即將過去的2017年，北上廣深的不少業主發現自己的房屋跌價了。

  2017年房地産行業經歷空前的調控，房價在史上最嚴調控的干預下剎住了漲勢，北京尤為明顯，從公開數據來看，北京2017年11月份二手房成交價格相比3月份高位時的成交價格下跌12.2%；而成交的二手房中，有超過95%的二手房價格是比預期價格低的。2017年，北京居民購房杠桿率下降至23%，貸款比例明顯下降。

  2017年行業格局也發生了深刻的變化，“房子是用來住的，不是用來炒的”成為房地産行業發展的新主線，房屋租賃市場吸引巨頭紛紛加入競爭。在傳統房地産企業龍頭碧桂園、萬科等發力住房租賃市場的情況下佈局長租公寓，阿里巴巴、京東以及騰訊等網際網路巨頭也進入房屋租賃領域，建設銀行也開始佈局房屋租賃行業。

  2018年的房地産市場將會怎樣？平安證券年度猜心，在新年來臨之際發佈2018年地産行業十大猜想。

  猜想一：因城施策，調控延續現狀。

  2016 年下半年以來，**城市密集出臺限購、限貸、限價等樓市緊縮政策，2017年延續政策緊縮政策，3月北京進一步升級為認房認貸，同時以廈門為開端超過多個城市出臺 2-5 年的限售政策。展望2018年，預計2018年差別化調控將延續，但考慮調控已漸見成效，大幅加碼概率較小，基於以下四點理由：

  第一，十九大報告進一步強調堅持“房子是用來住的，不是用來炒的定位”，中央經濟工作會議及住建部會議均強調調 控政策的連續性和穩定性；第二，2017 年九部委出臺《關於在人口凈流入的大中城市加快収展住房租賃市場的通知》，在長效機制建設完成之前，仍需要調控換取時間；第三，儘管經濟下行壓力仍在，但短期工業增加值增長仌相對平穩；第四，2017 年各線城市房價漲幅明顯回落，熱點城市樓市亦呈現不同程度降溫，調控已逐見成效，同時住建部明確“滿足首套剛需，支援改善需求”，未來進一步大幅加碼概率亦不大。

  猜想二：租賃用地供應有望逐步放量。

  中央經濟工作會議明確提出“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購幵麗的住房制度。要収展住 房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支援專業化、機極化住房租賃企業發展。在此政策基調下，2017年主要城市已出臺未來三到五年的供地計劃，租賃用地佔比普遍在30%左右，預計2018年租賃用地供應有望逐步放量。

  基金君在此換成白話暢想，租賃用地供應增多，意味著住宅用地將減少，**城市的一手商品房或將減少，在中國的傳統觀念裏有房才算安家立業，人口凈流入城市的二手房市場或將緊俏。

  猜想三：資金面中性偏緊，壓力點或在下半年。

  2016年年底以來，資金面持續收緊，2017年4月25日政治局會議就“維護國家金融安全”主題進行集體學習，並提出維護金融安全6項任務，體現了自上而下對防範金融風險的高度重視。金融去杠桿背景下，實際利率持續攀升，2017年11月全國首套房按揭利率平均達5.36%，連續11個月攀升。從M2增速來看，前11月M2增速同比增長9.1%，較2016年全年下降2.2個百分點，增速持續收窄。

  短期來看，市場利率仍有望延續高位。從國際環境來看，2015 年 12 月美聯儲加息25個基點，正式步入加息週期；2016年12月、2017年3月、6月、12月再次加息，美國持續加息將制約國內流動性鬆動空間。從國內環境來看，銀行同業存單發行利率普遍超過5%，十年期國債亦到達近 4% 的高位，成本端抬升制約按揭利率下行空間。

  極端情況下，行業資金壓力點或在下半年。展望 2018 年，中國經濟工作會議強調穩健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門，預計貨幣政策難有大幅鬆動。根據測算，2018年下半年將步入公司債到期高峰期，目前債市情況無論収行利率還是難度均超過以往，部分房企或難以實現以新債償還舊債。而房地産企業傳統資金來源主要為銀行貸款和銷售回款，若 2018 年上半年銷售超預期回落，且銀行信貸依舊偏緊，不排除個別小房企面臨資金鏈風險。

  猜想四：銷售中樞下行，一二線好于三四線。

  在限價依舊嚴格、樓市逐步降溫、捂盤成本高企的背景下，預計越來越多開發商將選擇接受政府指導價推盤。加上一二手價格倒挂，推盤上升或將帶動2018 年一二線城市銷售企穩甚至略有回升。銷售中樞下行，預計下降5%。中性假設下，預計2018年一線、二線、三四線城市銷售面積同比持平、微增2%、下降13%，全國商品房銷售面積整體同比下降5%。

  猜想五：絕對庫存低位，住宅新開工或超預期。

  按當前銷售水準，全國住宅庫存僅0.64年，為近年最低水準。即使2018年住宅銷售增速回落，但住宅新開工仍有望保持增長。

  目前全國住宅庫存仍處於近年較低水準

  猜想六：**維持樂觀，預計同比增長3-5%。

  地産**主要包括土地購置費用和施工支出，分別佔比20%和 80%。

  主流房企補庫存積極，溢價率持續回落。步入下半年尤其是四季度以來，競拍門檻提升、融資渠道收緊、政府加大供地背景下，土地溢價率大幅回落，11 月百城土地溢價率為 19.4%，持續四個月回落。短期**城市仍將加大供地，土地購置費仍有保障。在單位建安（建築安裝）增長2%、新開工增長2%、土地購置費增長10%的中性假設下，預計2018年地産**額同比增長4.3%。

  猜想七：長租公寓方興未艾。

  十九大報告明確“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居” ；12月中央政治局會議強調加快住房制度改革和長效機制建設；中央經濟工作會議更是明確提出“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支援專業化、機構化住房租賃企業發展。”隨著本輪調控逐見成效，2018年政策重心將進一步轉移到住房制度改革和長效機制建設。

  租憑相關政策匯總

目前包括地産開發商、地産服務仲介、“網際網路+資本”平臺以及酒店集團均有佈局長租公寓。在中央明確發展住房租賃市場特別是長期租賃的背景下，預計更多房企將佈局長租市場。

  長租公寓領域主要參與者

 各類長租公寓平臺對比