（原標題：商辦調控僵局： 成交冰凍 開發商的迷茫與等待）

“除了觀望，也沒有更好的辦法。”對於商辦調控困局，多家房企這樣回復21世紀經濟報道記者。

今年以來，自北京、上海開啟的對商辦類物業調控嚴查正呈蔓延之勢，如今已覆蓋至全部一線城市。

在此環境下，這些地方的商辦物業市場瞬間凍結。同策諮詢數據顯示，從存量來看，目前上海“類住宅”有87.42萬平方米存量面積（截至5月17日已批預售許可證並且未售的面積），去化速度相比去年全年月度均值已大幅降低。北京亦如此。中原地産統計顯示，“3·26”限購新政以來，市場成交全面降溫，所有商業類項目的簽約數據合計僅2014套，環比調控前兩個月的9905套，跌幅達80%，而且剔除其中的寫字樓、商業，實際商辦類簽約接近於0。

商辦物業的出路成為業界關注的重點。對此，21世紀經濟報道記者採訪了諸多房企。得到的普遍回應是，目前尚未找到合適解決辦法。

陷入僵局

一線城市對商辦類物業的調控和整頓令此類市場幾乎陷入僵局。

5月17日下午，上海市住建委發佈《關於開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》，指出就全市範圍內開展商業辦公項目清理整頓工作，停止審批公寓式辦公項目；加強商業辦公項目建設、銷售監管，重新審核尚未上市銷售的項目。

醞釀近5個月的上海“類住宅”整改細則終於落地。同策諮詢研究部總監張宏偉感慨稱，“類住宅”的話題勢必還會成為近期上海市場的熱點。原因在於政策從嚴執行後，大部分項目銷售停滯，上海現有60-70個類住宅活躍項目的開發商非常迷茫。

同策諮詢研究部數據顯示，因政策管控嚴格，“類住宅”市場從年初至5月17日網簽備案每個月僅有2萬-3萬平方米，為2015年3月以來網簽值的最低階段。

中原地産研究中心統計顯示：北京“3·26”商住調控後近2個月內，北京商辦市場徹底冰凍，實際市場成交跌幅99.9%，接近0成交。

新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷認為，商住項目的存在有其合理性，當傳統開發商依然依賴現金流並且商業銷售也越來越難之時，轉向類住宅（或稱商住房）就變成不得已的選項。同時因為類住宅用地屬於商業産權，年限較短、售價較低，在住宅供不應求、房價高企的城市，類住宅成為年輕人居住的重要替代産品，並且往往出現在地鐵站點等交通便利區域。而目前的嚴查其實是因為住宅供求失衡導致需求轉向商住，政府為了控制城市人口規模、同時控制炒房和房企商改住而採取的措施。

歐陽捷認為，在控制人口規模的城市，依然會長期限制商住購房，也會控制商改住。不符合商業或辦公規劃的産品，包括突破層高、配套廚衛居住功能、不滿足消防要求等，都不會放鬆管制。未來一二線城市真正用於公寓建設的項目會越來越少，因為商業和辦公用地不能建公寓，開發商又捨不得用純住宅用地建公寓，三四線城市即使商業或辦公用地可以建公寓也賣不掉。

短期難解套？

對此破局成為業界關注的焦點。

北京市一家房企高管向21世紀經濟報道記者坦承，目前看各家都沒有找到合適的解決辦法。“對於好位置的商辦類物業，開發商可以當做寫字樓銷售。但對於遠郊區的商辦類物業，去化難度非常大，且這類物業自持難度也非常大。由於租金跟不上，地價都收不回來。”

歐陽捷表示，長期來看，公寓還是居住市場的一個組成部分，當然也應該是可以投資的。在熱點城市，符合規劃要求並滿足居住條件的項目仍有需求，能夠銷售的項目，開發商當然首選銷售。

歐陽捷認為，要求自持的商住公寓，目前來看只有兩條路可走。一是長租，開發商自己或委託運營。公寓運營的關鍵首先是客戶定位與産品定位，一旦客戶定位不準，而産品已經建成，租客客源不足之時，渠道推廣成本會侵蝕運營成本。其次是運營管理，好的運營才能口碑相傳，但其精細化需要投入成本、平衡收支，對於自營則要付出學習成本。二是資産證券化，不過依然首先要有運營利潤才能實現。證券化只是為開發商套現繼續開發提供現金流，同時資本運作創造了一個市場機會。但運營效益決定了證券化的市場機會，在房租收益偏低的一二線城市，證券化不會帶來更多機會；三四線城市的公寓更是難有證券化的可能。

中原地産首席分析師張大偉也表示，“現在處於調控加碼週期內，我了解的到目前還沒有一個企業有辦法應對政策，所以商辦土地市場已經明顯降溫。存量的商住目前體量依然很大。目前針對已經網簽的部分政策已經清晰可以保留居住功能；但對於未網簽部分現在還沒有明確政策，所以各家企業針對這部分如何消化還沒有辦法，只能等待政策繼續細化。而從運營角度看，商辦的調控方向是恢復商辦本來定義，所以商住公寓肯定不是主要選項，未來企業手中運營的商住類物業被監管的可能性很大。”

亞豪機構市場總監郭毅也對商辦類物業“解套”存疑。“從政府調控政策看，商辦類物業並不允許居住用途。因此，企業只能還原其原本土地規劃時的要求，通過自持經營來獲取租金和資産升值收益。但從市場情況看，到目前為止，房企還沒有找到合理的以及房企通常所習慣的快速回籠資金的方式。政府對於商辦類物業調控最明顯的目的是，促使開發商將快速開發轉變為通過資本經營獲取更高的增值收益。”

郭毅認為，從現實市場情況看，資産證券化通常針對成熟運營資産基於租金收益，給投資者穩定回報。房企在資金運轉上，需要用資産證券化套現，從而實現規模化擴張。但對於土地層面，很難用資産證券化解套。此外由於國內相關政策並未出臺，運營條件還不成熟。

“短期內還看不到商用辦公解套的方式。”這幾乎是業內共識。

（來源：21世紀經濟報道）