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11城樓市探路一城一策 2019年樓市走向如何

發佈時間:2019/02/11 10:05 | 來源 :新京報

過去一年,青島的王虎(化名)密切關注著當地房地産市場,挑了一圈,最終並未選擇在高新區購房。1月初,青島市高新區暫停“搖號售房”,雖然早已在別處安家半年有餘,他現在仍不時接到樓盤銷售電話。“現在行銷電話特別多,有付全款打折的,還有交定金的促銷活動”。

據新京報記者不完全統計,從去年底至今,除青島外,山東菏澤、廣東廣州相繼微調房地産政策。記者注意到,“一城一策”逐漸成為各省市樓市調控的關鍵詞,其中1月24日,長沙公開表示開展“一城一策”試點。而調整或有意調整樓市調控政策的地區已經達到11個。

對此,華鑫證券研報認為,今年政策難見全面性的放鬆,但可能出現一城一策的靈活調整。

從眾捧到降溫,青島高新區二手房掛牌價下降4.66%

“去年6月份之前,房源大多被開發商控制,各種賣號的仲介橫行,後來就有了搖號政策。”青島王虎也曾對高新區樓盤動心,但最終卻並未選擇在此購房,而是于去年年中在城陽區入手了一套房産

他對記者稱:“2017年有購房者花10萬-20萬買號,房子1.25萬元/平米帶裝修,到2018年第三季度,搖號買房價格一樣。我們的購房群裏就有人炫耀過自己花了10萬拿到號。”

至於青島高新區房地産市場如此火熱,或許與其區域位置及定位有關。據青島高新區官網,青島高新區位於市域地理幾何中心,區內分佈有多條高速公路、鐵路,臨近青島膠東國際機場,是大青島都市區的空間中樞和交通樞紐。此外,高新區主要突出發展科技服務業,加快推動軟體與資訊技術、藍色生物醫藥、海洋裝備研發、高端裝備智造、節能環保與新材料五項支柱産業。目前,已有多個産業佈局取得了不錯的成績。

青島人于陽(化名)也告訴新京報記者:“高新區現在比較火,青島西站離那兒不遠,加上交通比以前方便了,很多人都去那兒買房。”

正因如此,青島高新區的房地産市場上也流出不少傳言。王虎稱,“網傳市政府搬遷到高新區紅島經濟區,雖然市政府辟謠了很多次,沒有搬遷的計劃,但也沒能阻止買房者。另外,還有各種消息説有多條新地鐵要落到高新區,再加上高新區的房價目前由於限價等因素,還處於低點,剛需、改善、投資的人都買得多,所以比較火。”

安居客數據顯示,目前青島高新區二手房的房價均價為16194元/平米,遠低於市南區、市北區以及李滄區等超2萬元/平米的均價。

不過,1月3日,青島市城陽公證處官方微信公眾號發佈資訊稱,接青島市國土資源和房屋管理局高新區分局通知,暫停執行《青島市高新區商品房公證搖號售房規則》,這項規則實際上才推出半年。通知顯示,該規則的主要目的是“為了維護青島高新區房地産市場穩定,整治炒房倒號、捆綁銷售、價外加價等亂象”。通知表示,“規則實施以來,高新區各類房地産市場亂象得到了有效治理,切實維護了廣大購房人的權益,確保了高新區房地産市場運作平穩”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受新京報記者採訪時稱,高新區暫停搖號政策,其理由是房屋交易沒有過去那麼擁擠,搖號意義不大,所以從這個角度看,當前政策鬆綁符合預期。這其實也是和具體的市場供求關係進行的匹配工作。

記者注意到,實際上,早在去年12月22日,青島市城陽公證處官方微信公眾號就發佈了“鋻於報名人員數量與可供房源數量比例低於1:1,所以終止新城紅島灣七號地塊15、16、17、18、21、22號樓公證搖號售房”的公告。

此外,根據安居客數據,目前青島高新區二手房價格環比上月已下跌4.66%,高於全市二手房1.99%的環比跌幅。

“想買房的人比房源少,所以暫停搖號了。”王虎告訴記者,身邊去高新區買房的人,大多為普通買家,有的買家是由於舊房改造,選的貨幣安置,剛好去高新區換套面積大的。“一次性買幾套的那種炒房客,我只聽銷售員説過,但是沒見過。畢竟高新區相比市區來説算便宜了,很多人湊湊首付也就買了。”

“一城一策”成關鍵詞,多地房地産政策微調

房地産政策鬆動青島並非個例,去年底多地已經拉開調整序幕。

據新京報記者不完全統計,從去年底至今,山東菏澤取消住房限售,廣州放開商服類物業的銷售對象等政策接連出臺。

如今,這兩地的住房限售政策已經滿月。記者注意到,根據安居客數據,1月份菏澤市的二手房掛牌價位為6502元/平米,環比上月下跌0.32%。廣州最新均價為32702元/平米,比上月上漲1.91%。

