原定於11月18日進行網拍的樂融大廈（原名“樂視大廈”）目前已經中止拍賣，中止原因是“案外人對拍賣財産提出異議”。新京報記者實地探訪發現，目前樂融大廈還在辦公，大廈一層粘貼著樂融集團2020校園招聘的宣傳單。

樂融大廈所在的燕莎區域，整體空置率為7.4%，租金報價約390元/月/平方米。業內人士稱，該項目若再起拍，或不難轉手，可增加區域整體服務水準，但需要關注可能存在的抵押和運營風險。

起拍價低於周邊價格，具有吸引力

公告顯示，該房産位於北京市朝陽區姚家園路105號3號樓1-14層，披露房屋所有權人為北京宏城鑫泰置業有限公司（簡稱“宏城鑫泰”），建築結構為鋼混，房屋性質為商品房，證載用途分別為配套商業和辦公，總建築面積為19620.76平方米，其中辦公用房建築面積為17092.50平方米，配套商業建築面積為2528.26平方米。估價對象總層數14層，其中1-2層為配套商業，3-14層為辦公用房。

按照評估價9.69億元，每平方米約4.9367萬元，起拍價6.78億元，每平方米約3.4557萬元，相當於評估價的7折。

拍賣公告內法院方表示，不負責房屋騰退。中信銀行觀湖國際支行對上述部分房産享有租賃權。樂視網和樂風移動科技（北京）有限公司向法院提交了對上述部分房産的租賃合同，樂視網和樂風移動科技在法院就上述部分房産租賃權的執行異議已被駁回，現就上述部分房産租賃權的執行異議之訴正在審理過程中。

據了解，2014年，樂視控股子公司宏城鑫泰買下該大廈，更名為樂視大廈。2016年底，樂視爆發資金鏈危機，樂視大廈作為地産資産用於質押以換得融資，這筆14億元貸款資金來自於浙江中泰創展，期限為兩年，年利率為8%，總利息為2.24億元。

2017年11月，樂視大廈傳出擬急售的消息，喊價為14億元。如今，該樓卻將遭降價拍賣，不免讓人唏噓。

偉城顧問公司CEO徐偉成表示，從辦公物業的角度分析，其可塑性較高，交通可達性也相對較佳，能較好地與朝陽各商務區客戶資源對接，“此辦公物業的硬體檔次，屬國內乙級到甲級之間，若正式起拍，拍賣價格約3.5萬元/平方米，屬合適水準，或重新起拍，應該不難轉手。”

徐偉成建議，如新買家全面升級此物業硬體，起用優質資産或物業管理公司，該物業未來的價值，將隨北京商務經濟週期躍升而得到進一步提升。

好租旗下曉樓數據服務平臺研究員王磊石表示，法院對於樂融大廈的估值9.69億元，起拍價6.78億元，單價3.5萬元起拍，明顯低於周邊價格，很有吸引力。

不過，王磊石表示，樂融大廈與樂視旗下公司樂視網有一份2036年到期長租約，根據買賣不破租賃原則，即使司法拍賣後，購買方也要和租賃人協商解約，在北京市三中院的拍賣司法公告中也明確説明瞭“法院不負責清退租戶”，對於剩餘十七年租期，該房産估值肯定會大打折扣。

毛收益率可達5%，存在抵押和運營風險

近日，新京報記者走訪了解到，樂融大廈位於東四環朝陽公園橋東北角，屬於燕莎區域的朝陽公園東區，區域內綠化率較好，距朝陽公園直線距離約為300米。樂融大廈沒有想像中的熱鬧宏大。“樂融大廈”的招牌甚至只用彩繪印刷出來，略顯簡單。值得一提的是，目前樂融大廈還在辦公，大廈一層粘貼著樂融集團2020校園招聘的宣傳單。

該項目臨近姚家園路，西達三里屯，東經東壩，可直達首都機場。交通較為便利，不過，距離14號線朝陽公園站、6號線十里堡地鐵站均有1公里左右的路程。區域內還分佈著北京財貿職業學院等高校，該項目周邊1500米範圍內有京客隆、首航超市和北京棕櫚泉生活廣場等超市商場，商業網點數量較多。

新京報記者注意到，該區域周邊高端住宅密集，比如觀湖國際、泛海國際等。據麥田房産今年5月-10月統計顯示，泛海國際居住區整體單價在8-10萬元之間，公園1872國際公寓的成交均價為68151元/平方米，國興·觀湖國際的價格為74179元/平方米。與此同時，該區域也有八里莊北裏、石佛營西裏等老小區。其中，石佛營西裏麥田二手住宅成交均價為65208元/平方米。

此外，樂融大廈周邊還有豐苑大廈、國興觀湖國際-1座和晨光大廈等寫字樓，區域周邊商務樓宇不算多，總體寫字樓品質較一般。根據好租曉樓數據服務平臺統計，同商圈辦公産品租金價格在5.5元—7元/平方米·天區間段。

不過，新京報記者還了解到，距離樂融大廈約1.5公里的駿豪中央公園，不含物業費，目前報價達510元/月/平方米。此外，據世邦魏理仕華北區研究部主管孫祖天介紹，樂融大廈所在的燕莎區域，整體空置率為7.4%，租金報價約390元/月/平方米。燕莎區域的熱點行業包括金融業、製造業、專業服務業，佔比分別為17%、14%、11%。

地産諮詢人士李嗣振指出，以好租的乙級樓宇數據計算，樂融大廈毛收益率可以達到4％-5%，如果可以更新改造為甲級標準，毛收益率會更高，還是很具有吸引力的。若起拍後重新入市，可能會增強區域的辦公品質和服務水準。

“從區域上看，樂融大廈周邊的生活環境更加濃郁。不過，北京出現越來越多的城市更新、商業改造項目位於非傳統核心區，這也是一種趨勢，也符合核心增值型和機會型基金的要求，加上北京投資標的是稀缺的，大部分能算得過賬的項目都會值得關注。”李嗣振説。

不過，李嗣振還強調，樂融大廈可能存在相應的抵押和運營風險，這是需要關注的。