中國網地産  陶婷  在我國産業轉型升級背景下，産業地産已經成為了新的發展趨勢，也是房地産企業近年來紛紛佈局的重要方向之一。隨著諸多玩家的加入，整個産業地産行業的生態、模式都在發生劇烈變化。想要在産業地産行業變化的浪潮中存活，企業的生存秘訣是什麼？産業園區運營的好壞標準又是什麼？

11月1日，“第五屆中國城市鎮運營商大會”上，在接受中國網地産獨家專訪時，鴻坤産業集團執行總裁朱江給出了答案。他表示：“城市運營、園區運營、項目運營等，它們的核心關鍵詞是産業、資本、服務。目前，鴻坤集團已發展成為一家擁有鴻坤資本、鴻坤産業、鴻坤文旅和鴻坤地産四大業務板塊構成的複合型控股集團，非常注重運營的效率和效益，通過對城市創新資源進行整合和優化，將創新元素與理念融入城市的發展，從而提高城市活力和居民幸福體驗感”。

鴻坤産業集團執行總裁朱江

做産業的秘訣是長尾效應

在新時代新經濟新矛盾之下，傳統的以産業園區名義圈地的日子，已經一去不復返了，考驗真本事的時代已經來臨。“鴻坤産業是真正做産業地産的企業”，在接受中國網地産的專訪時，朱江篤定地説。

2012年，從拿下第一個産業項目鴻坤·金融谷開始，鴻坤産業集團陸續在北京拿下11個項目，全國15個項目，目前管理資産達300萬平方米，管理資産則高達300億。用真本事做産業地産的鴻坤産業集團，給市場交出了一份不錯的答卷。

朱江透露，鴻坤産業是鴻坤集團的四大板塊之一。由於城市的發展和産業經濟的帶動有著密不可分的聯繫，因此，鴻坤集團很早就將産業的引入和培育納入創新城市運營的體系，以“打造産業生態，提升城市價值”為發展理念，鴻坤産業始終堅持“獨立運作、專業發展、産業協作、生態發展”，實現自負盈虧和穩健發展。

那麼，鴻坤産業集團在園區運營中的特色亮點是什麼呢？“由於鴻坤産業重資産持有比例非常高，北京11個園區中，有10個園區是完全自持運營。為了兼顧運營效率和經濟效益，2018年底我們制定了“1:1發展戰略”，即做強鴻坤産業園在産業服務上的運營特色，大力拓展園區運營增值服務，在收益構成中，50%的收入來自於租金，50%來自於租金之外的多种經營與服務。

這個模式的好處是什麼呢？朱江解釋稱，通過園區1:1運營收入，增值服務可實現多方受益。不僅提升了園區企業服務品質與能力，園區的資産估值也會得到增長，最終提升資産的價值。目前，園區運營可為企業提供的服務種類超過300種，包括産業技術、專項服務、物業服務、投融資服務、智慧園區服務等，“這並非一招鮮，卻可以形成長尾效應”，朱江説。

對於效率提升則更多體現在智慧園區的建設上。“提高線上服務和線下運營的結合。搭建産業生態圈，自主運營團隊和外部渠道相結合。通過對自主團隊的合理分佈，輕重項目相結合，從而更加高效地使用資源”，朱江介紹説。效益和效率雙重結合之下，鴻坤産業集團最終實現了穩定現金流。

除了獲取産業地産用地進行特色産業地産産品打造外，鴻坤産業也對城市更新項目進行了投資佈局。比如通過收購存量資産，對一些前身是服裝加工園、手機工業園的園區進行開發、設計和改造，從而將二産型園區提升為符合區域政府發展訴求的高精尖産業聚集區，再通過産業資源的導入，助力提升區域産業升級發展。“品質提升、科技含量提升、稅收提升，是鴻坤産業集團的經營邏輯”，朱江總結道。

産業地産當然不是快週轉

眾人皆知，産業地産難做。有人甚至發出靈魂拷問：為何做的好反而賺錢少？賺的少又為何還要去幹園區開發的苦活？冥冥之中，這拷問的仿佛是跟鴻坤産業集團一樣的企業。對此，朱江不以為然。他指出，産業地産並不是快週轉的邏輯，而是需要從産業角度來看。

其一是資産增值，産業地産的自持有肯定是資産增值；其二是擁有地産無法相比的長期穩定的現金流；其三是通過對園區企業服務，提升企業競爭，且對稅收的提升起到一定作用，而各地方政府為了振興地方産業發展，也會給予産業運營商相應的政策支援，這部分很具有想像空間”。朱江説。

