2018年8月15日，旭輝控股（0884.HK）公佈2018年中期未經審核業績公告。

一線城市銷售銳減 北京尤甚

從旭輝中期未經審核業績公告來看，2018年上半年旭輝銷售業績為660.3億，同比增長40%；完成去年1040億元銷售額的63.5%，完成全年1400億銷售目標的47.2%，旭輝全年需保持35%的銷售額增長率才能完成目標；合同銷售面積431.2萬平方米，同比增長68%。

按城市劃分，合肥、重慶、蘇州、溫州、寧波等二線城市的業績貢獻率上升，其中合肥一城市銷售額達到100億，佔總合同銷售金額的15.2%，重慶也有92億的銷售額，佔總合同銷售金額的13.9%。

值得注意的是，旭輝在一線城市的銷售於今年銳減98.17億元，佔比下跌23.20個百分點。曾在2016年完成北京地區百億銷售額的旭輝，期內在北京的銷售額同比大跌92.65%，銷售額僅3.5億元，佔比僅剩0.50%；上海銷售狀況稍好，銷售額下跌61.12%，銷售額為34.36億元，佔比5.20%。

旭輝在一線城市銷售額及佔比的下跌，一方面受制于限購政策與市場環境的影響，另一方面也有其近年來一線城市土地儲備的影響。二線城市已然成為了旭輝的銷售重鎮，而三線則漸漸成為其新的銷售增長點，公司的佈局逐漸轉向低能級城市。

觀察旭輝三年的中報可發現，其在一線城市的儲備呈現萎縮態勢。公司期內在北京的竣工面積於今年有大幅提升，但總體儲備增幅較小，期內的待開發面積佔比更是跌至2.21%。而公司在上海的總體項目儲備不增反減，期內的待開發面積佔比僅佔1.93%。同時，三年來旭輝存在不少未去化的項目庫存，一線城市項目儲備的萎縮影響了旭輝一線城市的銷售額，可以預見未來其在一線城市的市場將進一步萎縮。

旭輝一線城市項目儲備的另一隱患，是其項目的權益比例較低。旭輝在北京、上海權益佔比100%的優質項目，三年來的去化面積幾無變動；同時新增項目的權益佔比都比較低，尤其是在公司的北京待開發項目中，有3個權益比例為25%左右的住宅、商業項目。此外，公司位於北京的“萬科天地”、“旭輝26街區”竣工商業項目，權益佔比僅有26.5%和10.0%。

旭輝在上海的項目儲備權益比例較高：在24個竣工項目中，僅有3個項目權益比例低於50%。但公司在上海的項目儲備以竣工項目為主，並且去化情況較差，其8個未開發項目中有3個權益比例較低，分別為34.0%、34.0%和25.0%。

旭輝在一線城市較多的低權益比例項目將對其未來的銷售及收入有較大影響，公司在一線城市的去庫存能力也令人擔憂。旭輝2017年的權益銷售額為550億元，今年能否成為真正意義上的“千億房企”？

凈利潤增長59% 凈負債率突破70%

期內，旭輝實現營業收入約184.21億元，同比增長64.0%；其中，房地産結轉收入約為173.95億元。毛利率為33.7%，同比上升2.1個百分點，已經連續兩年有所改善。公司歸母凈利潤約為34.19億元，同比增長58.6%。

值得注意的是，旭輝控股2018年上半年的凈負債率上升至72%（2017年底為50.9%），凈負債上升至314.6億元，對此，集團表示主要是由於土地收購有所增加。

關於凈負債率，旭輝控股集團董事會主席林中表示，我們應該還是希望將凈負債率控制在70%以內。

公告稱，旭輝期內銷售額回款率超過80%，即回款最低約為528億元，預收房款約為405.23億元；同時持有約358.23億元的期末現金。旭輝于180日內的應收賬款約為6.27億元，180日內的應付賬款約為25.84億元；一年內到期負債約為126.91億元，同時還有38.99億元的永續債。旭輝的償債及現金壓力不大。

旭輝期內的加權平均融資成本約為5.3%，較期初微增了0.1個百分點，融資得來的部分現金分別用於償還了3.28億美元的境外債和人民幣15億元的國內公司債券。公司期內利息支出約為17.28億元，其中約有15.93億元利息被資本化，使得當期財務費用降低，但是後期還需要全部計提折舊。公司期內的利息支出較2017年上半年10.49億元增加了64.7%，增幅由於集團總的債務水準增加。

合作拿地佔比仍大 二三線城市轉移迅速

土儲方面，中報顯示，2018年1-7月旭輝共收購72幅地塊，新增面積955萬平方米，新增貨值約為人民幣1,800億元。

值得注意的是，2018年初至今，旭輝新進入14個二三線城市，擴大區域覆蓋及分散至各線城市，從而加強區域及省域化的滲透。旭輝2018上半年的土儲獲取加大了在二線、強三線城市的佈局。截止2018年中期，旭輝在二線城市土儲佔比（按金額）達54%，三線及其他城市的土儲佔比（按金額）39%。

此外，旭輝在拿地過程中，合作拿地的比重仍然很高。中報顯示，2018年上半年旭輝的拿地權益提升至58%。

中報顯示，旭輝在2018年上半年所收穫的68宗地塊中，49塊來自合作拿地，佔比高達72%。

長租公寓未來3-5年規模達到20萬間 籌備上市

長租公寓發展方面，旭輝領寓目前已形成博樂詩、柚米、菁社三條産品線，並於19座城市落地70個項目，管理規模逾35000間。

值得注意的是，8月9日，旭輝領寓成功在上交所掛牌交易民企首單儲架式權益類REITs，獲批30億，首期發行2.5億。

對於領寓目前的發展，旭輝控股集團總裁林峰表示，目前集團長租公寓出租率在80%以上，盈利模式上領寓爭取做到每一家單店都盈利，規模化之後覆蓋成本。關於領寓具體的發展規模目標，林峰明確，未來3-5年間達到20萬間的規模，爭取處在長租公寓行業第一梯隊。

以下為中國網地産財報直通車聚焦2018上市房企半年報之系列報道——數讀半年報