一直考慮在廣州購房的屈康(化名)告訴記者:“廣州這項政策對我的購房計劃並沒有什麼影響,前兩年大學剛畢業,我就把戶口遷到廣州,所以有買房的資格。而從長遠考慮,公寓之類産業也不打算買,産權時間太短,還怕影響落戶,耽誤孩子以後上學之類的問題。”

其實,進入2019年,“一城一策”逐漸成為各省市樓市調控的關鍵詞。據記者統計,目前已有福建、河南、杭州、寧波等地表示,將研究制定並實行“一城一策”樓市調控方案。此外,長沙等地也均開展“一城一策”試點。

1月24日,長沙市住建局表示,今年市住建局開展“一城一策”試點,努力讓剛需人群有房可住、買得起房。

此外,據大河網消息,河南省十三屆人大二次會議17日召開記者會,省住建廳副廳長張達稱,2019年,將繼續落實房地産市場調控城市政府主體責任制,堅持因地制宜、綜合施策,實行“一城一策”。由此來看,地方房地産調控的主動性、針對性正在增加。

嚴躍進認為,近期多城市出臺“一城一策”的房地産調控政策,本身是“因地制宜、分類指導”的導向。不過在當前房地産市場下行的情況下,會有更多的新意。短期內各地政府不會強調政策放鬆,而會繼續強調“一城一策”的導向;在具體執行過程中,往往各地會有放鬆的跡象。因為實際上一些大城市確實出現了交易放緩和價格趨緩等現象,所以各地政策公開或不公開的放鬆現象會更多。

此外,他表示,現在強調“一城一策”,含義在於各地的調控自主權更大。各類調控會有不同的考核體系,即地方政府自己需要承擔調控的責任。

實際上,“房住不炒”一直是房地産市場堅定不移的方向。在2018年底召開的中央經濟工作會上,再次明確“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”,並提出因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任,完善住房市場體系和住房保障體系。

解讀

如何看待去年樓市嚴調控?

據悉,本輪房地産調控起源於2016年下半年,為了穩定房地産市場,全國各地紛紛出臺限購、限售、限貸等一系列調控措施,調控力度大、覆蓋範圍廣。

經過兩年多的調控,全國房地産市場有所降溫。國家統計局發佈的數據顯示,2018年1-12月,全國房地産開發投資120264億元,累計增長9.5%,增速較此前有所下降。其中住宅投資達85192億元,累計增長13.4%,比1-11月份的增速回落0.2個百分點。

此外,我國在2018年1-9月、1-10月以及1-11月商品房銷售額累計增速已連續下降,從商品房銷售面積來看,已連續四個月的累計增速有所下滑,2018年1-12月份,商品房銷售面積為171654萬平方米,累計增長1.3%。

房地産調控最嚴時期已過去?

中原地産首席分析師張大偉對新京報記者表示,2018年可以説是中國房地産調控歷史上調控政策出臺最頻繁的年度。從各地政策內容看,房地産調控2019年政策取向依然是從嚴為主。

房地産市場從過去十幾年的調控歷史看,最核心的房地産政策是信貸政策,針對多套房的信貸限貸政策是不是收緊決定了樓市政策的力度。只要信貸政策不出現明顯變動,其他政策的調整對樓市影響非常有限。

當然,最近多個城市的微調對市場也釋放了一定的寬鬆信號。但同時住建部與中央經濟工作會議依然強調了房住不炒。整體看,2019年的房地産政策依然是除信貸以外政策微調越來越多,但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態。

2019年樓市走向如何?

張大偉表示,2019年,全國可能出現一輪起碼30城以上房地産調控政策的微調潮,未來多個城市的很多微調寬鬆政策將密集出現。特別是對於二三線城市來説,除了信貸政策,最近其他政策都有可能調整。現在看來,市場基本面出現了變化,大部分城市出現了房源多於購房者的現象。

嚴躍進認為,從當前房地産市場的導向看,因城施策方面會有很多細分動作,預計全國很多城市在2019年會有各類政策,類似政策不簡單體現為放鬆,但肯定會有放鬆的內容。

華鑫證券研報則認為,今年政策難見全面性的放鬆,但可能出現一城一策的靈活調整。如果需求政策不放鬆的情況下,庫存的回升會給今年部分城市一手房市場帶來供給壓力,價格波動幅度加大,而地方政府的土地出讓收入也會面臨較大的挑戰,基建補短板的資金來源目前也沒有完全脫離土地財政。因此不排除今年房地産政策出現部分鬆動的可能。

(責任編輯:解芳璇)
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