萬科預計，就業人口新增乏力的三四線城市將會面臨較大壓力，核心的一二線城市在2016年四季度已經開始調整，目前存貨相對穩定，去化率變化不大，成交量進一步下跌的空間並不大。

2018年的房地産調控將會持續，這是剛剛結束的中央經濟工作會議傳遞出的資訊。

但市場可能出現結構性機會，這就是被壓抑了一年的一二線城市。11月以來，一二線樓市出現復蘇跡象。中金公司預計，一二線城市銷售面積增速或于年末至明年初反超三四線，並將持續。

隨著房地産去庫存進入尾聲，銷售有效市場和房企的重心重新回到了一二線及環一線，這裡將成為房企的決勝之地。

今年以來，一二線區域市場集中度進一步提升，這也意味著，明年房企在這些區域將面臨更加激烈的競爭。

而那些勝出者，將會獲得超額收益。多家券商預測，隨著近期一二線城市顯著復蘇，部分房企基本面向好，預計A股及H股佈局一二線的龍頭地産股將受益，其他緊跟政策熱點的租賃概念股、園區概念股也將迎來表現機會。

調控不放鬆

2017年是樓市調控最嚴厲、最密集的年份，這種態勢在明年大概率不會改觀。

一個重要的信號是，12月20日閉幕的中央經濟工作會議提出，將完善促進房地産市場平穩健康發展的長效機制，保持房地産市場調控政策連續性和穩定性。

目前，眾多城市已形成了限購、限貸、限價、限售組成的“四限”調控矩陣，這將對明年的市場産生持續性影響。

其中，限貸直接影響需求端。鏈家研究院發現，今年以來，在全國54個城市，商業銀行均不同程度地上調了首套房、二套房首付比例。

貸款利率也明顯上升。據融360數據，11月全國首套房平均貸款利率為5.4%，同比去年升高20.7%。

時近年底，銀行批貸額度越發緊張，部分城市出現“停貸”現象——融360統計顯示，截至11月末，全國已有56家銀行分（支）行因額度暫停受理房貸業務。

這種趨勢還在延續，並可能到明年。

“現在有很多住戶無法貸款”，中國建設銀行廣東省分行行長劉軍在近日的一次公開發言中透露，建行廣東分行今年四季度的住房按揭貸款額度只有27個億，還有上百億在排隊。他預計，這種情況明年也不會有明顯的改變。

與此同時，部分城市推行的“限價”調控則直接干預新房銷售價格，對開發商影響最大。

在深圳，近期有消息稱，12月深圳針對備案價格超過全市均價5.4萬／平方米的住宅不予批售。雖然並無明確條文出臺，但記者從深圳規土委網站看到，本月取得預售證的亞迪三村、佳兆業未來花園、卓越彌敦道名苑三個住宅項目的備案價格均未超過這一紅線。

房企銷售價格因此被限制。據中信證券統計，18家龍頭房企11月的銷售均價環比下降1.9%，這已是連續第二個月出現環比下降。“接下來一段時間看不到企業銷售價格的上漲”，中信分析師表示。

而對於限購，房地産業界的普遍觀點是明年也不會放鬆。

四限調控的持續令行業對明年樓市的預期偏謹慎。“最難的是過去兩年高價拿地的部分房企，明年恐怕無法以期望價格入市，只能繼續拖，回籠資金遇阻。”深圳一家大型房企財務部人士説。

“收緊的政策會對需求有影響，相信明年的銷售會進一步放緩”，萬科在11月的投資者電話會議中指出，在調控政策力度不放鬆的情況下，2018年“將是小年”，明年樓市或出現銷售面積和金額雙降。

這代表了業界的主流看法。多家券商認為，在庫存以及房價等硬約束條件下，明年住宅市場整體難有進一步的表現。

一二線的機會

2017年的去庫存、嚴控一二線造就了三四線樓市的火爆；明年，調控整體不放鬆之下，樓市仍然存在結構性機會。

11月以來，一二線樓市的成交量正在復蘇。中金公司數據顯示，11月一二線城市銷售面積同比增速錄得7%，為年內首次正增長。

中金公司預計，到2018年一季度，一二線城市銷售增速將超過10%。

臨近年底，撐了一年的開發商領證積極了些，供給增加了。11月第四週（11月27日-12月3日），一二線城市的新增供應量創下了自2017年7月以來新高。這周，中金監測的10個重點城市共有48個項目開盤，新推房源共計14176套。

值得注意的是，上述新開盤項目的整體銷售去化率達89%，二線城市新項目的去化率更高達95%。

中金公司等樂觀認為，一二線的復蘇表現有可能延續到明年。

理由之一是今年一二線被大幅壓抑的需求和供應，將在明年部分釋放。

“今年北京、深圳新房銷售中純住宅的佔比大概只有三四成。”前述深圳開發商人士告訴21世紀經濟報道，由於限價，開發商都沒法拿到預售證，供貨被大大推遲了，但施工和建設一直在進行。這些貨量終究要推出。

