國奧園未來發展的重要支撐。公司管理層表示，中國奧園將繼續提升回款率至80%，預期銷售回款總額約958億元，預計今年年末的現金流約為610億元。