盈懷商業總裁  喻浦陽

喻浦陽：我之前在萬達服務了8年，加入鑫苑的時間很短，也就是9個月的時間。這9個月的時間內，我對市場的狀態進行了一系列的分析。既然是要引領一個新的公司在這個行業裏面要去做出一番事情來，起碼我得對標。國際上我得對標日本、南韓、英國、新加坡，在國內我肯定要對標這些大型的企業。本身在萬達出來，做了很長時間萬達商管的工作，另外在非凡也做的一段時間，都是分管下面的一些業務。

給大家彙報一下，我剛剛在鑫苑大都會西安這個項目做了一個科技節啟動儀式。我做的這個項目叫做智慧生活鄰里中心，首先它是智慧的，其次它是鄰里的，這是未來商業我要著重去走的一條路。

日本今年開了70個購物中心，有25個是1萬方以下的。1萬到3萬方的大概是33個，剩下的都是5萬方左右，分佈在不同的城市、不同的位置。什麼叫鄰里中心？日本現在基本上做到了精細化的對標社區來進行精細化的定位和服務，做小盒子。這是今年我剛剛了解到的。

説最後一公里有點多，我講講最後100米，這就是未來中國商業地産發展的趨勢，我就在你的家門口。如果還是像以前那樣盲目的郊區拿地跑馬圈地搞住宅開發，噱頭已經過去了，這個時代已經不適合了。

中國有很多的企業分成幾個板塊，一是很專業的做購物中心的，凱德、大悅城，包括很多香港的機構。他們十年磨一劍，三五年開一個購物中心，你沒有辦法撼動他，他的品牌、他的服務、他的位置、他的精細化管理。人家在選址方面就會考慮到未來的發展。

還有一種是跑馬圈地為了賣房子做商業地産的。那個年代還沒有精細化的時候，大家願意這麼去想，一個城市一個中心，就是為了賣房子。商業地産就是因為這樣的一些企業為了快速的擴張，盲目的做大，造成了今天無休止的爭鬥，大家都是惡性競爭，特別是在瀋陽。瀋陽是一個商業的墳墓，開一個死一個，因為太多了，陸續的很多城市都會出現飽和、同質化競爭的現象。在中國北上廣深，包括剛剛説到的成都。人家問我哪兒的商業最多，我説成都最多，成都有全世界最大的，有最厲害的SKP，有環球中心IFS，還有春熙路商業，還有太古裏。只要你想得到好的都在成都，而且小的是數不勝數。

這樣的一個環境，大家都是盲目的去做商業，到最後肯定會有一個洗牌。洗到最後誰活下來，商業離不開的是人，哪兒有人哪兒能活下來。就是把博物館、科技館、藝術館搬進去，最後還是回歸到人，人對商品的喜歡。中國在發展的時候，又出了一個非常厲害的催化劑，要把中國的商業地産幹死，就是出現了馬雲和京東，佔了全國電商的80%。2012年到2013年是一個分水嶺，我記得2013年我在萬達招商的時候就已經很困難了，零售基本上該死的都死了。誰不希望自己家門口有一個鄰里中心，穿著拖鞋水褲就能帶著孩子去玩，誰願意開車堵車去購物中心。

鄰里中心不是小和大的問題，而是它是一個業態的規則。比如天通苑，天通苑的鄰里中心那就得十幾二十萬平方。我們做零售的，受線上衝擊太大。所以，未來商業地産的發展，要便利意識更強、體驗更好，能夠取代未來購物中心的發展趨勢。