未來最賺錢的或為旅遊地産
——機構分析旅遊地産市場規模及盈利模式
最近，任志強再度“放炮”。他認為，現在房價還很低,3個月後房價會漲得更快。但是，房價再漲也有停滯的時候，那麼今後房地産哪個領域，或者説板塊最容易賺錢。他認為，10年後中國房價最高的將是旅遊地産。日前，北京一家機構專門發佈了數據分析報告也認為，未來賺錢的行業是旅遊地産。
報告顯示，近年來，隨著房地産交易日益步入存量時代，傳統房地産發展路徑遭遇“天花板”，諸多房企紛紛謀求轉型找尋新的投資途徑。新型地産應運而生，目前新型地産包括：旅遊地産、養老地産、特色小鎮、田園綜合體，還有長租公寓。
增收不增利房企謀變
房價高漲，加上各種稅收，2016年房企增收不增利，日子過得並不好。中國指數研究院數據顯示，2016年全國百強房地産開發企業的營業收入均值達392.1億元，凈利潤均值達45.7億元，同比分別增長36.8%和26.2%。也就是説，百強房企凈利潤增長率低於營業收入增長率10.6個百分點，行業“增收不增利”現象依然凸顯。具體來看，以萬科為例，2016年萬科凈利潤率為8.7%，而在2015年該項指標為9.27%，2014年更是在10%以上。在行業內以高凈利潤率著稱的中海，2016年凈利潤的增幅只有6.9%，相比往年可謂增速驟降。
旅遊地産前景可期
中國旅遊地産在經歷了2007-2012年的井噴發展、2013-2015年的轉型回落，到2016年再次風起雲湧，中國的旅遊地産業度過了全民參與式的非理性繁榮，也步出了大眾唱衰的陰霾，開始踏上模式清晰、百花齊放的健康發展之路。
截至2016年底，累計旅遊地産項目總數為8918個，全年旅遊地産項目數量增速雖有所下降，但中國旅遊地産實際完成投資額高達12997億元，達到歷史新高點。
在2016到2017年，整個房地産開發投資增速明顯加快，銷售也是全面提升，所以對於整個中國的經濟貢獻，房地産行業的貢獻度也有了明顯
的提升，同時旅遊地産也得到快速發展。 《2017中國房地産開發企業500強測評研究報告》，其中子榜單旅遊地産10強分別為：恒大集團、碧桂園控股有限公司、雅居樂地産控股有限公司、萬科企業股份有限公司、保利房地産(集團)股份有限公司、華潤置業有限公司、世紀金源集團有限公司、首創置業股份有限公司、合生創展集團有限公司、北京萬通地産股份有限公司。
旅遊地産盈利新模式
旅遊地産的盈利點無非集中于五大板塊，旅遊經營、地産銷售、品牌樹立、資本運作、土地升值，其中旅遊經營與地産銷售是基礎的核心盈利環節。近年不斷涌現的大型區域開發商，品牌的無形價值，資本的運作以及土地價值提升，成為資産增值更加迅猛的新途徑，併為基礎盈利環節帶來正向促動。曾經屢試不爽的“旅遊搭臺，地産唱戲”模式難以為繼，越來越多的開發商開始主動，或者被迫將更多精力投入到旅遊經營和資本運作，扎紮實實“築巢”，以市場效益“引鳳”，謀求可持續的，更長遠切實的資本收益。
這是上市公司先期成功的幾種盈利模式，第一，華僑城模式：先驅者的轉型之路。作為近20年來中國旅遊地産投資運營成功的先驅者，華僑城以人工造景的主題公園為旅遊吸引核心，帶動區域新城開發，2014年整體遊客量已超3000萬人次，擁有錦繡中華、民俗文化村、世界之窗、歡樂谷、波托菲諾、新浦江城、何香凝美術館、OCT-LOFT創意文化園、華夏藝術中心、長江三峽旅遊、華僑城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、城市客棧等一系列國內著名的企業和産品品牌。
第二，旅遊運營+資本運作模式。這一模式的核心特徵是，旅遊和休閒商業等經營性物業是核心盈利渠道，地産銷售類物業為輔，由旅遊為引擎帶動周邊土地成為投資熱點，盤整做大資産上市。宋城、烏鎮、珠海長隆等項目都是其中的佼佼者。以烏鎮為例，中青旅進駐後，總投資10億，對東柵進行改造，並對西柵進行了産權式整體開發，整個烏鎮景區2013年遊客量達到569.1萬人次，其中西柵景區接待257.13萬人，2014年總接待量超過620萬人次，每人平均消費150-250元/天，鮮有項目可以將高門票、高消費、高遊客量集于一身。從中青旅各項業務的毛利率橫向對比看，烏鎮近5年始終保持著80%以上毛利率，並且遠高於旅行社、會展等傳統旅遊業務，且高於酒店、房地産等高回報率業態。
第三，産權出售+商業運營模式。借助景區或城市的區位優勢，以度假地産或休閒商業地産開發為主要目的，從而形成旅遊吸引力，成為休閒度假目的地，如旅遊帶動的新型城鎮化示範大理雙廊、設計師主導的精品酒店集群莫幹山、都市旅遊休閒商業證券化的上海新天地。雲南城投、海航集團、今典紅樹林，也將分時度假地産做得有聲有色。以莫幹山為例，借助優質自然資源以及地處長三角的市場優勢，自發形成的“洋家樂”民宿酒店已經顯現出集群效應，設計精細、風格獨特的精品酒店入住率高達90%。
第四，區域綜合開發+産業鏈盈利模式。這一模式的最典型代表是迪士尼。在國內，大手筆進軍區域開發商的則是旅遊地産界新貴——萬達，無論是度假區還是文旅城，動轍數百億的投資額，與“求新求大求最”的跨領域産業鏈搭建，無不體現這位商業地産巨擘在旅遊地産上的雄心。雖然在數字上還未及表現，但 “圈人、圈地、圈眼球”的效果已經初步顯現。從投資500億的武漢萬達文旅城開始，萬達在城市旅遊地産的上策略即是快速佔據核心的土地資源，雖然在文旅地産上並沒有太多經驗，但萬達憑藉其在商業地産上積累的雄厚資本和能夠迅速建起一座綜合體建設速度優勢，已經佈局合肥、無錫、重慶、南昌等重要二線城市。 蘭文

                                                            來源：大眾證券網