去年，去海南買房一度又成為熱門，旅遊地産也再度躍入人們的視野。

浙江的旅遊地産這些年不溫不火，曾經大力開發旅遊地産的千島湖，前幾年也遭遇瓶頸，一度沉寂。

而隨著舟山進入自貿區時代，舟山的旅遊地産開始興起。與千島湖的純旅遊度假模式不同，舟山能否為浙江的旅遊地産探索出一條新路子呢？

千島湖的旅遊地産史

從大熱到遭遇瓶頸

“千島碧水畫中游”，千島湖旅遊地産的興起，大概是在2005年~2006年左右。

錢報記者還記得，當時，曾經有淳安讀者打來本報熱線電話報料説，開發商在千島湖扎堆開發別墅項目，他擔心這樣的開發會不會影響到千島湖的水質。記者隨後前往千島湖調查，發現開元、綠城、濱江、順發、潤和、美都、雲天、通盛、華泰等開發商紛紛搶灘千島湖。

當時的濱江房産千島湖項目總經理黎海峰説，千島湖在未來5年內開發的別墅量預計在1500幢左右，而在2006年當年的開發量已經達到500來套。“本來應該五年平攤的別墅開發量，現在頭一年裏就動工了三分之一，可見開發商都非常看好這塊市場。”

到了2008年~2011年，千島湖旅遊地産迎來最火的時候。2008年，錢報記者再次探訪千島湖旅遊地産現狀時，發現進入千島湖的開發商更多了，如龍盛、金基等。

那會兒，千島湖旅遊地産一派火熱：通盛·翡翠島別墅項目成為千島湖首個單套售價上千萬元的別墅；千島湖濱江度假酒店別墅開盤後，最先被買走的是面積最大、身價最高的“樓王”；綠城千島湖度假公寓一期售罄……

當時各家開發商都雄心勃勃，大家普遍看好千島湖會成為“東方日內瓦”，成為長三角人群的旅遊、度假、養老的主要目的地。

千島湖之勝，勝在一湖秀水。千島湖湖區水質達到一類水體標準，是杭州及下游其他市縣重要的飲用水源地，被譽為“天下第一秀水”。然而也正是因為這一點，註定了千島湖的房地産開發受到的環保限制會更多。

曾經參與操盤綠城千島湖度假公寓項目的資深業內人士黃家宇説，因為千島湖湖水是飲用水源，很多跟水相關的體驗性項目在環保測評階段就通不過，導致水上項目如遊艇等很難大規模展開，體驗形式以觀光旅遊為主。黃家宇説，他們曾經對當時買了綠城千島湖度假公寓的客戶做過調查，很多客戶反映週末過來住的時候除了觀光沒有更多可以玩的項目，都覺得住一兩天就差不多了。

至於原先設想的養老客群，也因為淳安本身的教育、醫療配套資源有限，很難真正吸引到這部分客群過來居住。“當時大家以為杭千高速、杭黃高鐵等開通，會吸引一些客流到千島湖居住，但實際情況卻是更多淳安、安徽的人被引流到杭州。”

杭州雙贏機構總經理章惠芳認為，中國目前唯一成功的旅遊地産是海南，但要複製海南旅遊地産的成功經驗非常困難，因為海南氣候環境一流，面向的是全國市場，而浙江旅遊地産，比如千島湖莫幹山這樣的，大多購買力還是集中在周邊城市。

自貿區時代降臨

舟山或能闖出旅遊地産一片天

沉寂了數年之久的浙江旅遊地産，最近冒出了新的火花——舟山。

今年4月1日，中國（浙江）自貿試驗區方案出爐，試驗區掛牌，舟山正式跨入自貿區時代。在官方的定位裏，舟山自貿區將以制度創新為核心，建設成為國際大宗商品交易自由化先導區和具有國際影響力的資源配置基地。也就是説，舟山的未來，是面向全球的。

而且，舟山已經吸引了世界航空巨頭波音公司的亞太交付中心落戶於此，這個重磅消息更是把舟山推到了風口。

在這樣的大背景下，不少開發商紛紛盯上了旅遊資源同樣豐富的舟山這塊“大蛋糕”，希望從中分得一杯羹。比如，在波音亞太交付中心所在的朱家尖，目前雲集了一批旅遊地産，如由寶能及前海人壽投資100億元打造的佔地15平方公里的普陀健康城；由綠城開發的朱家尖東沙度假村；還有由全球最大的旅遊度假連鎖集團法國地中海俱樂部（Club Med）整體運營的Club　Med舟山遊艇度假村。

一位杭州本土開發商表示，舟山的旅遊地産或許跟其他地方都不太一樣，它是以政策主導發展的。現在很多投資者都是衝著自貿區去的。而海南、千島湖這些旅遊城市，則是靠純旅遊度假發展起來的。

有了千島湖旅遊地産的開發經驗和教訓，黃家宇相對更看好舟山旅遊地産的前景。在他看來，首先舟山自貿區的設立，讓舟山有了國家層面的政策支援，其定位更是面向國際；二來，舟山是海島，有東海沿線難得一見的清澈海水，各種運動體驗項目豐富多彩，遊艇、帆船、海釣、香蕉船等項目都很容易開展，也不會受到很多限制；再者，舟山有強勁的産業和配套支援，波音公司亞太交付中心的落戶，將帶動相關的零部件企業跟進入駐，從而做大做強航空産業，再加上舟山本身在港口工業方面的優勢，其産業發展和人口導入前景看好；最後，舟山跟寧波容易形成合作共贏。“所以綜合來看，舟山未來的經濟增長空間巨大，在發展旅遊地産方面有獨特的優勢。”

可以自己度假，也有理想收益

是旅遊地産投資最看重的

對於投資旅遊地産的購房者來説，在面對這類房産前都必須正視一個問題，那就是它的投資回報率、升值預期。

黎海峰回望千島湖旅遊地産的開發史時，認為千島湖旅遊地産大熱之後遭遇瓶頸，有一個很重要的原因是千島湖旅遊地産目前房價已經較高，對很多人來説，買一套旅遊地産閒置在那裏，從理財角度來説投資回報率太低。

“有些房源面積大，總價太高，所以賣得很慢，因為買旅遊地産的購房者不會花很多錢在上面，這只是他們投資屬性中的很小一部分。”有業內人士認為，“動輒上千萬的度假別墅，消化週期甚至可能會超過5年。”