從上世紀80年代末90年代初開始，北京的很多衚同民宅以及居民樓底層都被“改造”為商鋪，俗稱“開墻打洞”。這些“店舖”比起正規的商用地産，租金、水電費、物業費均便宜不少，同時因為多地處繁華地段，靠近居民和遊客，市場需求旺盛，生意異常紅火。但由於這種未經批准擅自改變房屋原有結構和屬性的行為不僅留下諸多安全隱患，而且衍生出加蓋違建、交通擁堵、産業低端等問題，2017年初，北京市政府開展“疏解整治促提升”專項行動，整治“開墻打洞”是一項重要內容。據統計，今年前9個月全市共整治“開墻打洞”26,124處、無證無照經營43,057戶。

仲量聯行華北區研究部高級分析師紀明認為：“此次專項行動為受此影響的商鋪或原本就籌劃開拓購物中心市場的品牌提供了難得的商業契機，購物中心擁有穩定的客流、縝密的經營策略以及優質的運營平臺，對源於衚同或者街面且有擴張需求零售和餐飲品牌有著很大的吸引力。”

近年來，已經成功入駐購物中心的店舖或是因地制宜地融入了別具一格的店舖設計，或是呈現了新穎的菜品和商品，或是積累了優秀的大眾口碑而成為“ 談資” 。仲量聯行北京零售地産部租戶代表總監楊菁菁表示：“具備個性化經營特色、相對成熟運營管理能力以及一定的承租能力的源於街面的優質品牌商家將會在購物中心贏得更廣闊的發展空間，同時也讓各大購物中心迎來難得的多樣化發展機遇。”

個性化品牌特質提升購物體驗

灰墻灰瓦的衚同作為北京普通市民的生活場景，外地遊客“必逛”的景點和京城歷史文化發展的重要傳承載體，成為了很多具備“文藝氣質”的店舖開始經營的首選地，“衚同情結”和人潮集聚效應讓位於衚同的店舖帶有獨特的品牌氣質。獨立傢具品牌“梵幾”在東城區國子監街的店面毗鄰孔廟、雍和宮、五道營等知名景點和“文青”、“潮人”聚集地，為顧客提供了別具一格的居家客廳體驗。在購物中心越來越看重經營類別多樣化和增強個性化體驗的今天，這種有氣質、差異化的服務也讓“梵幾”獨樹一幟地開創了同類型品牌進駐高端購物中心的先河，在三里屯太古裏北區開設了全新的店舖，為更大體量的消費群體提供優質創意商品。

出眾的運營水準産生‘1加1大於2’效應

發源於衚同或者街面的店舖管理水準難免參差不齊，據仲量聯行觀察，在成功轉戰購物中心的品牌中，經營者多具備相對成熟運營管理經驗。不同於在居民區的“自由發展”，入駐購物中心對經營者商品服務品質、經營理念規劃、跨部門溝通協作和員工服務水準等都提出了更高的要求，這就要求品牌必須在較短時間裏接受購物中心的管理模式，快速融入新的經營環境。位於東城區錢糧衚同的“然壽司”，因為採用新鮮食材而造就無與倫比的地道口感，在京城“日料”擁躉中擁有超高人氣和口碑，加之管理者自身商業發展思路清晰，在進駐匯聚頂級購物、辦公、酒店與文藝的北京新地標——僑福芳草地之後，與先進的運營管理和市場推廣模式“無縫銜接”，在更廣闊的平臺上，淋漓盡致地發揮産品和服務優勢，實現更大發展。

購物中心租金模式考驗“衚同小店”

商鋪設立在衚同或街面時，靠近市場需求，經營靈活性高且租金低廉。但一旦決定轉戰購物中心，在獲得更大發展平臺，提升品牌能見度的同時，也面臨承租能力的考驗。目前各大購物中心多采用基本租金和扣率租金相結合的租金模式，加之物業管理費和推廣費，地産成本整體多呈遞增趨勢。品牌商家需要謹慎評估自身營業狀況，參考同類型業態收支狀況，進而有效引入投資進行合理分配，才能在競爭日趨激烈的購物中心裏立足。

早在2014年的北京市“兩會”上，就有人大代表提出議案表示，據不完全統計，全市僅臨街首層就有“開墻打洞”商鋪約20萬處，整治任務仍然艱巨，卻也為部分店舖和購物中心注入了無窮的發展潛力。“北京此次整治行動會歷時3年，隨著中國消費升級進程的不斷深入，我們還將不斷看到有個性、有特色的店舖脫穎而出，在為各大購物中心輸送‛新鮮血液’的同時，更將自己推向更大的平臺。依法依規進行的整治將為城市規劃注入新活力和新方向，零售物業的發展勢必因此實現更加多元化、專業性。” 仲量聯行北京零售地産部租戶代表總監楊菁菁最後説。