引子

“有高利貸來找過萬科，萬科沒敢要”

萬科總裁鬱亮在11月15日接受本報書面專訪時提到。這與部分房企在資金鏈緊張狀況下，熱衷找私募基金托市、暫時惜售，豪賭明年調控政策放鬆，顯著不同。

鬱亮直言，預測調控可能放鬆，是行業的麻醉劑。

不僅融資謹慎，萬科的其他策略也慎重異常。目前萬科已未雨綢繆啟動2012過冬模式：現金為王，賣房子會更積極，不存貨不囤地，收縮買地。鬱亮稱，即使為此放棄“春天可能到來”的機會，也在所不惜。

環顧四週，在一系列調控措施下，中海、龍湖、萬科等大型房企降價行動不再遮遮掩掩，一場“房企過冬”的大幕已然拉開。大型地産公司不能完成當年銷售目標者，已確定不在少數。

即便萬科已在10月份實現了超過千億的銷售額，跑贏大市。但其對後市依然很謹慎。

日前在東莞一個輕鬆的聚會場合萬科總裁鬱亮拋出“過冬論”，一石激起千層浪，熱度相倣于2007年底萬科董事長王石拋出的“拐點論”。

鬱亮説，當前的調控是2008年調控的接續，房地産行業已告別暴利時代，房價回到合理水準是大勢所趨，“不妨把環境想得更壞一些”。

訪談

告別暴利 地産行業進入下半場

主持人：萬科如何看待2012年的房價走勢？下一年房市關鍵詞會是什麼？

鬱亮：2011年關鍵詞是調控，2012年萬科發展策略是過冬。具體有幾點：現金為王，現金流比利潤更重要；賣房子會更積極，不能有存貨、不能囤地；收縮買地。買地最浪費錢，一定不能買錯地。管理整體圍繞過冬來運營。

主持人：萬科啟動過冬模式的依據是什麼？目前看一些地方政府不乏放鬆調控的動力，明年一季度貨幣政策也可能放鬆，一些開發商也在賭明天。

鬱亮：你這樣説是在給我們行業輸麻醉劑，當前調控初見成效，並且還在觀察之中。我們做出這個選擇，是想不妨把環境想得更艱難一點，當然，有可能春天也會很快到來，但萬科放棄了，不值得冒險。

主持人：你預計這個冬天會有多長？何時形勢會好轉？

鬱亮：冬天有多長我不知道。房地産是經濟問題，也不全是經濟問題，我現在刻意不去想形勢好轉這件事情，這會影響我們進行過冬的準備。

主持人：就是説，你寧願把未來想得更困難一點？

鬱亮：萬科從來不去預測，不去賭政策和未來。我想每種調控政策的退出一定有替代政策，會有有序的政策安排，過去那種“一放就亂，一收就死”的惡性迴圈不太可能再出現。

我們現在只想怎麼去應對。房地産行業已經進入了下半場，這和上半場不一樣。過去指望好産品就可以賣高價，這個邏輯已不成立。下半場才剛剛開始，沒有任何一家房企穩操勝券，包括萬科在內，在下半場都要繼續練好內功。

主持人：你説下半場萬科要蓋“有人住”的房子，這是否意味著未來房地産的投資屬性將被抑制？

鬱亮：居住是房子的基本屬性，投資是附屬屬性。投資屬性在未來不可能得到很好的利用，這個行業不太可能再有暴利，政府的基本政策，讓這個行業賺取不合理利潤的情形不再出現。

開發新融資模式 行業“雪崩”不會發生

主持人：當前房地産行業的融資模式正在被顛覆，傳統的銀行貸款開始“拋棄”房地産，開發商資金緊張成為全行業的問題，萬科的資金狀況如何？

鬱亮：萬科已經5年沒有在資本市場融資，也沒影響萬科發展。雖然説過冬，但我們也不太悲觀，這個行業銀行貸款少了，但總會放的，而且會放給有錢的，這是銀行的特點。萬科自己有比較多的錢，目前手頭現金300多億，讓我們可以在未來更靈活安排一些事情。

借錢要看成本，錢多了就少借點，錢越多越好借，萬科遠遠沒有到需要借高利貸的地步。

主持人：目前大量房企去借信託、私募，利率都很高，有些私募預期回報率達到30%、40%，民間資本進入房地産開發環節，一定會推高成本嗎？行業利潤一定會降低？

鬱亮：現在社會上有批錢想做房地産，萬科可以與他們合作，把他們引進來，他把地錢付了，我們來做後面的事情。這樣資金成本肯定會高了，也需要分利潤出去。既然是股權投資，分利潤給別人也應該。

但利潤是不是一定會降很難説。萬科追求給股東最大的回報，會用更少的本錢做更多的事情。

主持人：那是否意味著萬科會在類似的方面展開越來越多的合作？這算不算一種融資？

鬱亮：這個結論可以有。我們通過合作發揮資金效率，這是萬科的長期策略。

主持人：萬科有沒有嘗試房地産私募基金等融資方式？年初與華潤簽訂的44億融資協議中，有和華潤旗下私募的合作麼？

鬱亮：基金、信託，境外境內的，我們都有合作，有條件的融資都會去做，但要看成本。有高利貸來找過萬科，但萬科沒敢要。

跟華潤的議案是為了預防可能的融資合作，每年都會通過一個議案。

主持人：當下有沒有一些企業和項目來找萬科收購？你認為行業兼併潮到來了嗎？

鬱亮：還沒有項目來找萬科收購或並購。目前行業集中度確實在提高，但提高是個漸進的過程。因為絕大多數同行都能吸取2008年的教訓，雪崩式的倒下不會出現。

回應老業主鬧事 堅持市場原則

主持人：你怎麼看待很多老業主因為降價鬧退房這樣的事件？比如萬科在深圳的清林徑項目？

鬱亮：價格本身是波動的。對那些因為價格調整而遭受影響的客戶，我非常理解他們的心情。但是市場有一定的規則，市場混亂對任何人都沒有好處，所以一定要堅持原則。對萬科來説，始終會堅持積極定價策略。

主持人：萬科如何應對老業主因為降價而産生的糾紛？萬科如何進行危機管理？

鬱亮：(老業主不滿)萬科會認真處理好，但不需要放到危機的程度；我們願意跟客戶耐心溝通，哪怕被他們罵了也要有耐心，但一定要堅持市場原則。

主持人：在當前這種大背景下，你認為房價會降到什麼程度？何謂合理水準？

鬱亮：真的不好説，一些城市通過限價，就把房價控制在合理水準了嗎？控制住了，也未必是合理水準。這個很複雜，每個地方不一樣，有沒有泡沫很難判斷。

對於企業來説，降不降價是願望問題，不是能不能降的問題，難道降價是根據利潤來降嗎？好像一些超市每天做特價時，都是虧本在賣吧。降價跟利潤和成本沒關係，是每個公司的經營決策問題。

對於萬科來説，我們要求一個月賣出開盤房源60%的房子，已經堅持了兩年左右。

來源：騰訊房産