旅居地産，現在也是很多房地産開發企業在著重開發的一種地産形式，也是從前期開發向後續運營轉化的一種方式。地産行業經過多年的高速發展，現已進入一個調整期。同樣，從開發模式到運營模式的轉化現在也在逐步進行。在“房住不炒”政策的條件下，以及很多的限購政策，從某種意義上，也起到一個修正市場的作用。關於旅居地産，也是提升未來人們生活品質的發展趨勢。

【議題一】：旅居地産的運營與城鎮居民區物業的運營有何區別？

城鎮裏的居民區物業偏向於基礎的服務。比如公共區域的管理，小區綠化的管理等等。而旅居運營屬於商業地産的運作範疇，從最初對運營特色到運營節點的規劃，再到後期的入住，及後對後續對産業的維護，這一系列的體系相較于居民區物業的運營體系來説更加豐富。

旅居地産的運營，從前期主題的規劃再到後期逐步的落地實施，從每一個季節再到每一個節點，都有相應主題的引入。

傳統旅遊地産在旅居地産發展過程中，起到了一定的先行作用。它以區域為特色，比如環海的海南，有先天氣候優勢的長白山等這樣有便捷條件的城市作為發展的開端，在這基礎上進行宣傳。發展到了入住期，發覺所配套的設施已經跟不上季節的變化，更別提運營了。甚至所打造的主題及軟性的服務，實際上是處在未建設的狀態。

旅居地産的每一個地區、每一個地緣性，都可能存在很多自然景觀的主題，但後續也需要開發商對地産資源進行導入，並且對所導入的資源也要有一定的要求，即運營後能産生後續效能。這是旅居地産未來發展的主要方向。

【議題二】：旅居地産中所存在的問題有哪些？

旅居地産所存在的主要問題是接待能力。旅居地産的前提是自然景觀，而在這個過程裏便會面臨諸多問題。比如每年的冬季便是海南的旺季，旅客雖然能感受到海南的熱情，但海南島在旺季時可謂“一房難求”。不論是何種住宅手段，在一個相對集中的時刻爆發，都會供不應求。而海南旺季的大背景下是因為北方與南方的溫度差異。在這個過程中，季節性的因素就成為了旅居地産運營方面較大的障礙，如何化解季節性的差異變成了首要任務。

其次的問題是配套設施。市場上還存在的一種現象是旅客到了目的地後，基本的生活保障都難以保障。這也是旅居地産發展多年所留下的癥結，需要後續的運營將問題逐一化解。

【議題三】：旅居地産發展多年，運營團隊如何打造？

隨著旅居地産市場的發展，運營團隊一般分兩個方面分化。一種是培養自己的專業團隊，包括酒店運營、物業管理、主題旅遊等等，這些團隊隨著旅居市場的發展在逐步的整合，形成專業化的團隊。專業的服務團隊的優勢在於經營多年，經驗豐富，專業化程度會更高。

第二種則是開發企業隨著企業佈局的調整，同時也在打造一個能提升專業化運營的團隊。開發企業在自身擁有團隊的條件下，無論是在商務對接還是在調整概念方面，或者導入資源及修改前期設計等等諸多方面，還是具有一定的優勢力的。而這種自創團隊的優勢也在於能提升員工的歸屬感及責任心，以及對自己品牌企業的熟悉程度。

目前來看，這兩種託管業態可能會根據旅居地産的運營需求，隨著市場的發展，會更加完善。

【議題四】：市場環境的變化，對房地産開發企業提出了那些要求?

原市場的核心訴求點在於銷售，所依託于自然環境及理念的植入，最終的目的在於將房屋出售。但很少有人關心真正購買房子的人，住進項目裏、能體會和享受到服務端的人。在居民反饋這方面做得相對較少些。

但現在隨著市場的發展及人們對美好生活的追求，後續的服務現已成為房企著力打造的方向。從前的運營，是依託于自然資源為核心的一天體系，但現在，自然資源如不配合相應的主題，很難滿足居民對生活品質的追求。

在未來，或許更多精細化的運營在市場細分的領域裏可能會做得更好一些。

【議題五】：當下對於旅居地産運營概念的認知是什麼？

原來對於旅居地産的認知是必須有資源才可以做，但現在也有很多的開發商企業會選擇有一定資源的城郊區域。但這首先就受限于距離及交通方式，同時也包括對城市的主要規劃。    

比如在整體區域裏有自然資源。那麼如何在自然資源的基礎上將功能去複合化，引入一些其他的建設。這就需要真正的專業化團隊進一步完善。並且既然規劃，便是一個複雜的過程，也不能只表達概念，否則後續會出現很大的問題。這種複合型發展，以及內容上契合後續導入的運營，對資源的要求相對是較高的。綜合性的配套，還要在提供服務的同事確保環境資源不浪費，也不能被破壞，也是旅居地産要面臨的最重要的課題。