原標題：物業高增長背後現隱憂

當住宅開發進入“白銀時代”之際，曾經無人理會的物業行業則逐步成為“朝陽産業”。據半年報顯示，萬科等尚未拆分物業板塊的房企，在報告期內物業收入同比均有不同程度上升。部分房企為保證其現金流安全，將拆分物業上市，重要途徑。對此，相關業內人士稱，房企佈局物業板塊發展與危機同在。

TOP30房企關聯物業港股上市或達10家

如今，隨著人們對住房要求的不斷提升，“好物業創造好生活”的觀念深入人心。在購房時，除了價格以及周邊配套設施以外，人們的目光逐漸聚焦于管理社區的物業公司。

著點於此，部分房企摒棄了單純開發模式，向“地産+服務”模式轉型，拓展物業板塊，單獨成立物業公司，管理自身項目社區。物業也逐漸成為房企打造品牌、提升附加值、培育新盈利點的關鍵。

據半年報數據顯示，碧桂園服務上半年實現營業收入35.15億元，同比增幅74.4%；萬科物業上半年實現營業收入52.8億元，同比增長27.1%；綠城物業銷售毛利率31.3%，較2018年同期的16.6%明顯增長。

從2018年起，物業公司上市的潮流愈演愈烈。在當前“融資難”的情況下，房企拆分物業公司上市，一方面能為企業增加融資平臺，促使物業規模快速擴張，提升市場佔有率與企業知名度；另一方面，物業板塊能夠降低對於母公司的依賴風險，實現獨立運作。

據不完全統計，今年上半年，多家物業公司亮相資本市場。2月9日雅生活服務在港交所掛牌，3月18日奧園健康在港交所上市，4月15日招商蛇口稱旗下物業資産借道中航善達登陸A股，保利物業也在港交所提交上市申請……有專家預測，截至2019年年末，在港股上市的TOP30房地産關聯物業公司將達10家。

回款慢 中小房企慎入

房地産行業進入“白銀時代”，盡享地産增長紅利又不用承擔週期劇烈動蕩的物業管理業務成為香餑餑。因此，做大物業板塊逐漸成為房企發展趨勢。

優勢背後亦有隱憂。在相關業內人士看來，“由於行業發展時間不長，品牌化企業較少，物業公司吸金能力並不強，房企旗下物業公司對母公司的依賴較為嚴重，物業並不是利於所有房企發展的板塊。”

實際上，物業管理公司上市後並購、整合成為必然選擇。一方面降低對母公司的依賴；另一方面，則是要搶市場，提升市場佔有率。

這就導致物業板塊市場集中度不斷上升，馬太效應加劇。擴張意味著要承擔更多資金風險，物業管理行業與房産行業的區別在於，資金回籠較慢，容易造成大量資金沉澱。龍頭房企在這波競爭中可憑藉自身品牌優勢、資金優勢助力旗下物業公司實現擴張目的，而對一些本身資金狀況堪憂中小房企來説，發展物業板塊未必是好選擇。

除此之外，規模上升對物業公司運營、管理也提出新的挑戰。碧桂園物業首席資訊官袁鴻凱在接受採訪時就表示，“管理面積越大，對我們的管理是挑戰，對所有公司都是挑戰。”

“房企對於物業板塊要有與房地産開發不同的運營模式，對物業公司的持有、管理也需要有一些清晰的思路。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，不同於房産“高週轉”運營模式，物業管理行業是人口密集型行業，“戰線長、時間久”是物業公司的特點，涉及的管理對象更是“面積大、聚點多”。