一線城市的租金上漲近日成為熱點話題。8月29日，深圳繼7·31樓市新政後又放大招：擬推出一定量的價格管制租賃房源投放市場，穩定全市租金水準。

深圳市規土委有關人士在深圳房博會上透露，深圳正在探索建立全市穩租金商品房項目制度，實行租金管控，一房一價，每年可上下浮動5%，按申請順序租給全市符合資格的居民。

深圳業內對這一舉措評價不一。這類“穩租金商品房”房源如何擴張、租金如何合理定價，房源如何分配等具體細節，仍待市場考驗。

如果試點項目成功，未來有更多房源進入，預計將對深圳甚至全國的住房租賃市場産生深遠影響。

租金管制試驗

作為國內最發達、最活躍的租賃市場之一，深圳的居住主要以租賃為主，全市常住人口的住房自有率為34%，約2/3的常住人口需通過市場租賃、入住單位週轉房等方式解決居住問題。

據國家統計局深圳調查隊統計，深圳市租賃價格指數同比上漲已持續11個月。2018年7月份，深圳租賃價格同比價格指數為105.0，略高於同期CPI同比指數102.5，也達到市監測預警系統的合理區間上限。

此外，按深圳市規土委對仲介機構租賃成交及城中村租賃市場調研數據分析，2018年7月，全市商品住宅單位租金為82.22元/平方米，環比上漲5.17%，城中村住宅租金單位租金為39.16元/平方米，約為商品住宅租金的一半。

不少深圳居民感受到了房租在明顯上漲。在此背景下，深圳市擬試點租金管控項目。據深圳市規土委房地産業處付菲菲的介紹，穩租金商品房，是指房企建設並組織運營，在一定期限內只租不售，接受政府主管部門的租金管控或指導，面向在全市工作的未購房居民出租的商品房。

在對這些房源租金定價時，將採用市場評估的方法，對起始租金進行評估，實現“一房一價”，租金定位不高於周邊同類同品質市場商品房租金價格水準，可能還會略低一些。

其次，每年年末對租金進行一次調整，原則是年租金增長率不超過正負5%，以保持市場平穩。漲幅的參考標準是當年市場發展形勢，包括周邊租金的價格評估、CPI增長速度、每人平均可支配收入增長率、銀行理財産品收益率等。

此項制度，面向在深圳繳納社保滿一年且在深圳沒有任何形式的自有住房和政策性住房的居民，同期內只能申請一套商品房。

為保持長租關係，同時規避以租代售。首次租賃期限為1年以上3年以內，續租不超過2年，期滿退租後重新排隊。

據深圳市規土委透露，塘朗城精品公寓為首個試點項目，該項目由深圳地鐵和深業集團合作開發，用於租賃的房源為248套公寓，預計2019年初可上線出租運營，2019年9月交房入住。

深圳綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁認為，這個政策具有相當強的實驗性質，是針對最近的租金暴漲提出的，它在實際中能起到多大作用，還要觀察；直接對租金的價格進行約束是否合理，也還要做評估。

如何平抑租金？

穩租金商品房制度的核心，是將房企和其他組織、單位持有的已建成、即將建成的某些商品房，轉化為平價租賃住房；通過價格的傳導效應，影響到周邊的樓盤、片區、區域，甚至是全市的租金價格，從而引導全市的租金的合理定價。

美聯物業總監何倩茹表示，這並不意味著租賃的房源有所增長，只是把已有的房源轉化了性質。這種做法肯定是從國企開始，未來與非國企房企合作的前提，需要建立在合理的租金價格上，因此增加房源的挑戰必然存在，未來房源的擴張絕非易事。

針對這一問題，付菲菲透露，這個商品房租金管控試點取得一些效果之後，會考慮向其他各種類型房源鋪開，進行租金管控。

比如，從2017年發展租賃試點工作以來，深圳已經出讓了4宗全自持租賃住房用地，今年還有5、6宗計劃，上周又發出了2宗用地公告，這些自持地塊可以納入租金管控。

其他如閒置商業改建、城市更新及土地整備配建、産業園區自建、社會房源籌集等，也可以納入穩租金房源中去。

付菲菲表示，租賃住房的有效供應首先是盤活存量，城中村住房作為租賃市場發展的供應主體，佔整個租賃市場60%左右，目前官方也正在制定相關政策，希望能進一步規範市場。

住建局諸多建設的全市統一的住房租賃交易服務平臺今年1月已上線，目前平臺入庫總房源量超過14萬套。

這一制度能否對租賃市場的價格平穩起到實際效用？深圳市房地産研究中心主任王鋒表示，全新的住房租賃模式勢必會對周邊租金産生輻射影響。制度全面鋪開之後，對深圳市其他片區、對全國的推廣也會起到一個示範作用。

中原地産首席分析師張大偉也認為，這類國企或者政府部門自定價格的房源，對於租賃市場的平穩有良性作用。首先可以直接增加供應，緩解供需結構緊張；其次可以平穩價格，避免價格出現非理性上漲。

亦有市場人士認為，由於租賃市場的定價機制高度市場化，這一政策不太可能對全市的租金價格實行全面管控。何倩茹就表示，這種制度主要有“輻射影響的效果”。

她認為，能對租賃市場産生良性影響需要兩個前提。首先要保證供應量的持續增長；其次，此類住房租金是否能夠貼合市場價格，甚至比市場價低，也需交給時間檢驗。