博鰲·21世紀房地産論壇第17屆年會于7月21-24日在三亞理文索菲特度假酒店隆重舉行，本屆論壇主題為“強監管與去杠桿：地産結構性變革的窗口期”。論壇由南方報業旗下《21世紀經濟報道》于2001年主辦發起，是中國目前規格最高，影響最大的房地産專業論壇之一。在下午的論壇上，聶梅生解讀特色小鎮與房地産産業的關聯。

各位來賓女士們、先生們，大家下午好！非常高興在美麗的三亞博鰲21世紀房地産論壇第17屆年會上開特色小鎮的會。

剛才主持人講了，小鎮是時代的風口。我想這話説得比較好，確實是這麼一回事。小鎮的靈魂是什麼？似乎是産業。當然這個還可以再商量。

今天下午的論壇上，我想説3點和房地産有關的看法，全聯房地産商會現在成立了特色小鎮分會，所以想説房地産産業和特色小鎮之間有什麼關聯。

一、房地産企業已經成為推動特色小鎮發展的重要力量。

有的人説，最近由於房地産的生態發生了很大的變化，好象我們的路越走越窄，有點走不下去的意思。所以出現了很多的變數。房地産實際上搞了30年，我們聚集了很豐富的經驗，而且聚集了大量的資本和資源。我們曾經在30年當中反反覆復的是支柱産業。咱們的支柱産業是否走到頭了？我覺得不是這麼一回事。本次21世紀房地産論壇，拋開房地産糾結的話題，我們現在的空間更大了，不是路更窄了，是路更寬了。特色小鎮是其中一個空間更大的説法。

房地産企業進入特色小鎮方面有非常多的優勢，而且在前排坐的諸位都做了很多嘗試。特色小鎮是不是這麼容易？我們的空間更大了，但是要求也更高了，不是很容易的事。關於特色小鎮，我也做了一些思考，也跑了不少的有名小鎮。我們原來擅長的是什麼？地、銀行。地的快速週轉我們很在行，但是現在不行了。關於特色小鎮，我覺得有幾件事情是避不開的，你想做特色小鎮，無論原來是金融機構還是開發商，都避免不了：

首先是定位，在城鎮化概念下可以做很多特色小鎮，也可以在新興産業和産業創新上做很多特色小鎮概念。這是兩個不同的定位。首先你得想清楚你的定位在哪，定位了以後的第一件事情對我們是陌生的，不熟悉的是我們的商業模式。商業模式當中，最重要的是金融模式。比如説房地産30年的發展，我是親歷的，原來在政府機關的時候，關於房地産的金融模式，突破了兩件事情：一是住房抵押貸款，這個不突破，根本沒有中國的商品房的突破；然後再是銀行的各種各樣的信貸，融資突破得很大，以至於形成了炒房。它當時的金融模式是發展得非常充分，而且是過度的，所以形成了很多的問題。

但是特色小鎮的金融模式在什麼地方？你沒有按揭，土地也是目前的瓶頸。地方政府到底能夠給我們什麼？它的金融模式在哪？當然今天上午的國開金融啟動200億的基金，資金是不是唯一的模式？這個問題不解決你動不了。這個問題解決以後，再説建設。

運營和你最後的商業模式，盈利模式是結合在一起的，你原來策劃的運力模式到最後的運營當中是否能夠實現？錢能否回來？不像賣房子，房産證一轉就可以完成了。所以這件事情，我們的空間確實更大了，但是要求也更高了。我們進入了完全不太熟悉的商業模式。中國在本次經濟轉型當中才出現的特色小鎮，這個特色給我們出了很多的定位、商業模式、金融模式和建設運營，這一堆是我們都得解決。

原來開發商是各做各的，現在不一樣了，現在的特色小鎮，融合發展、抱團發展，這是大勢所趨，不是一個開發商就能夠把一個鎮打造好的。我們要接受中央提出的新概念，但是接受不太容易，一個是平臺經濟，一個是共用經濟。這兩件事情，恰恰在特色小鎮當中是要充分體現的。特色小鎮是一個平臺，我不太同意它是産業鏈，它是一個共用經濟。為什麼説它是一個平臺？

我們現在説特色小鎮，説是産業特色，實際上你想一想，三大産業都可以做特色小鎮，第一産業是農業。農業特色小鎮還少嗎？相當多的在農莊基礎上做農業特色小鎮。還有農舍，形成旅遊産品。第二産業是建築業，就是製造業，裏面有很多的特色小鎮可以和製造業聯繫在一起。東北老工業基地，是一個特色，不是一個小鎮，是一個大城市。把東北都變成第二産業的城市群，結果現在衰敗了，衰敗之後在特色小鎮當中就不能産生第二産業的特色嗎？第二産業是製造業，是最重要的，連美國都要回歸製造業，它是實體經濟當中最重要的一部分。第三産業，就不説了，大家都扎堆到服務業。

比如今天上午，在海棠灣創造了一個金融的小鎮，把金融總部放到這裡，他絕對是to B的，它形成了一個金融特色小鎮。但是也有很多是to C的，真正的服務業都是to C的，馬雲、馬化騰都是在C端做。那我們的做法是什麼？我覺得應該是符合的，但是你的定位要定位好。

我們成立這個分會，準備發起100個企業主題的特色小鎮，為我們的會員企業聚集資源，同時爭取配套政策。所以我們全聯房地産商會和大家一起稱起我們的特色小鎮的一片天，這也是我們應該做的事情。最後代表組委會感謝各位朋友長期以來對21世紀房地産論壇的支援和幫助，謝謝大家！