樓房漏水産生糾紛怎麼辦？

很多老舊小區出現室內防水破損老化、公共管線老化、供暖主管道老化、阻塞等問題，導致房屋漏水，由此引發的糾紛也逐年增多。那麼，房屋漏水後産生糾紛應當如何解決呢？

共用管道堵塞責任人不明

所有業主共擔責

案例回放

26號樓3門一至六層的所有房屋共用一個排水管主管道。一天，203號房屋衛生間溢水，污水通過樓板流至103號老徐家。隨後，老徐通過物業維修人員搜尋漏水原因，在打開自家衛生間內主下水管觀察口後，從中抽出一根近5米長的軟管，此後該樓層再未發生溢水事件。老徐認為，下水道排水主管線堵塞導致溢水，樓上住戶均有責任，因此，起訴樓上所有住戶和物業賠償自家損失共1.2萬元。

法院經審理認為，此次事故可以確認，排水主管道堵塞顯然與個別業主使用不當存在因果關係。鋻於無法確定堵塞排水主管道異物的直接來源，也無法查明具體責任人，無法確定責任比例，因此物業公司無責任，應當由包括老徐在內的共同使用管道的六戶業主平均分擔老徐所受的財産損失。按市價估值，最終判決樓上五戶住戶分別賠償老徐財産損失1350元。

法律提示

相鄰各方，應當按照有利生産、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、採光等問題。共有部分應分為兩大類：一是法定共有，即涉及物權法所規定的物業服務用房、公用設施等；另一部分是自然共有部分，即在司法解釋中所列舉的包括建築物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分。對於共有部分，相鄰各方共同使用人應當共同維護公共設施，保證公共設施的正常使用。

正常情況下，共用水管道屬於公共設施，由物業公司進行維護保養。但該案根據漏水原因，是個別業主不當使用通下水道工具導致的，由此免除了物業公司的責任。從維護公共利益角度出發，共有設施在業主使用過程中出現問題而無法查明造成問題的具體責任人時，在無免責事由的情況下，共有設施各業主共同承擔賠償責任。

樓上漏水物業未修好

業主物業都承擔損失責任

案例回放

家住402室的小郭發現衛生間房頂漏水，急忙告知樓上502室的業主小陳，並向物業公司報修。物業工作人員檢查後認為是樓上502室的問題，但因小陳出差在外沒有立即維修。在此期間，402室的漏水情況更為嚴重，並導致水持續漏往樓下。兩個月後，物業工作人員進入502室維修，對衛生間地面做了新的防水措施，結果第二天依然漏水。因物業不能提出有效的施工方案，502室住戶拒絕其進入維修。小郭認為漏水主因是樓上衛生間引發的，而物業在處理過程中有過失，二者都應對自家的財産損失進行賠償，因此訴至法院要求排除妨害，解決漏水問題並賠償損失1500元。法院經審理認為，根據雙方陳述漏水事實及維修過程，小陳對502室負有維護管理的義務；物業公司沒有徹底搜尋漏水原因，也沒有採取有效維修措施根治漏水，導致損失擴大，二者對小郭的財産損失應當各承擔50%的責任。

法律提示

公民的合法權益受法律保護，損壞他人財産的，應當折價賠償，受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人應當賠償損失。樓上業主存在漏水問題（也有疏忽大意忘關水龍頭導致漏水的），漏水業主作為其房屋的所有權人及維護管理人，對於其房屋漏水給樓下業主造成的損失，理應進行賠償。

另外，侵權責任法第六條規定，行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任。單個業主可以委託物業公司對自己所有的小區建築物專有部分提供維修養護等服務，物業公司因在維修過程中有過錯，也應當對維修造成業主的損失進行賠償。在此提醒物業公司，對於物業範圍內的業主共有部分，物業應當定期巡檢，發現問題及時維修、更換；對於業主委託維護的專有部分，也應積極主動維修和養護，積極協助解決問題。

供暖設備老化致漏水

供熱單位失責共擔責

案例回放

301室小馬家暖氣片漏水滲到樓下，導致201室小張家的部分傢具及重要物品損壞。小張要求解決漏水事故並索要賠償，遭到小馬的拒絕，理由是其從未對自家的暖氣片進行過改造，漏水是由於暖氣管線老化、超過使用年限造成的，責任應由供熱公司承擔。供熱單位辯稱，暖氣管線漏水部分是在用戶自用部分，應由用戶自行負責。經法官現場勘驗後查明，漏水原因是供暖設備老化並非人為。因此，法院認為，供熱單位應對供暖設備中共用設施承擔管理、維護、搶修和更新改造的責任，住戶對自用採暖設施承擔維護、維修和更新的責任，但本案中201室和301室適用的供熱管道是串聯式的，無法區分共用和自用，故判決供熱單位和小馬各承擔50%的責任。

法律提示

供熱管道發生漏水時，主要看該段漏水管線由誰管理，即“誰管理、誰維修”。對於公共部分，一般供熱公司和物業公司會在合同中約定，未作約定的，一般供熱公司管理範圍是到用戶的樓頭入口裝置的第一道閥門，從閥門後開始則由物業公司管理。在業主自己房屋內的暖氣管道屬於自行維護的部分，如果發生漏水則由業主承擔賠償責任。因此提醒住戶、供熱公司以及物業公司，每當在供暖季來臨之際，應對供熱管道各自管理部分進行全面檢修和謹慎改造，在供暖試行階段注意查看暖氣是否有異常，避免跑水，造成損失。

（作者單位：北京市房山區人民法院）