十載悠忽,轉眼又要到令人激動的這一天。

1月10日，以“轉型升級 質變地産”為主題，由中國網地産主辦的“第十屆地産中國論壇”即將盛大啟幕，下一個十年的新征程亦將啟動。

歲月如刀，浮生若夢。自2008年至今，地産三起三落跌宕起伏十年，由黃金時代進入白銀時代, 由舊時代躍入新時代, 專注行業盤點與趨勢前瞻的”地産中國論壇”亦用十年時間，做著同一件事：為行業建言獻策、厘清方向，以正能量推動地産健康發展。

過去十年，那些年的那些人和那些事，訴説著怎麼的樓市故事？下一個十年，和民生息息相關的中國樓市又將何去何從？

“未來的中國房地産市場，住房領域巨龍舞動，樓宇經濟群獅鬥艷。金融定冷暖，土地是關鍵”，在接受中國網地産專訪時，住房制度改革的推動者、業界資深專家、全國房地産商會聯盟主席顧雲昌先生如是説。

過往10年三上三下 經濟下行倒逼改革

1998年，中央啟動住房制度改革後，自2000年開始，房地産便成為重要支柱産業，多次拉動國民經濟的發展。轉折始於2009年，經過十年狂奔後，房地産市場從黃金時代走向白銀時代。在這十年時間，房地産起起伏伏，歷經三上三下：三次熱潮，三次調控。

2009年、2010年這兩年，房價持續上漲；2010年以後，尤其是2011年、2012年，房地産在嚴厲的調控下進入低潮；2013年以後，房地産重歸高潮；2014年、2015年又進入低潮；2016年以後，房地産回升再入高潮，直至今日。對於住房市場的三上三下，顧雲昌有一個“週期論”。

他認為，房地産的週期大概是三年，在這三年的週期中，不同城市的表現有所差異。在這十年間，政府伸出有形的手進行了三次比較大的調控，時間分別是2010年、2013年、2016年。

2008年以來，房價如脫韁野馬大幅上漲，大量的熱錢涌入房地産，房子偏離了居住屬性，地方政府越來越依賴土地財政，又恰逢中美貿易戰，金融風險加劇，房地産泡沫一觸即發，“倒逼政府不得不改革”，顧雲昌説。

儘管自2009年以來在政府大大小小幾百次調控之下，但房價依舊上漲，銷售面積持續增長，2017年達到歷史的最高峰，2018年仍然一路攀爬。據國家統計局發佈的2018年1-10月全國房地産開發投資和銷售數據顯示，1-10月全國商品房銷售面積同比增長2.2%，1-9月為2.9%。1-9月房地産開發投資2000.44億元，同比增長13.5%。其中住宅為1464.63億元，同比增長13.2%。

“2017年是最大年，2018年想要超過去年很難，2018年是小年，2019年更是小年”，顧雲昌預測。對於這次的低潮週期，顧雲昌預判持續時間比以往更長，因為銷售面積持續增長背後，有著錯綜複雜的邏輯。

“房價必然是上漲的，居民收入增高，土地越來越貴。房地産對國民經濟的貢獻還在顯現，對城市面貌的改善，對老百姓住房條件的改善，依舊發揮著很好的作用，地方政府對土地財政的依賴依舊嚴重。並且，房地産是三年一個週期，現在正好處在下行階段”，顧雲昌分析認為。

調控是否達到預期，這只是房地産諸多問題背後的一個側面。事實上，房價上漲的根本性原因除了貨幣增發，還有土地財政以及各種投資需求。但顧雲昌認為，即使不調控，房價也會上漲，只不過房地産的供應和需求有時間上的差異，大概三年一個週期，有的週期長，有的週期短。老百姓普遍心理是買漲不買落，當房價上漲時，越漲越買，越買越漲，越買越會釋放購買能量。

購買能量釋放快的時候，房價上漲；釋放慢的時候，房價下跌。購買能量釋放到一定高度，沒後勁了，購買力下降，房價就到了低谷，房地産市場便下行。在下行過程中，越下行越沒人買。

