金科集團聯席總裁 方明富

2008-2018，十年，世界經濟格局重塑，中國房地産競爭體系煥新。

整體而言，2018年Top100房企的集中度達到74%，較2017年上漲20個百分點。分梯隊來看，百強房企中除了Top3外，其他各梯隊房企的銷售金額入榜門檻仍較去年同期提升明顯。TOP10門檻值達到2007億元，同比上漲32.7%，首次進入2000億元大關。

TOP20門檻值達到1450億元，增幅高達62.2%，在各梯隊中上升最快。中型企業加速趕超，競爭最為膠著，TOP30門檻值達965億元，同比增長38.1%。

億翰數據顯示，2018年千億房企達到29家，相較2017年的16家增長13家。此外，2018年，在已提出業績目標的房企中，已有近10家房企已經提前完成了全年業績目標，金科就是其中一家。這也印證了金科股份聯席總裁方明富在2018年7月保證的：“2018年千億俱樂部中會有金科”。

中國房地産10年，方明富將以一個行業見證者的身份向我們講述他親歷的十年。

升級轉型 2020衝擊2000億

新形勢下，房地産轉型升級似乎成為後千億房企發展標配。

在整體經濟下行的新形勢下，諸多房企紛紛轉型升級，碧萬恒佈局地産外産業，龍湖保利更名宣佈去地産化。金科也已成功轉型“美好生活服務商”，在方明富看來，“新地産+新服務”並行，以用戶需求為導向，是一個金科的經營核心。

2018年，金科繼續堅持“以業主滿意為核心”，全面啟動“美好家園”和“聆聽行動”兩大升級計劃，深耕“金管家”、“金悅家”、“金慧家”三個子品牌，打造人、雲、端的智慧社區生態。

同時，金科也將逐步實現三個層面的轉變：一是産品層面，從關注房子到關注社區， 實現業務重心從5年週期到65年長週期的轉變；二是用戶層面，從一次交易到持續服務，實現從客戶到住戶、到會員甚至粉絲的轉變；三是企業層面，從地産開發商轉型為美好生活服務商，現實從重資産投資向輕資産運營的轉變。

“人們已經從單一的買房子或有房子過渡到買好房子好鄰居好社區的階段，消費者的需求已經發生了很明顯的變化，金科發展的戰略和方向就是圍繞消費者需求升級來展開”方明富表示。

金科的産業基於從單一的開發商企業到多元的美好生活服務商轉型，在繼續鞏固民生地産開發基礎上，大力發展科技産業投資運營、生活服務和文化旅遊康養。特別是圍繞智慧製造、智慧城市、人工智慧、大數據為主題的科技産業主題，將是金科重點發力點和未來産業升級的增長極。

其實從2014年，金科就拉開了産業綜合運營的序幕。據了解，金科産業目前已進入重慶、山西、成都、長沙、濟南等８個省市，完成了“八城十二園”的投資佈局。10個科技産業園區項目全面落地。

數據顯示，截止2018年底，金科産業實現簽約收入約100億元，入園企業超過1000家，園區總産值超過500億元。金科産業由此躋身中國産業運營商10強企業，榮獲2018年中國産業新城運營商優秀品牌，全國産城融合示範企業等殊榮。未來將繼續發揮品牌優勢，與政府機構及國內外産業地産品牌強強聯合，共同推進區域經濟發展，創造就業機會，打造産城融合發展的新標桿。

2018年，金科千億銷售目標已經達成。方明富表示，金科將力爭在2020年衝擊2000億元的目標。

迎接挑戰 不斷探尋新盈利增長點

2014-2018年房地産政策調控是中國二十年房地産調控史的微縮版。短短四年，經歷了全面刺激（14年330起）和緊急收緊（16年930起）兩種調控方向，幾乎動用了政策工具箱裏的所有工具。

2016年9月30日之後北京等16個熱點城市推出樓市新政，調控全面轉向。緊縮力度空前，“限購、限貸、限售、限價、限土拍、限商改住”六限推進，房地産融資全面收緊。

在大環境下的發展調整方面，方明富表示，金科在堅持做好民生地産開發、生活服務的同時，強力推進科技産業投資運營，致力於成為國內領先的以科技創新、人工智慧、網際網路、大數據等為特色的科技産業園區投資、建設、孵化、運營平臺；積極佈局文旅康養産業，緊扣國家鄉村振興戰略及文化、健康産業發展戰略，持續加大對旅遊、健康、養生、教育等相關産業的投入力度。金科不斷構建新的盈利增長點，構建領先的可持續發展能力。 

