中國網地産 甘逗

當成績被不斷打破，記錄也就變成了基礎。

年度銷售額超千億房企，2015年7家，2016年12家，2017年16家。短短三年，房企的“千億目標”關鍵詞已由“大戰略、衝擊波”變成“小目標、生存線、分水嶺、門檻、新起點”。

當規模成了競爭的門檻，當“千億”成為前進必修課，你的企業站在哪級臺階上？

千億的皇 冠 多少人願承其重？

欲戴皇 冠，必承其重。

平均每兩天就有一項調控政策出臺是什麼概念？“調控”成為2017年中國房地産市場的關鍵詞，全年逾70城出臺調控政策，主要圍繞一線及核心二線城市展開；調控政策出臺超200次，僅北京2017年3月以來就出臺近20項調控政策；多部門聯動查缺補漏，政策涵蓋限購、限貸、限售、限價及限商等多種類型，並不斷升級，力度空前。

同時，伴隨馬太效應加劇，房地産行業集中度不斷加強。2017年是房企行業集中度上升最快的一年，房企年度銷售業績TOP50集中度為47%，TOP30集中度達到40%，TOP20集中度為33%，TOP10集中度達到25%。2017年房企50強銷售業績幾乎佔據一半市場份額，集中度再集聚，諸多房企為佔據有利位置，竭盡全力提高自己的市場份額。

億翰智庫：2015-2017房地産行業集中度

13萬億有沒有觸碰天花板？2017年，房地産行業實現再突破，銷售面積和銷售金額將分別超16億平方米和13萬億元。房企銷售業績門檻值也不斷提升，TOP10門檻值達1512億元，TOP20門檻值達894億元，TOP30門檻值達699億元，TOP50門檻值達402億元。其中TOP20門檻值增幅高達69%。

億翰智庫：2016-2017年房地産銷售排行門檻值及變動

重壓下房企向上的勢頭依然強勁。數據顯示，2017年房企千億銷售額門檻已到16名，2017年提出“千億目標”的房企已超過70家，房企競爭進入空前白熱化狀態。

三位數到四位數的進階目標，有些房企顯然看到了希望。業績方面，中南置地和正榮集團2017年銷售金額分別達到963億元和895億元，成功挺進20強。中型企業加速趕超，競爭最為膠著，並構成未來幾年突破千億的後備軍團。中梁地産憑藉三四線佈局，2017年銷售金額達794億元，排名由2016年的第38位上升至第25位，是TOP30中上升最快的房企。

2017年年銷售額400-600億元房企中，黑馬房企也不在少數。祥生地産年銷售額從2016年的181億元增至2017年的619.6億元，增幅高達242.32%，排名也從85位一舉升到32位。新力地産年銷售額從2016年的152.5億元到2017年的427億元，增幅達到180%，美的地産年銷售額也從2016年的212.7億元增至2017年的510億元，增幅高達140.71%。在未來的3-5年內，這些黑馬房企也都把“坎”設在“千億”這個規模上。

2017年銷售額600-900億元部分企業（數據來自億翰智庫）

房企提出 千億目標早已不新鮮，但提出目標的房企越來越多，也就吸引了更多關注。在業內看來，完成“千億目標”既是中小房企未來持續發展的必要保障，又是其獲取融資及參與土地資源競爭的重要基礎。

同策諮詢研究部總監張宏偉表示，作為一個目標和戰略可以去執行，“今年千億門檻排到16名，明年可能排到25-26名，後年排到30-35名，這意味著要達千億，最近三年內房企的規模要衝到前35名左右。”張宏偉指出，500億-800億的房企衝千億機會大些，而規模在100億-200億元的房企，概率不會太高，除非極個別企業。

目前來看，像正榮集團、陽光城、雅居樂、魯能這些房企年銷售額都在900億元左右，實現千億目標比較容易。再有中梁、融信、藍光金科已達700億元規模，遠洋、金茂、首開、祥生、濱江則在600億元規模上下。此外，龍光、首創、中鐵建、融僑、美的已突破500億元大關。這些企業未來都是衝刺千億元房企的熱門公司。

規模戰下 近千億何時進千億？

融創中國董事長孫宏斌曾公開表示：“房地産行業沒有規模就沒法玩，規模大才能快速週轉。”金科股份常務副總裁方明富在接受媒體採訪時也表態，規模不是唯一的，但是沒有規模是萬萬不行的。萬科高級副總裁譚華傑曾坦言，未來的市場將是大象之間的遊戲。有規模才有江湖地位，才有話語權。

