2018年，北京寫字樓市場迎來供應高峰，供應量和空置率均有上升。機構預測，2019年將持續有大批寫字樓入市，空置率將被進一步推高。市場將迎來新供應高峰，傳統寫字樓行業間的競爭也在日益加劇。與此同時，辦公市場的主力用戶群體已悄然發生變化，80後，90後組成職場的中堅力量。這代人大多傾向於富有創造力的企業團隊以及具有包容性的辦公環境，他們的喜好很大程度上就決定了新一代企業選擇辦公空間的偏好。為滿足這種市場需求，新辦公的概念被提出。在中國網地産趨勢沙龍上，聯合辦公領域代表易得商務中心創始人鄧中文就此發表了自己的觀點。

不能離開利潤談情懷

鄧中文表示，傳統的辦公室租賃即所謂的“二房東”是通過“低進高出，整進散出，毛進精出”的方式賺取租金差價盈利，目前市場上大部分公司還是在延續這种經營方式。聯合辦公是一個新的辦公模式，在進入之前，需要核算與傳統辦公室租賃相比增加的成本和新辦公模式帶來的收益是否平衡。在談及自己公司運營現狀時，鄧中文表示，雖然我們目前所經營的傳統賺租金差價模式有一定的局限性，但在一定程度上能保證公司的正常運營和開支，略有盈餘”。鄧中文同時指出，新辦公注重員工體驗和科技化的創新，一定程度上可以激發員工的創造價值，但是要考慮增加的價值和投入是否成比例，超前的創新同樣會給運營企業帶來成本的負累。目前市場上探索新辦公的企業，要麼有雄厚的資金實力，要麼背後有資本的支援，可以允許有一定的容錯空間。但是小型企業盲目嘗試或許會直接影響財務數據。目前在聯合辦公或者新辦公領域能做到整體盈利的企業還是屈指可數的。“資本是驅利的，不能拋開盈利談情懷”。

“二房東”模式獲得收益相對穩定 

在金融去杠桿大背景下，2018年被稱為資本寒冬，聯合辦公行業發展恰至中場，“馬太效應”漸顯，頭部企業與小企業已是“冰火兩重天”。頭部企業紛紛宣佈多輪融資。中小企業融資困難。鄧中文詳細分析道，部分品牌的新辦公的頭部企業，他們的經營模式是和業主合作，業主提供裝修，參與利潤分成，極大地降低了進入成本。採用這種相對穩定的經營模式是因為品牌的力量，是企業具備一定規模，品牌帶來的溢價。一些中小企業難以複製這種模式，目前還是只能靠傳統租賃或者相對穩定的收益。

鄧中文認為，目前的聯合辦公的發展有一個矛盾點，要控制一個合理的利潤，不能過高也不能過低。利潤過高，房東在利益驅動下會選擇拿回房産自己經營，相對於鉅額利潤預期來説房東違約成本很小；如果利潤過低，企業經營難以為繼，運營方會選擇退出。據説WeWork能實現四倍租金差，個人認為運營方就必須收購資産産權，以防止過高的利潤驅使下房東違約。鄧中文坦白，自己公司目前還是主要以資管為主，即“二房東”的模式來經營，租金溢價實現100%，企業凈利潤才能達到20%。如果在運營的同時收購部分資産産權，通過資産增值的溢價分成，這樣綜合的利潤來源才可以保證資管業務的穩定發展。

所有聯合辦公企業的共同競爭對手是傳統辦公 

去年北京寫字樓大量入市，市場供應充足，整體空置率大幅上升。除CBD、中關村等熱門商圈和甲級寫字樓外，其他較冷門地段和等級較低的寫字樓已出現大幅的租金下滑。鄧中文結合自己周圍環境預計下滑幅度應在20%左右。同時認為，聯合辦公為租戶提供了完善的辦公環境，讓租戶基本實現“拎包入駐”，滿足了客戶領包入住的便利但同時也降低了部分客戶的違約成本，而運營方實際的維權成本過高，手續繁瑣，這是在經濟大環境不樂觀的情況下聯合辦公需要面對的又一重風險。鄧中文表示，市場供大於求，這種情況下傳統的“二房東”模式盈利空間急劇縮小，很多以此為生的企業要麼降低預算，低價週轉，要麼乾脆裁員，以渡過“寒冬”。這對共用辦公企業來説是好事，眾多的共用辦公經營者的競爭對手並不是WeWork或優客工場等經營共用辦公的頭部企業，而是傳統辦公。目前傳統辦公場景仍佔據主流，佔領著絕大部分的市場份額。未來越來越多的人們會選著新辦公場景，這也是所有聯合辦公企業的滲透的大方向。