事實上，以低價拿地或者享受政府優惠政策的企業也不在少數，但享受了這一優惠又真正做好産業地産的企業卻少之又少。朱江認為，通過産業噱頭進行拿地，這對於區域經濟發展帶動的週期會很短。真正做産業地産的運營商需要有自己的獨門絕技。

鴻坤産業的獨門絕技正是，通過産業運營提升産業品質，實現産業的提檔升級。“即為國家帶來稅收，又為企業帶來發展空間。資産增值的同時，産業地産又可以獲得項目的收益”，朱江解釋説。在這其中，最為核心的一點，莫過於鴻坤創新産業生態圈的打造。朱江認為，産業生態圈，相當於一個擴展性服務平臺，可以讓各方資源在鴻坤産業的平臺上聚集，一起共贏、共生。據朱江透露，鴻坤産業今年就完成了一些為企業提供了融資服務的成功案例。以鴻坤科技金融超市為例，它不僅為入園企業提供相關的資源對接，還為入園企業解決投融資服務。

鴻坤産業集團執行總裁朱江接受中國網地産專訪

除此之外，鴻坤産業園集團還善於利用數字化來實現産業園區的高效運營，這體現在園區餐飲的大膽創新上。鴻坤産業集團引進德國的先進設備，為園區企業和人群提供智慧餐廚服務，該智慧餐廚能夠為幾千人提供用餐，一台設備能夠一次性出10道菜品，而功能表上有2000多個菜品。用餐客戶的人數以及用餐的偏好、時間點、口味，在智慧餐廚上也會有備案，“能夠保證三個月內不重樣，同時還有一個線上運營品臺，用人企業的員工可以通過這個平臺點菜，根據客戶的需求購買食材、定制”，朱江介紹稱。

鴻坤産業的模式是找到適合的自身發展路徑

不同於高週轉行業，資金需求量大、週期長等特點是整個産業行業運營面臨的問題。儘管資産證券化有試點運作，各區域政府相繼出臺一些政策，但國家頂層設計的法律法規還未健全，資産證券化離全面放開還有一段距離。這也成為制約園區運營效率，從而導致園區利潤率低的瓶頸。

“這就要求産業運營商有非常專業的團隊，需根據政府政策的動態，即時性做出正確的決策”，朱江指出。鴻坤産業每一個園區都是特色園區，特色園區專注1-2個産業集群，對産業集群的政策方向，有非常深入的理解。鴻坤産業更能結合政府給出的高精尖政策、人才補貼政策，適時地把高精尖的産業導進來。

那麼，判斷園區運營好壞的標準是什麼？對鴻坤産業而言，“第一要提高經營效率，賠錢誰也做不長；第二要做企業的最佳拍檔，讓園區分擔企業發展途中的障礙和問題，讓入園企業更加高效地專注在業務發展上；第三就是配合區域政府一起拉動産業升級”，朱江表示。

自成立至今，鴻坤産業在北京市場的地位已不可撼動。然而，在新時代新經濟新矛盾之下，作為一線熱點城市的北京，一直以來嚴格執行房住不炒，市場政策一直處在緊縮的狀態。鴻坤為何一直將重倉京南區域呢？

鴻坤産業顯然對北京市場有著自己的研判，選擇駐紮在大興、亦莊和通州三個區域，是鴻坤基於大形勢發展的考量。“北京四環之內沒有産業，所有産業都要外遷，而在新一輪城市整體規劃中，我們看到，大興、亦莊和通州各自承接著重要的任務與角色。我們第一個産業項目是在大興，從開建到運營有著深厚的情感與資源儲備；亦莊是北京科技創新中心主陣地，要承接‘三成一區’科技成果轉化，建設世界一流的産業綜合新城；通州則是北京的城市副中心，隨著一部分産業向東和南轉移，再加上北京大興國際機場落地，鴻坤便將重倉放在了京南”，朱江解釋稱。

事實上，除了在北京精耕細作，鴻坤産業已將範圍擴大至全國。今年4月份，鴻坤産業集團在上海組建了分公司。目前，上海公司已經在上海辛莊工業開發區收購了兩個項目。此外，鴻坤産業集團也在深圳、佛山等一線、新一線和強二線城市有所佈局。

至於鴻坤産業集團會否如一些企業般，將成功的園區經驗進行異地複製呢？“在一線、強一線，以及強二線城市，鴻坤産業已開啟‘輕重結合’的發展戰略，針對當前發展時期，鴻坤産業的模式是‘合作共贏，協同發展’ ”，朱江説。