“非市場行為隱藏很多風險，需要儘量用市場手段參與。希望行政調控頻率減少。”這是在7月22日舉行的博鰲·21世紀房地産論壇第17屆年會上，住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌向媒體表達的觀點。

  經歷今年3月各地相繼開展的調控加碼以來，如今熱點一二線城市的樓市已有降溫趨勢。對於接下來整體樓市走向，顧雲昌認為，2017年上半年交易量同比2016年仍為增長態勢，下半年交易量可能放慢，但整體走勢並不明朗。不過他指出，目前熱點一二線城市樓市走勢已經下行，今年下半年下行城市會越來越多，而到了2018年，總體將會下行。

  他尤其指出，成交量的變化會導致成交價格發生變化，不過目前熱點一二線城市價格走勢並非下降而只是下行。由於房地産市場整體規律是從一二線城市傳導到三四線城市，目前三四線城市房價上升彌補了一二線城市價格下行。所以當前整體形態是價格仍在提升，不過速度在放慢。

  “總體房價上漲背後，土地錯配是隱患因素。先要把土地錯配因素，通過供給側改革或者改善解決。”顧雲昌這樣指出。

  顧雲昌提到的土地錯配，實際表達的是當前熱點城市土地供應中，工業用地比例偏大，而真正用於居住的商住類用地比例偏小。如據戴德梁行統計，今年上半年廣州土地成交面積同比增長七成，但上半年的供應面積中工業用地佔比超過了七成。

  而對於土地錯配問題的解決，顧雲昌向21世紀經濟報道記者表示，這實際上是城市更新過程中的土地集約化使用問題。他建議，今後各城市在土地供應過程中，首先應集約化供應土地，而非提供低效、低容積率的用地；其次則是對於發展的産業需要精選，主要應面向高端産業，如資訊業、高科技産業等。

  在土地供應方面，目前一線城市都已明確今年的供地計劃，且均有大幅增加供應的趨勢。不過顧雲昌認為，當前北京和上海等城市的居住用地緊張情況仍將持續一段時間。“解決商品住房不足問題，應該從根本上而不是限制上面解決。”

  這也是顧雲昌反覆強調的思路，即調控要儘量減少行政手段，而更多使用市場手段。也即減少短效機制對市場的影響，而要更多發揮樓市長效機制的效用。“稅收、金融、土地供給方面的改革等都是構成長效機制的主要組成部分。”顧雲昌這樣説道。

  對於長期受到關注的房地産稅推行進展，顧雲昌表示，目前沒有得到房地産稅正式推行的消息。“這涉及到各方面的關係，而且有阻力。首先是技術上的問題；其次因為稅收需要走法律流程，要徵求各方意見，使之相對合理。”他總結道，“今年肯定不行，明年（就看）是否能上升到法律層面進行討論。”

  解決住房不足問題的另一解決方式就是推動租賃市場發展。近日住建部就聯合九部委發文，加快推動租賃市場發展。此前廣州市印發的相關文件就引起廣泛關注。

  但國內租賃市場一直髮展相對緩慢。對此，顧雲昌表示，根本上這是國內租售比價脫節嚴重導致的結果，另外原因則涉及國人長期以來的理念問題。“如果房價上漲過快勢頭能得到控制，做到房價上升比不上生活水準上升，房價上升和租金上升相差不那麼大，租售比價相對合理，租賃市場就會逐漸發展起來。廣州推出的租購同權是很好的舉措。”

  不過他也指出，即使在全世界範圍內，***價格高於其他地方的現象都不可避免。“所以徹底改變***價格高於一般樓房的趨勢不可能，但是可以讓價格往更合理的方向邁進。”

文章來源：21世紀經濟報道