金秋已至，房地産的“金九”卻沒能如期到來。

9月份，全國一、二線城市樓市成交量環比8月份均無明顯上漲現象，包括北京、南京、深圳、寧波和福州等典型城市的庫存都有不同程度的上升。

對於房企來説，籌資、拿地、建房、銷售是一個基本的盈利模式，銷售狀況的優劣，不僅決定了自己當前的排名，也決定了自己未來在行業的座次——有錢買麵粉，才能有糧做麵包。

一般來説，房企的土地儲備是其未開發/未建/擬建與在建、完工未售的計容規劃建築面積，土地面積因未計算容積率所以無法對貨值有所影響。總建築面積大於規劃建築面積，權益面積則小于非權益面積。此外，還有將投資物業也納入到儲備範圍中的房企，如華潤和金茂，能帶來穩定的投資收入但無法變為未來的銷售額。

可以説，大部分房企，其未來的銷售額都依賴於可售貨值，但龍頭房企們一年動輒兩、三千萬的開工面積在為它們帶來大量的可售面積、預售額的同時，也快速消耗著它們的土地儲備。

據國家統計局最新統計顯示，2018年1-8月份，房地産開發企業房屋施工面積747658萬平方米，同比增長3.6%，增速比1-7月份提高0.6個百分點。其中，住宅施工面積515961萬平方米，增長4.6%。房屋新開工面積133293萬平方米，增長15.9%，增速提高1.5個百分點。其中，住宅新開工面積98307萬平方米，增長19.7%。

在大調控背景下，拿地成本的提高與地塊流出的減少，使得房企新增的土地存量顯得至關重要。

但從……

此時，耳邊仿佛響起葛優在《甲方乙方》裏的奇怪腔調：“地主家也沒有餘糧啊！”

事實看來並非如此。

據統計，2018年1-8月份，房地産開發企業土地購置面積16451萬平方米，同比增長15.6%，增速比1-7月份提高4.3個百分點；土地成交價款8177億元，增長23.7%，增速提高1.8個百分點。

以億翰智庫統計的2018年1-9月房企拿地面積、拿地金額、貨值作為樣本。

碧桂園以8952.4萬平方米的新增土地儲備一騎絕塵。除了保利以外，龍頭房企們拿地都超過了3000萬平方米大關。後起之秀新城在銷售額飛速增長的同時，拿地面積亦達到了2500萬平方米之上。在千億房企中，金地的新增土儲顯然比同級別的同行們低了不少，似乎受到了銷售額增長乏力的影響。

千億之下，令人意外的是藍光發展和融信中國，可謂兩個極端——藍光發展在前三季度內攬下1280萬平方米的土儲，近兩個月更是拿下了542萬平方米的土儲。同時，藍光只有252億元的拿地成本，推測與其佈局偏向三四線城市有關。

志在今年達成1200億元銷售額目標的融信，中期卻未達成目標的50%。漫漫千億路仿佛拉低了融信的擴張慾望，儘管其過去兩年的土地儲備完成了翻倍增長，但今年前三季度新增192.7萬平方米的土儲，不禁令人質疑融信增長規模的決心。

説回龍頭房企。碧桂園前三季度的拿地金額為2323億元，平均樓面價約合2595元/平方米。以佈局三四線著名的碧桂園，其2018年前三季度的拿地均價在“六巨頭”（碧桂園、萬科、恒大、融創、保利、綠地）中僅排在中位，拿地成本最低的是均價1403元/平方米的恒大，其次是每平方米1916元的綠地。後三位則分別是融創的3827元/平方米，萬科的5429元/平方米，以及保利的6230元/平方米。

此外，碧桂園在中報內披露，公司已竣工未銷售及已竣工已預售未交付的面積分別佔土地儲備的0.55%、0.49%，可謂優秀的去庫存水準。碧桂園的高週轉名不虛傳。

恒大前三季度新增土地的均價甚至比中期披露的均價（1446元/平方米）還有所降低。從其中報觀察可發現，恒大新增佈局多位於強二線及熱門三線城市，如：成都、杭州、重慶、無錫、煙臺等。同時，恒大中期一二線城市土儲佔比68%，三線城市佔比32%，説明佈局並不“偏科”。

但是，恒大亦披露其一二線城市土儲均價僅2092元/平方米。儘管平均值受絕對值影響較大，即會受到早前購入土地價格較低的影響，但亦側面説明瞭恒大在一二線城市的拿地成本較低。可以推測的是，恒大可能在一二線城市的非熱門、非中心區域拿地，亦不能排除恒大可能有作為大企業特殊的拿地優勢。

綠地拿地成本較低的原因之一是其佈局，另一個原因則是綠地投入到了高鐵站項目的建設當中。從綠地的中報披露可知一二：“準確把握市場的結構性變化，重點圍繞快速成長的高鐵站項目和快速週轉的三四線城市項目。”

綠地獲得的高鐵站項目佔其中期新增項目的30%，同時這些高鐵站項目多位於二三城市，如安徽宿州、廣東陽江、重慶萬州、湖南長沙等。可以推測是拉低拿地成本的重要原因之一。

融創在2018年中期稱要繼續堅持上半年的謹慎拿地策略，高拿地標準與控制規模並行。同時預測到，“預計土地市場隨著調控政策的延續及流動性的持續收緊，整體土地價格將會逐步回落，趨向合理，同時並購市場也將會有較多的機會出現。”

融創確實做到了這一點。2017年中期，融創新增3023萬平方米的土儲，並稱已經大幅減少拿地速度；2018年中期，融創新增2920萬平方米，拿地面積進一步下跌；7-9月，融創新增158萬平方米土儲，拿地速度持續放緩。

看似與融創一同剎車的，還有保利。保利8月份的銷售額同比增長僅19.9%，結合其更名新聞，一時間保利銷售剎車、去地産化的傳聞不脛而走。

然而事實並非如此，保利9月的銷售額同比增長了67.7%。在銷售成功回勇的同時，保利還在7-9月拿下了575萬平方米的土儲。不過，因為保利偏向一二線城市的佈局策略，前三季度的拿地成本較高，僅在武漢拿下的4個項目就需要其支付土地價款45.7億元。同時，亦可從保利2017年的拓展金額管中窺豹：2017年前三季度一二線城市拓展金額佔比為78.9%，2017年全年這個數字為82.0%。

與保利相似的是萬科，且萬科的偏向更為明顯：其2017年前三季度一二線城市拓展金額佔比為91.6%，2017年全年這個數字為90.0%。相較于去年全年7908元/平方米的均價來看，萬科今年的土地成本降低了不少，這也與較多的合作項目不無關係——據中報披露，萬科中期90.8%的新增項目為合作項目。

此外值得關注的是，一週之前萬科擬斥資32.34億元收購華夏幸福多個環京項目。交易完成後，將由萬科負責目標項目的運作和經營管理。目標公司持有位於涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗土地，總用地面積約34萬平方米，均為住宅用地。但是，環京地區的限購不容忽視，受損程度在將來相當長的時間內都會存在。

金秋之後，寒冬來臨。龐大的船身難以掉頭，飛馳帶來的慣性不能急剎。龍頭房企們有著不同的開發與拿地節奏，過冬的“糧食”儲備夠了，但增量與存量的關係依然是不變的話題。如何再進一步，還需它們在産品力、成本控制與項目管理上進行研究與升級。