“在房價上漲過快之時，政府就實施收緊政策：限購、限貸、限價等。政策一齣臺，銷售量便下降，政府的調控只是加速了它的下行，或者加速房價封頂”，顧雲昌分析。

未來十年房地産支柱産業地位不會變

當樓市寒冬來臨之際，當房住不炒成為主基調之時，當業內普遍認為，房地産降格為民生産業之時，顧雲昌卻不以為然：“房地産是民生産業，民生産業是支柱産業，強調美好生活就是跟住房息息相關，未來十年，房地産支柱産業這個地位不會變”。

只不過，隨著地産黃金時代步入白銀時代，隨著高增速發展轉為高品質發展，有美國次貸危機的前車之鑒，房住不炒最關鍵的是金融問題，因為房地産不穩，全局將不穩。

如此背景下，長效機制的建立迫在眉睫。事實上，自2008年開始，長效機制就被提上日程，10年過去了，其仍在“難産”之中，“阻力太多，非短時間內能夠建立”，顧雲昌説。

保障房的供應被顧雲昌視為降房價的重要手段，“加大保障房和租賃房的建設，因城施策，大城市加大比例，而小城市不需要跟大城市一樣的比例。要實現精准保障，而不是粗獷保障，講求數量也要講求品質”。

土地是關鍵。土地結構的調控也被顧雲昌寄予厚望，他認為，將農村閒置的宅基地利用起來，土地所有權依舊是集體所有，但可以與農民的資格權合作，這樣不僅能夠改變壟斷的賣地財政，還能降低房價解決大城市住房問題，更能將農村經濟盤活。

樓宇經濟與商品住宅市場同輝

而對開發商而言，未來地産十年，仍將面臨高高低低的起伏，“競爭加劇、洗牌加快、利潤攤薄”，顧雲昌一語中的。

這是一場大浪淘沙的戰爭。所有人都在行動，所有人也不得不行動：貨幣回籠戰、降價跑量。房企紛紛去地産化，企業高喊活下去，大魚吃小魚加速，“轉型升級，質變地産”的戰鬥已經打響。

“住房市場依舊有很大空間”，顧雲昌説，但需要優化産品結構，以人為本，讓住宅産品達到精細化、差異化、智慧化、服務化。粗放型發展方式已經不再適應時代的潮流，集約型發展方式將成為未來市場的主宰。

暢想未來，顧雲昌先生生動比喻：“如果説住宅市場日後是巨龍舞動，那樓宇經濟就是群獅鬥艷，這是一片可供挖掘的藍海。所謂樓宇經濟，是廣義的商業地産，它的單體可以被看作酒店、寫字樓這樣的商務樓，還有與美好生活所需要的各種樓宇相關：城市當中的CBD、金融界、總部基地、産業園區、倉儲、展覽場所，甚至長租公寓，除了自有、自住的樓以外，都屬於樓市的樓宇經濟。

“住房市場進入了白銀時代，大家已基本形成了共識。但是我們的樓宇經濟，卻正處在黃金時代。因為新時代需要新的商業，讓生活更美好就是需要發展新的樓宇經濟”，顧雲昌認為。

前有住房市場，後有樓宇經濟，下一個十年，房地産市場未來仍可期待。只不過，如果企業想活下去，就需要具備這樣的素質：效益好，資金充裕；具有集約型經驗；好的領導層、決策力；空間、時間、地域、産業的多維度預判；低潮時拿地，高潮時出貨，“在産業人口集聚的城市佈局尤為重要”，顧雲昌如是説。

過去十年已過，未來十年已來。針對即將啟動的第十屆地産中國論壇，顧雲昌給出寄語：希望從關注老百姓的住房需求角度，引導地産商更好地創造美好生活。未來，如何“升級轉型，質變地産”， 且看10年這1天，1月10日，我們北京見！