據深圳中原地産統計，深圳今年1-11月住宅批售套數僅2.5萬套，相比2015年的6.5萬套、2016年的4.8萬套劇減；而在北京，相比去年全年5000億元的商品住宅交易額，今年預計僅能達成2760億元。

11月以來，預售證發放已在加快。以深圳為例，11月共放行了8個住宅項目，是10月的8倍。“有些同行期望明年限價會鬆動，我們認為不會”，一家大型房企深圳公司行銷人士説，無論限價政策如何，明年都會按照自己的節奏推盤。

此外，興業證券預計，出於不良率和資産收益考慮，明年商業銀行表內資産配置仍將向一二線城市配置按揭。“個人住房抵押貸款對銀行而言相對比較安全，仍有發展的機會。”

“從歷年來看，一二線房貸在年初都會寬鬆一些”，某銀行房地産信貸部負責人告訴記者，由於年初信貸額度較為寬裕，銀行對個人房貸業務往往會相對下浮利率，或放鬆審批標準。

“一二線城市的成交量會自發修復。”鏈家研究院認為，隨著調控效果的消化和換房等前期累積需求增多，一二線樓市成交量將在低位小幅反彈。

“但這種恢復是自然、自發向合理交易量的正常回歸，”鏈家強調，“房價總體將保持平穩。”

“我覺得2018年會比2017年好一點，政策不會變，但會稍微放鬆一點”，融創中國主 席孫宏斌表示。

謹慎如萬科，也認同結構性變化存在：萬科預計，就業人口新增乏力的三四線城市將會面臨較大壓力，核心的一二線城市在2016年四季度已經開始調整，目前存貨相對穩定，去化率變化不大，成交量進一步下跌的空間並不大。

勝利者的獎賞

一二線樓市面臨結構性機會，同時也意味著競爭擴大，程度更激烈。

目前，排名前50的房企絕大部分都是重倉一二線城市，他們之中，誰將在明年的一二線決戰中勝出？

最新業績數據顯示，主要項目位於一二線城市的融創中國、新城控股、中國金茂11月合約銷售額分別同比增長132%、75.1%及79%，均創下年內銷售新高。

截至目前，保利地産在廣州單城銷售已超300億，萬科在深圳單城銷售也超過了300億。

“2018年行業前十的銷售額門檻預計要超過2000億，不達到一個可觀的規模意味著要出局”，西南證券指出。

實體市場的戰火在燃燒，資本市場中的房地産股也是暗潮洶湧。

2017年，以中國恒大、融創中國為代表的部分香港內房股漲幅空前；隨著近期基本面向好，11月底以來萬科、保利、招商蛇口等A股房企股價也出現上揚。

興業證券等指出，2018年，受益於基本面轉好，重倉于一二線城市的開發商也將受益。

中金公司判斷，H股方面，此前被低估的中國海外發展（00688.HK）、龍湖地産（00960.HK）和富力地産（00277.HK）等大盤和中盤股將受益；A股中，受益標的則有萬科A（000002.SZ）、保利地産（600048.SH）、招商蛇口（001979.SZ）等龍頭白馬股。這些房企均主要佈局于一二線城市。

此外，部分依靠拿地快速擴張的二線房企如金科、泰禾、陽光城、旭輝等，同樣受到市場關注。

記者查閱資料發現，上述房企均採取快速拿地擴張的策略。數據顯示，今年1-10月，銷售額分別位列第21、25、31位的陽光城、泰禾、金科三家房企，拿地金額卻分別位列第7、16、17位，拿地節奏顯著快於其他房企。

其中，泰禾是通過收購兼併拿地的典型。據統計，泰禾今年1-10月共發起45起收並購事項，耗資總計約492億元。遠遠超過其去年16個收並購項目的紀錄。

“目前，一線超大型房企地位基本鞏固，而行業第二梯隊排位尚未確定”，國泰君安認為，隨著二線城市基本面改善，部分城市佈局合理、融資空間較高的二線龍頭有望憑藉優質土儲驅動增長，實現彎道加速。

記者綜合多家券商觀點發現，在H股市場中，受益於在一二線拿地的內房股將主要有龍光地産（3380.HK）、中國金茂（0817.HK）、旭輝控股（0884.HK）等；而A股市場則有新城控股（601155.SH）、金科股份（000656.SZ）、榮盛發展（002146.SZ）等。

在此之外，部分契合國家戰略和區域主題的園區概念股，如華夏幸福（600340.SH）；部分租賃概念股及公募REITs制度突破的標的，如世聯行（002285.SZ）等亦被提及。

對於租賃概念，方正證券認為，只有資金實力強、具備租賃運營經驗和先發優勢、擁有低成本優質房源的房企才會有好的表現。

不過也有觀點強調，並非所有房企都能在此輪行情中受益。興業研究指出，隨著高杠桿擴張走向盡頭，部分開發規模過小的房企，尤其是此前曾高杠桿擴張的區域房企明年現金流壓力將上行，存在償債風險。