自1998年大連軟體園開園以來，億達中國在産業地産的求索已歷經21年。億達秉承“以産促城、産城融合、協調發展、共創價值”的運營理念，以“輕重並舉，以輕帶重，以重促輕”為發展戰略，已在全國20余個一線、二線省會城市，開發、建設、運營和管理40余個商務園區，産業面積超過1200萬平方米。

如今隨著數字化建設的逐步推進，億達聚焦以新一代資訊技術産業為首的八大戰略性新興産業，並致力打造智慧型園區，繼續以先行者的姿態走在産業地産的路上。

11月1日，在第五屆中國城市（鎮）運營商大會期間，億達中國高級副總裁于大海接受中國網地産專訪，在分享億達多年開發運營經驗的同時，亦對産業地産提出了一些見解。

億達中國高級副總裁于大海

城市産業的發展離不開各級各界政府“一張藍圖繪到底”的決心

在於大海看來，億達35年來從創辦到發展，從轉型到再發展都離不開改革開放大的時代背景和機遇。

創立於1984年的億達，開始並未涉足産業地産。億達從大連紅旗鎮一個鄉鎮建築裝修隊起家，隨後進軍房地産開發行業，成為大連首個高品質房地産開發商。

為了企業的可持續發展，億達開始思考如何將企業自身所具備的優勢，與符合未來社會發展、政府大力支援、對城市能夠作出貢獻的産業緊密結合起來。為此，億達曾嘗試開發傳統工業園區，但未成規模。

1997年底，大連市政府為了促進産業升級，決心大力發展軟體産業，由此，億達的轉型方向業已確定——建設一個能夠帶動高端城市化的軟體産業園區。1998年，大連軟體園落成開園，億達走上轉型發展之路，被于大海稱為是億達的起步發展階段。

作為億達首個産業園項目，大連軟體園開啟了一個名為“官助民辦”的全新概念。于大海表示，彼時的地方政府將相對有限的財力傾注到了城市的基礎設施建設當中，從而導致其在園區的投資建設上有些捉襟見肘。“億達發展産業的願望和政府需求是不謀而合的。”于大海説道。

這就促成了政府與億達間的首次合作——政府圍繞特定産業發展的支援和扶持政策方面給出了一些支援，一個完全由企業作為市場主體來投資、規劃、建設、運營大型的園區就此落成。

在大連軟體園的強力拉動下，大連軟體産業收入增長迅速，同時軟體與資訊服務業也迎來了蓬勃生長，大連從東北重工業基地華麗轉身為全國軟體與資訊服務産業的領軍城市。于大海表示，政府逐漸感受到一家擁有豐富經驗、雄厚實力的産業園區開發商和運營商的重要性，“由後者打造出的園區載體，對一個城市填補産業空白、發展産業經濟、提升産業升級的能力，都是最直接有效的抓手”。

而從億達的角度來説，每一個園區既離不開和政府間的深度合作，也離不開政府的支援。“城市産業的發展離不開各級各界政府‘一張藍圖繪到底’的決心，”于大海總結道，“如果沒有對産業獨到的洞見和對産業發展規律的尊重和理解，單純靠行政和長官意志，城市産業是不能得到健康發展的。”

基於産業內容 億達選擇佈局核心都市圈

2006年，億達進入武漢，開啟全國化佈局之路，先後在蘇州、武漢、天津等城市開始新的項目拓展，並投資建設了大連生態科技創新城、武漢軟體新城等新的大型産業園區，億達開始邁入專業化聚集階段。

在走向全國的過程中，億達在佈局戰略上有著自己的考量。于大海介紹，億達佈局的首選是中國最重要的都市圈，這些城市發達的經濟水準、良好的産業基礎，更有利於億達匯集國家戰略新型科技類産業。

于大海表示，中國城市圈的發展具有一個特點，即高端現代服務業向中心城市聚集，中低端製造業向衛星城分散，而隨著城市圈發展的推進，低端製造業日趨邊緣化，高端現代服務業逐步向中心城市靠攏。

這一規律催生出了億達的戰略方向，在環珠海、京津冀、長三角、大灣區、長江中游經濟帶、成渝都市圈、中原都市圈等中心城市較多的區域進行佈局發展，“億達關注的有幾個國家級的，還有幾個區域型的都市圈，最大範圍在15個左右”。

億達對中心城市佈局的側重，並不意味其放棄了除此之外的區域，億達也審慎地在一些副中心城市乃至衛星城提前佈局。于大海指出，必須要通過發展的眼光看待問題，“很多行政級別相對較低的城市，GDP已經遠遠超過一些省會城市，這些城市具備我們下一輪新的投資熱點的條件，這就是我們所謂項目拓展圈層文化”。