同時，金科在佈局上的“三圈一帶”戰略也是其可持續發展的關鍵點。金科以國家城市群發展戰略為導向，戰略佈局以二線熱點城市為主，一線和中心三線城市為輔。圍繞“三圈一帶”區域戰略：即以圍繞京津冀經濟圈、長三角經濟圈、珠三角經濟圈和長江經濟帶為重點進行區域戰略佈局。

從2010年首次提出限購政策開始，房地産行業始終在回調的路上，特別是在2018年，中央部署下半年經濟工作，提出“要做好穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期工作”後，房地産行業基本都在維穩向前。

關於北京市場，近兩年限購現代限價等政策無疑進入房地産市場寒冬，金科準備如何應對北京市場寒冬？方明富表示，從整個華北區域來看，政府不會允許房地産調控半途而廢，這個前提下，我們更多是堅持“房住不炒”，根據市場的需求，做好産品、做好服務，再結合市場宏觀、信貸等多方面政策的調整，適應回調中的市場。

他強調，北京作為首都，特別是在習近平總書記提出“建立促進樓市平穩健康發展的長效機制”後，政府一直是支援合理住房消費，遏制投機炒房。那未來北京房價的走勢，還是與政策息息相關。

質變地産 展望下一個地産十年

這十年，中國房地産業經歷蛻變與重塑；

下十年，中國房地産業又將發生怎樣的機遇與挑戰？

從2009年至今，地産黃金時代已然過去，而今進入高品質發展時代。對於後千億時代的規劃以及在規模與利潤之間的平衡術，方明富表示，未來十年將是房地産行業的白銀時代。城市差異很大，下一步金科的發展就是把城市研究透。好的城市我們想辦法進去，深耕，這樣可能才是王道。

“金科現在是在從優秀到卓越的努力過程中，要在行業裏面有一席之地，合適的規模是必須的，但規模需要和公司的財務狀況、資金結構匹配，才能應對和化解風險。金科要在保證安全的邊際的情況下，去做大規模”，方明富如是説。

中國的房地産，以前房子的銷售面積的增長或者價格增長，更多是基於以前剛需客戶的居住需求。但隨著中國經濟的發展和生活水準的改善，大家對於改善物業的需求已經發生了非常大的變化。

2016年，金科正式提出“美好你的生活”五大主張，企業Logo由工業藍變為溫馨的紅色。圍繞成長更好、居家更好、健康更好、便利更好、鄰里更好這五大美好理念，金科正在向多元化的美好生活服務商轉型。

談及對“轉型升級 質變地産”的理解，方明富表示，房地産軟性服務升級提升的市場需求規模是非常大的。以及對於房地産改善需求的相應的下游産業的支撐，也會帶來大量的消費和經濟增長的帶動。服務和消費升級的變化對中國未來經濟的支撐非常大。

以前，金科“做好每個細節”，是製造業的思維；現在，金科“美好你的生活”，是用戶的思維。這種用戶思維，直接倒逼金科的升級。

“用戶的消費行為和習慣已經發生升級，從購買産品，到享受服務；從滿足日常需求，到改善生活品質“。方明富表示，如何讓客戶買房子從一次性購買到享受終身服務，為客戶提供全方位的服務，這是金科在下一個地産十年需要思考和解決的問題。

20年來，金科始終堅持以用戶為本位，積極探索消費創新與需求升級。正是基於對市場趨勢、消費者需求的洞察，為持續提升金科的核心競爭力，金科在2018年投入2000余萬構建“生命建築”體系，以“高品質發展”“可持續發展”為原則，全面升級産品品質，打造産品新內核。生命建築，為金科的産品賦予“智慧體、有機體、基因體”三大屬性，將促進建築迭代發展，讓未來建築更加優化空間、融合自然、貼近生命，真正“為建築注入靈魂，將美好融入生命”。

據悉，金科已與總部位於美國西雅圖的國際未來生命建築研究所（ILFI)達成合作意向，並已啟動標準制定及國際聯合研究實驗基地的建設。2019年，金科將進一步聯合世界一流研究機構、各大高校、建築事務所、知名廠商等優勢資源，共同推動生命建築研發與落地。