住建部等9個部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，也要求人口凈流入的大中城市要支援相關國有企業轉型為住房租賃企業。而北京，則早在2011年，就成立市保障性住房建設投資中心，目前運營管理平臺持公租房項目77個共計9.14萬套，已配租公租房項目53個，實現公租房配租6.2萬套。隨著租售同權時代的到來，越來越多的地産商、金融機構等進入租賃市場，北京長租公寓無疑站在了風口之上，但是市場蛋糕有多大？真的是新藍海嗎？

一、租賃市場發展契機

1、人口發展助力租賃需求

近年來我國城鎮化進程的加速，為城市帶來了巨大的外來人口，促使租房市場進一步擴大。據國家衛生計生委發佈的《2017中國流動人口發展報告》顯示，2016年我國的流動人口規模為2.45億，未來十一二年，人口流動遷移持續活躍，龐大的流動人口對租房有著巨大的需求。

（數據來源：國家統計局、國家衛生計生委）

中國房價居高不下，越來越多年輕人加入租房群體，租賃市場需求規模大，給國內的租房市場帶來了巨大的機遇，且其中85後（特別是90後）是國內租房的主力軍。90後正在逐漸成為社會中堅力量，他們對生活品質要求的多元化，使得房地産市場悄然發生著改變。

（數據來源：鏈家研究院）

2、政策導向推動租賃發展

中國一、二線城市房價居高不下，但龐大的人口流動基數有著確實的住房需求，龐大的市場需求催熱了租賃市場的發展。

自2016年12月16日，中央經濟工作會議提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的理念後，各地先後出臺加快租賃住房發展的政策。

未來隨著政策的傾斜和支援力度的加大，專業化住房租賃市場將在資本、技術、政策等各方面迎來良好的發展契機，租賃行業發展前景廣闊。

二、傳統租房VS長租公寓

數據顯示，人們租期多集中在1-2年，而3年以上的租期僅佔總數的14.4%。傳統租房雖然價格稍顯便宜，但是頻繁搬家著實令人苦惱，房租上漲、仲介費難退回、東西太多不得不扔……每搬一次家，總有新的挑戰擺在租客的面前。

（數據來源：鏈家研究院）

最近幾年，長租公寓迅速席捲國內一二線城市，引起業內外人士以及大量資本的廣泛關注。正是由於供給端和需求端的共同推動，才能爆發出這樣的能量。

長租公寓按照其空間和管理的統一性情況，分為集中式和分佈式。

集中式長租公寓，即租賃平臺通過收購或租賃的模式取得項目整體的管理權（通常為整棟，或整棟的幾層），統一進行改造後出租的一種租賃公寓模式。

分散式長租公寓，即租賃平臺從分散的房東手中取得房源，經過標準化改造或裝修後，統一齣租管理的一種租賃公寓模式。

三、北京市長租公寓市場分析

1、集中式長租公寓

根據雲房數據研究中心對北京集中式長租公寓品牌的不完全統計，本期監測的集中式長租公寓品牌涉及10大品牌，排名不分先後，依次為樂乎、魔方、自如、泊寓、函數、城家、相寓PARK、YOU+、熊貓、窩趣。

集中式公寓主要多分佈在工作機會較多的朝陽、海淀，儘管是租來的房子，但是人們對生活品質也有較高的要求，節約距離成本可以很大程度上提升工作一族的幸福感。由於集中式公寓多以商業、工業改造為主要來源，在東西城可實現的成本太高，故無論是現在還是未來，都不會是品牌的集中地。

從門店數量上看，排名第一的是樂乎公寓，擁有19家，覆蓋朝陽、豐臺、昌平、大興、通州五個行政區。魔方公寓擁有10家，排名第二。自如寓（鏈家旗下）、泊寓、函數在京門店6家，並列第三。因為小米董事長雷軍的投資而聲名鵲起的you+公寓，目前在北京只有蘇州橋和上地兩家門店。

注：時間節點為2017年7月31日，租金不包含服務費、管理費。

從房源獲取上看，集中式長租公寓房源以酒店式公寓或工業改造房為主，也有部分來自原有快捷酒店的改造，如果涉及到舊樓的收購改造，一定程度上可以看作是一個小型開發商。因為成本因素，集中式公寓的租金普遍較高（通常會有5%-10%的服務費），對於長期租住的上班族來説是一筆不小的支出。

其中城家公寓在京主打中高端酒店式公寓，地理位置優越，通過提高裝修品質大幅提高租金水準。魔方公寓除了普通公寓外，16年12月新增高端品牌摩爾公寓，面積平均為55-65平米，月租定價為8000-15000元。

2、分散式長租公寓

注：成交套數包括整租及合租

從二季度成交情況上看，自如在京依舊保持自己的龍頭地位。二房東和小型創業公司將逐步退出市場，開發商及酒店的入市，將會加劇競爭。

①整租

②合租