彈房君獲悉，繼集團副總裁兼北京區域事業部總裁孔鵬上月突然辭職之後，無獨有偶, 旭輝北京公司總經理宗鳴也在近期離職，讓北京區域的調整變得更加不尋常。加上上海事業部總經理蔣達強，南京區域總經理侯波，旭輝2018年至少有四位區域高管離場。

變的是人，不變的是業績催命符。2018年11月2日旭輝集團發佈的業績報告顯示，2018年前10月旭輝合同銷售金額約為人民幣1178.6億元，同比增長49%。至此，旭輝集團完成全年1400億銷售目標的84.19%。

來源：旭輝公告

而對一家千億房企而言，規模之外的有品質增長才是最終考量。決定成敗的除了戰略、産品就是人才。市場寒冬，更有賴眾志成城。

員工唱離歌，業績催命符，旭輝怎樣度過2018寒冬？

高管變動 裁員瘦身 

旭輝開始開源節流？

“地主家也沒有餘糧”、“一個蘿蔔一個坑”。

2018年1月24日，旭輝集團副總裁、上海區域事業部總裁兼海南事業部董事長蔣達強離職加盟弘陽擔任集團總裁。

蔣達強2012年加入旭輝，三年時間成為集團副總裁，並在2016年兼任上海區域事業部總裁。上海是旭輝集團的總部所在地，可以想見蔣達強在集團的位置。

關於蔣達強，大眾對於他最深的印象，就是自2016年成為旭輝上海掌舵人之後，將上海打造成為旭輝集團十二個事業部中唯一一個銷售回款雙破150億的公司，佔當年全集團銷售額比重近三成。

在蔣達強離開一星期後的2018年2月1日，曾在2017年底傳出離職消息的旭輝地産南京區域總經理侯波，離職一事被證實，下一站赴任奧克斯地産總裁，接任者為前龍湖蘇州公司總經理李剛。

執掌奧克斯地産後，侯波在接受媒體採訪時表示，“這個崗位有更大的挑戰，我喜歡挑戰”。

2018年11月14日，旭輝集團宣佈：“集團副總裁兼北京區域事業部總裁孔鵬先生由於個人原因提出離職，集團尊重其個人決定，接受其辭呈。” 現任集團投資中心副總經理董毅先生，將調任北京，出任北京區域事業部常務副總經理。

據彈房君整理旭輝年報發現，孔鵬接棒旭輝北京後的業績確實畫出了漂亮且悲壯的弧線。

2013年，旭輝北京銷售約33億元，佔總銷售額21.5%，排名旭輝全國佈局城市第二位；2014年-2016年三年，旭輝北京雖未能再達到佔集團總銷售額20%+的成績，但依然有12.3%，11.6%以及16.5%。2016年，旭輝北京單程業績突破百億達到106億元，回款率達到80%，近三年複合增長率達到64%，利潤率達到20%。

但在北京住宅與商辦實行嚴格限購的2017年，旭輝北京業績遭遇嚴重滑鐵盧，50.5億元的業績佔集團1040億售業績的4.9%。2018年上半年，由於2017年新獲得的土地要到下半年才能入市， 缺少可售貨源的旭輝北京上半年僅實現銷售額3.5億元，名列集團披露的25個城市銷售額榜單的第22位。

來源：旭輝2017年年報

圖：旭輝北京近5年銷售業績情況

孔鵬離職事發突然，表面上看和轄區業績下滑有關，但同區域另一高管宗鳴的相繼離職難免讓人猜測是否另有隱情 。

據彈房君了解，近日離職的宗鳴曾任職北京萬科，自2016年底加入旭輝北京擔任副總，在北京區域負責土拓工作，為旭輝迅速增加了幾百億貨值的土地。2017年7月升任北京大區常務副總經理兼北京公司總經理。升職後的宗鳴主管業務口，和北京區域事業部總裁孔鵬在業務分工上界限不清晰，在一定程度上造成了管理的效力低下，直接影響到績效 。

太相似的現象，讓彈房君不免聯想起當年旭輝曾發生的有名的“萬科幫與綠地幫”事件：

為了銷售規模的突破，2012年，旭輝集團挖來曾任萬科集團上海公司副總經理的傅明磊擔任旭輝集團副總裁、上海區域事業部總經理。2015年，原綠地集團事業二部副總經理周琦嘉加入旭輝。周琦嘉加盟旭輝後，關於萬科幫和綠地幫不和的消息屢屢傳出。

2015年年末，包括旭輝上海區域事業部總經理傅明磊在內的旭輝上海事業部許多高管開始集體離職。2016年年中，據媒體爆料，旭輝在上海涉及16個項目合計48名行銷口中層異動，在一次內部流血衝突之後，旭輝上海區域中層管理者僅剩下個位數。

