降準後，LPR首次降低，對樓市的10大影響

LPR改革後迎來第二次報價，今日貸款市場報價利率為：1年期LPR為4.20%，前值為4.25%。5年期以上品種報4.85%，前值為4.85%。

LPR降低對房地産市場的10大影響。

雖然5年期沒有降低，但1年期出現了輕微下調，而且從趨勢看，這只是開始。

第一：LPR降低的主要目的是未來引導實體經濟利率降低，降低資金成本，並不是為了刺激樓市，所以在LPR政策出臺之初就針對樓市制定了專門的政策，要求首套不得低於LPR，二套房也不得低於LPR+60個基點。

1年期LPR為4.20%，前值為4.25%。5年期以上品種報4.85%，前值為4.85%。

因為一般5年以上貸款大部分是房貸，所以本次降息更多是1年期的下調，引導企業利率降低。但從後續趨勢看，1年期、5年期，都有繼續降低趨勢！

因為LPR的報價是月度，後續繼續降息可以期待。

第二：第二次的報價，心理影響大於實際影響。

但全社會的資金成本降低下，房貸利率上行的可能性就不存在了，而且針對優質區域、優質貸款者，不排除後續房貸利率的輕微下調。

整體看，全社會貸款成本都有有所降低，這種情況下，房地産相對貸款成本上行可能性不大，但因為各種政策約束，預計下調的空間也有限，保持平穩將是主流

第三：目前各地房貸額度基本平穩，出現明顯波動的不多，大部分銀行依然正常放款，利率微調很少。從全國主要的一二線城市看，目前利率水準相比2019年2季度有輕微波動，但80%以上城市依然是依然維持在過去2年的最低利率，目前看，所有城市的房貸利率相比2018年四季度，都沒有上行。

第四：2019年前8月，房地産按揭貸款數量再次刷新歷史記錄，8月單月房貸繼續維持在4500億以上的高位。

部分統計機構的房貸數據統計口徑失真，非市場真實情況。簡單計算銀行宣傳數據，意義不大。

累計計算：2019年前8月，全國居民戶中長期貸款也就是房貸高達3.65萬億，相比2018年的前8月3.4萬億多0.25萬億。

預計2019年房貸額度依然刷新歷史記錄，但漲幅將明顯降低。

原來不同城市之間，房貸的利率差距巨大：

全國房貸利率執行嚴重不均衡，從不同城市看，上海不論是不是恢復之前，依然首套房貸款有一定折扣，而更多的城市不僅僅沒有95折，基本都在上浮10%，部分三四線城市甚至上浮到了20-30%。

從銀行成本角度看，上海能夠執行基準優惠，而其他城市基準上浮，與房地産調控無關

同樣是首套房，當下在上海可以享受95折或者9折貸款優惠，也就是100萬貸款30年的月供5162元，而在北京就需要月供5609（按照30年計算，對比）。

每貸款100萬，上海的購房者30年週期內，比北京少還利息16萬。而如果對比三四線城市最高的上浮30%。

第五：後續市場針對首套房貸利率應該有寬鬆的趨勢。

如果説二套房貸款利率是涉嫌投資投機，按照現在國內大部分城市針對首套房貸款的認定標準，首套房貸款的肯定都是沒有貸款過的剛需。

從房住不炒看，針對首套房利率有所降低符合調控的方向。

第六：整體看，房地産調控政策避免房貸過量，引導資金進入實體經濟！

關注房地産行業資金鏈風險成為政策的主要內容

2019年是房地産政策最密集年份，而在房地産政策內容裏，過去很少提及的房地産金融風險在2019年來，密集提及，累計看，中央各部位在2019年來累計已經發佈過25次講話或政策，關於要求注意防範房地産金融風險。從中央到銀保監會，密集加強對房地産金融的風險把控。

第七：LPR的降低，對於房地産市場肯定是利好消息，而且從趨勢看，這一次的降低只是開始，後續幾次有繼續降低的趨勢。

對於購房者來説，剛需購房者，針對當下的優質房源，可以考慮購買，特別是大部分城市已經限制房價。

新政前

購房貸款利率：

央行規定的存貸款利率就是基準利率，當前的基準利率是4.9%。

基準利率和房貸利率的關係：

二套房的利率不低於基準利率的10%。

實際買房時的利率：

買房最終的貸款利率是由貸款銀行決定的，目前南京大部分銀行執行的利率是：

1、首套房：基準利率上浮15-20%，即5.64%-5.88%；

2、二套房：基準利率上浮20-%—25%，即5.88%-6.13%。

新政後

LPR是什麼？

LPR是貨款市場報價利率。LPR不是央行宣佈的，由18家銀行報價，報出各自的1年期和5年以上期貸款利率。剔除最低價、最高價，算出的平均價。

LPR和貸款利率的關係：

例如：8月20日報價的5年期LPR為4.85%，假設9月20日LPR利率不調整，那麼根據最新政策，房貸利率如下：

1、首套房：不低於LPR，按目前的標準就是4.85%；

2、二套房：必須在LPR的基礎上最少加60個基點，按目前的標準是5.45%。

實際買房時的利率：

LPR只是確定了利率的最低值，實際買房利率和之前一樣，都是由貸款銀行決定。

第八：首套房貸，二套房貸在短期內依然將維持之前水準

從全國看，因為基準利率不高，房貸執行利率基本都在首套房基準10-20%左右，二套房在20-30%，對於低於基準上浮10%以內的按揭貸款，包括上海等個別城市有可能利率會有輕微上行。但整體看，預計房貸利率隨著LPR降低出現輕微下行將成為趨勢。

第九：LPR降低不會出現金九銀十，市場有望平穩

從二手房數據看，連續出現了3個月20個城市房價下調，這也是最近2年來首次出現。

從不同城市變化看，一二線城市的新建住宅與二手房住宅均出現了明顯的回落，2019年上半年的小陽春已經過去。預計金九銀十將難以出現。

第十：降準與LPR降低的出現，對當下樓市有穩定的作用，但目前的幅度還不足以導致市場出現再次反彈，整體年末房地産市場有望平穩。

房住不炒下，市場平穩是主流。房貸利率波動不會大。但樓市最困難的時期過去了，未來判斷市場主要看5年期的利率什麼時候降低，已經可以看看房了。

文章來源：大偉看樓市微信公眾號