的確，房企只有急速奔跑，才能在未來市場處於有利地位。

在旭輝集團主席兼執行董事林中看來，主流開發領域存在著三種規模：一是生存規模，能讓你活下來；二是競爭規模，在市場上領先，有更大的競爭能力，能帶來對土地、資金、人才的配置；三是發展規模，在行業內領先，具有整合産業價值鏈的能力，有向産業鏈延伸和非房地産業延伸的發展空間。林中給出了三種規模的量級：生存規模是1000億，競爭規模是3000億，發展規模是5000億。

顯然，千億規模已成為核心房企的生存規模。

大型房企在土地獲取，資金週轉等方面上優勢明顯。以北京為例，基本TOP50之後的房企在一線城市拿地的的機會很少。數據顯示，2017年，TOP50的房企拿地金額已經佔到行業整體的98%，即絕大部分土地資源集中在龍頭開發商手中。以北京為例，2017年北京共成交71宗住宅用地中，34宗土地被有實力房企聯合體獲得，聯合體拿地數量佔總體成交數量的48%，剩餘37宗地塊9成被TOP50房企收入囊中。大型房企一二線城市單獨拿地又有資金和背景的優勢，中小型房企佈局一二線城市更加艱難。

因此，諸多中小型黑馬房企選擇佈局三四線城市實現自身規模擴張。以黑馬房企中梁和祥生為例，中梁2017年實現銷售額794.5億元，業績增長135.76%。中指院數據顯示，2017年中梁共獲得80余幅地塊，平均三天拿一塊地，拿地金額304億，拿地面積943萬平方米。中梁的拿地佈局基本上都是經過精心挑選的強三線和位於熱點城市圈的三四線城市，中梁地産集團董事長楊劍表示：“如果佈局一二線城市是開大奔，佈局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機會。”

祥生地産2017年的銷售額達到619.6億，業績漲幅達242.32%。2017年的祥生繼續深耕三四線城市，甚至將觸角伸到一些四五線小縣城，2017年全年拿地金額達到359億元，拿地面積達到736萬平方米。祥生地産副總裁俞國勤曾説道：“雖然主戰場仍然在三四線城市，但只要有合適土地，我們就會繼續拓展。”

CREIS中指數據：2017年1-12月全國房地産企業拿地金額TOP50

（單位：億元、萬平方米）

新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷指出，在調控政策不會放鬆的大背景下，在一二線城市加大佈局難以獲得業績增長，還會沉澱資金、拖累發展速度，所以並不是所有中小房企都適合去這些城市拿地。基於此，下沉合適的三四線城市，才有可能獲得高週轉的市場機會，“房企需要結合自身實際，進行精準化的戰略佈局，同樣可以創造奇跡。”

並購也是很多中小型房企實現規模擴張的方式，統計數據顯示，2016年，房地産行業並購案宗數為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%；2017年前三季度境內房地産並購總金額超過900億美元（約合5902億元人民幣），受並購及大宗交易統計相對滯後等因素影響，業界預計2017年全年的地産收並購規模，應該超過了6000億元。

大型房企斥鉅資並購實現市場份額的繼續增長，中小型房企也在並購中實現規模擴張。以黑馬房企福晟為例，公開資料顯示，過去兩年來，福晟依靠並購拿下72個項目，總土地面積達到1680萬平方米，總建築面積達3800萬平方米，總貨值高達6500億元；其中，僅深圳區域就坐擁貨值超過3000億元的土地儲備。並購是福晟的“殺手锏”。“手中有糧，心中不慌。”福晟集團董事局主席潘偉明就曾表示，並購為福晟未來的發展和騰飛提供了充足的“麵粉”和“彈藥”。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，並購的好處在於項目是半成品，風險更小，而且相對於招拍挂，並購案的資金審核更為寬鬆。因此，類似的並購實際會給企業帶來很多新機會。

“近”千億為了“進”千億，正在全力擴張，努力向前奔跑。林中認為，在未來千億目標實現後，除了規模，我們更應該關注品質，包括規模背後的財務品質、産品品質和服務品質。

千億房企小目標，做不到就成群眾演員。你到底是想做主角還是甘心淪為配角？