以下是中國網地産和顧雲昌先生的部分對話：

中國網地産：這十年，限購限貸等調控政策大大小小幾百上千次，如何看待看得見的手和看不見的手對市場的作用？

顧雲昌：實際上，限貸是利用市場的利率杠桿來調控市場，我是認可的。而限購、限售、限價，尤其是限價，更是一種行政手段。我呼籲，堅持市場化的改革，盡可能減少對價格、對市場的行政干預。對大城市而言，儘管限購、限價等是不得已而為之，但希望時間越短越好，這完全是違背市場經濟的。商品房本應該是市場定價，但用行政手段來定價，表明上看，遠遠低於市場上的實際價格，卻對社會産生了許多負面影響。

中國網地産：行政過度干預對社會造成哪些負面影響？

顧雲昌：第一，本來是遏制炒房，但現在激發了人炒房，一手房比二手房還便宜；第二，助長許多不良風氣，假離婚、假結婚鑽政策空子等；第三，價格不是真實的價值體現，強行壓制的價格導致不炒房的也去炒房；第四，品質問題頻出，與高品質發展相違背，麵粉和麵包一樣價格之下，開發商為節約成本預算，偷工減料。

中國網地産：政府應該也很矛盾，不限價，沒房的人買不起；限價後，交付的房子又容易出現品質問題，怎麼辦？

顧雲昌：要讓大多數人買得起租得起，就需要增加保障房，加大共有産權房、租賃房、長租公寓的比例。並且，從房地産的特殊性來看，保障房在各個城市不一樣，在北上廣深等大城市，覆蓋率應該達到百分之五六十，而小縣城房價不高，覆蓋率達到百分之五就可以。

解決大多數人住得起的問題有多種路子，而不是一味在房價這塊打轉。還可以從土地結構調整入手，增加土地的供應量，讓更多宅基地進入市場。針對農村郊區交通不便的情況，政府應加大交通和基礎設施的投入。用空間來換錢，大城市與其他城市圈緊密聯繫起來，統一解決交通和配套問題。拓展城市建設用地，改變獨家壟斷的賣地財政，把農村經濟搞活，把宅基地盤活，也是降低房價解決大城市住房問題的一個途徑。

根本上還是要建立長效機制。但長效機制並不是調控，出臺個政策，讓你買或者不讓你買。長效機制的出臺不是一蹴而就的，需要政府加大投入，公務員充分動腦。雖然保障房建了很多，但實際上我們還是處於粗放型發展的階段，講究數量而不追求品質，應該將粗放型保障轉為精准保障。

中國網地産：針對未來的房地産市場，以後應謹防哪些問題和風險呢？

顧雲昌：有美國的次貸危機前車之鑒，房地産關鍵看金融市場和土地市場，簡要而言就是“金融定冷暖，土地是關鍵”。土地錯配，該蓋房的地方不蓋房，不該蓋房的地方大量建房；北京、上海沒蓋那麼多房子，房價拼命的漲；小縣城蓋了大量的房子，拼命去庫存。這些以後要避免。

中國網地産：在行業“轉型升級”背景下，開發商、政府、老百姓分別應該扮演什麼角色？

顧雲昌：房地産是否健康發展關鍵在政府。政府的短期調控應更加精準，堅持市場化的改革，盡可能減少對價格、對市場的行政干預，加快建立長效機制；針對開發商而言，順應大時代的變化，轉型創新，以人為本，為人民創造美好生活；針對老百姓而言，能買得起的買，買不起就租，不是非要佔有産權才可以享受生活。

中國網地産：地産中國論壇伴隨行業走過了上一個十年，下一個十年即將啟程，您對它有著怎樣的寄望？

顧雲昌：地産中國論壇十年，對推動行業發展發揮了良好的作用。內容一年比一年豐富，參加的人一年比一年多，影響力一年比一年大。希望下一個十年一如既往弘揚行業正能量，振興樓宇經濟，穩住住房經濟，從關注老百姓的住房需求角度引導幫助房地産商更好地營造美好生活！