此外，在傅明磊離職一年多後，旭輝衝擊千億規模的關鍵時刻，已是旭輝集團副總裁周琦嘉也宣佈離職。

明明有了上海公司的前車之鑒，北京公司為何又重蹈覆轍？

古語有言：一山難容二虎。但顯然：旭輝在管理上喜歡引入競爭人才，但沒有建立起有效的競爭機制，結局就很容易形成內耗和人才的折損。這樣的機制，也被稱為“狼群文化”。這樣的企業文化，有利於激發員工鬥志，但也很考驗上層管理者的調控智慧。顯然，無論幾年前的上海事業部還是如今的北京事業部，旭輝玩的都是殘酷的管理遊戲。

高層動蕩有人補位，底層員工貌似沒那麼好命——年根底下被裁，且不接受任何反駁。

11月16日，相關媒體報道，旭輝開啟裁員模式，集團以郵件的形式直接通知員工被辭退，全集團裁員比例達到8%。彈房通過雪球平臺轉發智通財經連結側面查證了媒體報道消息的準確性。

來源：雪球

旭輝集團董事長林中在近日一次演講中明確表態，過去幾年，房企日子比較好過，開支標準比較高。最近我們提出縮減開支，不要奢侈，要更加節儉。這也就不難理解旭輝為何在追求規模發展的路上卻開始裁員了。

對於旭輝裁員的消息，業內人士分析，當前房地産市場處於調整期，不止旭輝一家，像碧桂園，泰禾，正榮等房企均有裁員狀況出現，房企度過寒冬，一切有利於自身繼續發展的措施都有可能出現。

降成本 保現金流 

旭輝自有“禦冬術”

長跑中的補給站重要，但似乎耐力更重要。

對於旭輝來講，裁員作為開源節流的方式無可厚非，財務方面也應想好辦法度過寒冬。

從業績上來説，旭輝算是房企中跑的比較快的一員。2017年銷售額首破千億大關，達到1040億元，相比2016年的530億增長96.2%。2018年前三季度，旭輝銷售業績已超過去年全年，達到1070.6億元，十月單月增108億元，總銷售額達到1178.6億元，在2018年還剩兩個月時間完成全年1400億銷售目標的84.19%。按照目前的增長速度，2018年完成銷售目標幾無懸念。

據説旭輝內部現已達成一個共識：未來是品質決定速度。

“從當下來説，降負債、降庫存、降成本，提去化、提品質、提週轉以及補短板是短期房企最重要的任務。”這是旭輝集團董事長林中在2018年中國不動産金融年會上對房企短期任務的闡釋。

彈房君整理近五年旭輝集團的財務狀況時發現，旭輝的負債情況維持在一個較平穩階段。

數據來源：Wind

林中曾提出，凈負債率要降到80%，資産負債率要降到70%，這個行業杠桿率才會比較穩健。顯然，旭輝在今後的發展中，仍有一項重要任務，就是降低負債率。

2016年和2018年上半年，旭輝集團的資産負債率均超過80%，不過並未觸及85%紅線。值得注意的是，截至2018年上半年，旭輝集團總資産平均增長率為47.92%，而總負債平均增長率則過半達到50.19%，總負債增長情況高於總資産。

數據來源：年報、Wind

同時，旭輝集團年報公佈的凈負債對股本比率2013年曾達到67.60%，但2014-2017四年時間都維持在60%以下，值得注意的是，2018年上半年該數字增至72%，增長較快。

年報顯示，2017年旭輝集團的短債經歷了一次大的上漲，短期借貸及長期借貸當期到期部分由2016年的44.57億元增長165.20%至118.20億元，現金短債比也由2016年的4.56降至2.52，但仍沒有太大發展風險。2018年上半年，旭輝集團期末現金餘額為358.23億元，短期借貸及長期借貸當期到期部分為149.66億元，現金短債比為2.39，發展相對穩健。

數據來源：Wind、年報

值得注意的是，Wind數據顯示2018年上半年，旭輝集團經營性現金流量凈額-57.07億元，近五年來首次出現負數，投資活動産生的現金流量凈額為-182.65億元，已連續五年為負。

林中也曾形容企業現金流重要性：現金流比一切東西都重要，沒有利潤不死人，沒有現金流會立馬死人。

看來，在林中眼裏，銀根才是第一位的。

“凈負債股本比 = 凈負債總額/股東權益×100%

凈負債股本比反映了債權人所提供的資金與股東所提供的資金的對比關係，該比率越低，説明企業長期財務狀況越好，債權人的權益有保障，該比率一般應小于1.0。”