任榮榮

根據國家統計局1%人口抽樣調查數據，2015年我國城鎮居民家庭每人平均住房建築面積達到35.27平方米，比1998年提高了近17平方米，每人平均住房間數為1.07間，達到了“每人平均一間房”的居住標準。根據對我國城鎮住房需求的估算並參照發達國家房地産業發展的歷程特點，可以大致判斷，現階段我國房地産業已進入住房需求相對穩定、居住品質全面提升的發展階段。這意味著房地産業將結束粗放增長模式而進入減速提質的新階段，房地産企業應更加注重産品的個性化和專業化，在産品打造上精雕細琢，以滿足人民日益增長的美好生活需要。在這一階段，房地産業發展的總量性機會將逐步消失，結構性機會需要關注。

區域結構性機會

當前我國房地産市場已結束普遍增長而表現出明顯的區域分化態勢。能否做好區域戰略選擇，是決定房地産企業投資成敗的關鍵因素之一。從區域格局的角度來看，城市群是世界範圍內城市發展的主流趨勢，也被《國家新型城鎮化規劃》明確為我國新型城鎮化的“主體形態”。“十三五”規劃《綱要》除再次強調以城市群作為拓展區域發展空間的重要方式，還進一步明確提出了包括19個城市群和兩個都市圈的城鎮化空間框架。黨的十九大報告再次提出“以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局”。從美國和日本的經驗看，在快速城鎮化後期，人口向城市群集中的態勢明顯。可見，城市群形態將是我國未來一段時間房地産市場發展的主要空間形態。

但城市群內部又有其結構特點。一個成熟的城市群大致可分為核心城市、中心地區、週邊地區三部分。其中，核心城市對中心地區的輻射半徑在110公里左右，對週邊地區的輻射半徑在240公里左右，大致對應于我國“高鐵半小時圈”和“高鐵一小時圈”。中心地區具有密切的通勤流，其住房需求以“剛需”和改善需求為主，週邊地區則承載了居住外溢需求或第二居所需求，其住房需求以休閒度假特徵為主。

人群結構性機會

人口因素是決定房地産市場中長期走勢的根本性因素。在研究人口因素對住房需求的影響時，“嬰兒潮”因素是關鍵。

從人口出生情況來看，新中國成立之後經歷了三次“嬰兒潮”：第一次是1950—1957年，平均每年出生人口約2100萬人；第二次是1962—1973年，平均每年出生人口約2700萬人；第三次是1985—1991年，平均每年出生人口約2400萬人。這三次“嬰兒潮”的年齡變化為現階段以及未來5—10年房地産業的發展提供了人群結構機會。

一是住房改善需求。2015年以後，我國房地産市場快速增長的“人口紅利”逐步衰減，表現為25—44歲主力購房群體數量趨於減少（理論上，25—34歲人群處於婚齡期，其對住房的需求屬於首次置業需求，而35歲以上的人群購買住房多是出於改善居住條件的需求，因此，25—44歲人群為主力購房群體）。但進一步看其結構，可以發現，主力購房群體總量的減少主要是由於25—34歲首次置業需求群體數量的減少，而從2020年開始，35—44歲的住房改善需求群體數量較快增加，這剛好是第三次“嬰兒潮”人口進入住房改善需求的階段。

二是養老住房需要。雖然我國從2000年就進入老齡化社會，但到目前為止，社會對養老住房的需求尚未進入十分迫切的階段，這主要是由老年人口的數量和結構特徵決定的。2015年，第一次“嬰兒潮”人口進入65歲的老齡化階段，但這一年齡段的老年人對養老住房的需求還不是很“剛性”。2030年前後，當第一次“嬰兒潮”人口進入80歲的高齡化階段而同時第二次“嬰兒潮”人口開始逐步進入老齡化階段時，我國養老住房需求將出現實質性變化。

産出結構性機會

過去二十年，房地産企業的發展模式以擴張式和粗放式為典型特點。開發企業數量由1998年的24378個增加至2017年的95897個，同期房地産開發企業從業人數由82.6萬人增加到283.1萬人。近年來，隨著房地産業發展階段的變化，房地産企業之前快週轉的盈利模式面臨越來越多的挑戰，企業並購重組案例快速增加，表明市場對房地産業轉型發展已提出客觀要求。

從發達國家房地産發展歷程來看，房地産業進入減速提質階段後，房地産開發建設規模將不再擴張，但房地産業增加值在國民經濟中佔比依然保持增加態勢，表明其對經濟增長的貢獻方式在發生變化。美國上世紀80年代以來和日本上世紀70年代以來的房地産業增加值在GDP中佔比始終在12%左右，而我國目前該佔比僅為6.5%，表明房地産業發展前景依然樂觀。但在房地産業增加值中，房地産開發份額將下降，仲介服務、金融服務、物業服務、衍生服務等業態份額將上升。這意味著房地産業發展重心由開發建設轉向服務管理，其內部産出結構將發生調整。這就要求房地産企業提高自身的資産管理能力、存量資源整合能力以及綜合運營服務能力，主動適應存量房時代的住房消費升級和對房地産服務需求的增加。

（作者單位：中國宏觀經濟研究院投資研究所）