歸根結底，億達的選址是基於其所做的産業內容而決定的，于大海強調，相對發達的中心城市，具備更多的發展基礎與條件，對於億達來説，拓展項目不能以損害品牌為代價。“如果我們接受了一些三、四線城市政府開出的良好條件，但在開發項目時卻缺少相應的基礎去匯集産業，我們就把自己的牌子砸了。”于大海解釋道。

億達將産業發展置於首位，在於大海看來，品牌和效益相輔相成，犧牲品牌實現單個項目的效益往往會欲速不達，“也許我們放棄了一些看似比較好的快速發展機會，但穩健經營，以及對社會和政府的責任，是擺在億達面前首位的”。

億達中國高級副總裁于大海接受中國網地産採訪

投身産業地産要耐得住寂寞 經得起誘惑

“異地複製”模式是億達版圖擴張過程中繞不開的話題，對此，于大海認為，針對特定的産業內容和客戶群體，由於每個城市擁有的産業基礎、資源稟賦、人才供給等方面千差萬別，所以不具備完整複製的可能性。

但通過21年的實踐，億達發現自身的産業發展和服務理念體系可以進行異地複製，這被于大海稱為是項目複製的理念化。

本著産業優先、客戶第一的原則，億達從一個區域的産業定位、園區的規劃設計、施工建造、招商運營、物業管理等方面，形成和提煉出一套相對標準化的體系，並將此複製到異地，再結合城市特點進行動態調整，圍繞不同的産業方向打造高標準園區。

然而，園區的打造並非總能一帆風順，也會遇到許多的困難。于大海曾表示，做産業地産要耐得住寂寞，經得起誘惑。“所謂耐得住寂寞，經得起誘惑就是不能只重視短期經濟效益，”于大海在現場解釋道，“這也是産業人共同的心聲。”

于大海指出，産業地産並不能簡單地通過旺季獲取豐厚的利潤，需要尊重和認識到行業發展的客觀規律——産業地産具有交易頻次低、決策週期長、持有比例較大、回收週期較長等特點，這就決定了産業地産不能短頻快高速發展，需要精耕細作。

從事産業地産不僅要承受來自資金的壓力，甚至要承受內心的滿足感和成就感方面的壓力。“每一個園區都像一塊璞玉，需要我們用工匠精神耐心地去雕琢它，在成就園區、成就産業的同時，也成就我們産業人自己的理想。”于大海感慨道。

那麼，如何克服産業地産存在的客觀困難？針對這個問題，于大海表示億達已形成了自己的一套方法論。

其一是産城融合。于大海認為，産城融合首要的目的並不是平衡現金流，而是為産業園區提供更好的就近配套的服務。同時，城市配套、商住産品能夠快速變現，反哺對産業園區的投入。

其二是在運營當中尋求更多效益。于大海指出，單純依靠物業租金收入很難與支出相平衡，億達通過科技手段建設智慧型園區，探索創新型運營手段，在運營過程中開源節流，創造更多效益。

其三是以産業投資的形式，參與到分享行業與企業增長紅利的群體中。于大海解釋道：“無論從投資決策還是投戶管理的各個方面，作為産業運營商的億達都具有著先天優勢。”同時他坦言，目前中國的産業地産金融存在一些不足，創新型金融工具的使用存在政策性的障礙和瓶頸。

行業競爭不失為好事 運營商需有強大整合能力

隨著産業地産的升溫，越來越多的傳統地産商開始向産業地産轉型，行業內的企業面臨著競爭加劇、收益減少的困境。但于大海認為，這不失為一件好事，“從經濟發展的規律上看，一個行業的競爭越充分，對參與到這個行業中的所有人都有益處，特別是得到服務的政府、社會、企業和市民，對他們的益處更多”。

于大海強調，寡頭壟斷並不利於行業的發展，他認為，運營商的目光要達到城市高度，其首要工作就是整合社會上的有利資源。因此，億達認識到産業地産的複雜性和多元性，堅持以開放的心態堅守在産業地産，整合社會的各個方面，特別是在細分領域上具有專業能力和特點的企業、機構及政府。

對於産城融合的未來，于大海表示傳統的製造業將與城市逐漸分離，而億達打造的商務園區，本質是“人腦+電腦”，聚焦國家戰略新型産業，以低碳、綠色、環保為主的軟體資訊服務業等産業內容，在未來的産城融合過程中將形成優秀的匹配效應。為此，億達開發的商務園區，往往都是1公里半徑，3平方公里的面積。通過打造15分鐘步行的工作和生活圈，讓人們方便地享受良好的工作和生活配套環境。

同時，億達亦在思考將豐富的線下運營經驗與前沿技術相結合，打造數字化時代的智慧型園區。于大海表示，億達在深圳專門成立了易達雲圖，通過整合線上線下資源充分利用大數據、物聯網、雲計算等科技手段，致力於成為智慧型園區全場景解決方案的提供商。“不僅是對億達內部服務，也廣泛向社會各界有需求的政府、機構、企業等開展服務。”于大海説道。