2018年，北京寫字樓大量入市，供應量和空置率均大幅上升。機構預測，2019年將持續有大批寫字樓入市，空置率將被進一步推高。市場將迎來供應高峰，傳統寫字樓行業間的競爭也在日益加劇。與此同時，辦公市場的主力用戶群體已悄然發生變化，80後，90後甚至00後組成職場的中堅力量。這代人大多傾向於富有創造力的企業團隊以及具有包容性的辦公環境，他們的喜好很大程度上就決定了新一代企業選擇辦公空間的偏好。為滿足這種市場需求，新辦公的概念被提出。在中國網地産趨勢沙龍上，中國網地産常務副總經理馮偉主持會議並就此發表了自己的觀點。

新辦公要先做好數字化的基礎設施建設 

馮偉指出，新辦公目前只是一個概念，還沒有統一的判斷標準。顧名思義新辦公就是區別於傳統的辦公，新辦公“新”不應該只體現在空間升級，而應該是多個維度的基於商辦大數據的全面革新，是以數據來驅動的全價值鏈商辦運營服務。一些企業已經開始在用自己的方式從多種角度探索新辦公，從産品創新到場景迭代，這些都代表了未來辦公一種新的發展模式。首先新辦公的發展需基於行業的數字化的基礎設施建設，這需要海量行業數據積澱，從這一點來看，尚處於起步階段，但是科技的發展會一直推動著整個行業的快速發展。未來的創新科技在辦公領域的應用，應該能實現需求方和供給方精準、高效的連接，能實現辦公通訊高效協同管理，同樣能實現智慧驅動線下空間利用。未來新辦公發展的核心邏輯應該是要幫助企業提高效率，滿足各類用戶更加人性化的需求。

創新企業數量和規模的提升會促進新辦公的發展 

隨著“創新驅動發展”的國家戰略深入實施，新産業、新經濟在宏觀經濟中所佔比重的不斷提升，創新企業逐漸成為經濟發展的新動能，以“新技術、新産業、新業態、新模式”為依託的創新企業數量和規模都在不斷的提升，這會帶來有別於傳統辦公的新需求，新辦公需要與經濟産業發展中企業結構調整趨勢相匹配，合理配置需求。“創新驅動發展”的大背景也會促進新辦公的發展

另外，縱覽各大企業，尤其是網際網路和科技創新企業，企業員工年輕化已經成為了趨勢。創新企業的發展會帶來大批年輕人進入職場，他們更喜歡自由、新潮的辦公場景。這些需求變化會給新辦公帶來廣闊的市場空間。

聯合辦公的問題是如何提升非租金收益

2018年聯合辦公領域資本繼續向頭部集中，頭部企業不斷的融資、並購，似乎聯合辦公的風向一直都是規模為王，但是放眼整個行業，國內能做到整體盈利的企業屈指可數，在該行業的收入結構中，租金收入仍佔比90%左右，其他類似增值業務收入和政府補貼總共佔比不到10%。在成本構成裏，佔比最大的是承租成本，這也是二房東模式的先天劣勢。我們再看包括目前做的最好的WeWork，它的租金收入佔比只有13%左右，從這一點上來看國內聯合辦公的非租金收入依然處於探索階段。怎麼通過運營能力完成價值再造，體現出與傳統的二房東的差異，如何從“規模為王”到“運營為王”，這條路很多企業還沒有走通。

談及新辦公未來的發展時，馮偉表示，2018年以來的資本“寒冬”，會對新辦公的發展有一定的影響，因為新辦公多維度的發展都需要大量的資本投入。同時，一定程度上也有積極的影響。在此之前新辦公多是浮于表面的概念和故事，以此為契機可以讓大多數企業沉下心來修煉內功，贈強核心競爭力。