日前，成都市房管局及高新區規劃建設局、天府新區成都管委會國土房管局牽頭，組織70家房地産開發企業及其選聘的仲介機構負責人召開了一次座談會，會上明確通報了市場出現的以精裝修變相抬高房價等違規行為。

事實上，這樣的違規行為不止在今年，也不止在成都有，此前在其他城市就曾多次出現。它其實是房地産調控趨緊、商品房限價背景下，許多房企為了項目順利通過備案，而採取的“對策”。

近年來，與“麵粉貴過麵包”現象同時出現的，便是“清水房”的沒落。因為地價上漲，這樣的産品類型，現在很難再為房企帶來以往的高利潤；而調控限價，更加重了房企獲取高利潤的難度。要想保證利潤空間，通過精裝修等附加值，來提高産品售價，已逐漸成為房企共識。許多過去很少做成品房的房企，也開始競相加入這一領域，就是一個證據。

自去年改善元年需求釋放、《成都市建設行業大氣污染防治十條措施》發佈，成都成品房（精裝修）市場熱度就出現持續走高趨勢。再加上限購、限貸、限價等調控措施趨嚴，多層因素加權，似乎正在讓成都的成品房大時代加速到來。

最後一根稻草？

調控倒逼成品房主導市場

曾幾何時，毛坯房還是樓市主流。雖自90年代起，成都市場就出現了成品房，但由於市場接受度以及相關法律不完善等因素，經過了20餘年發展步履緩慢。

隨著近幾年成都市推進成品房建設的政策支援力度越來愈大，成都市成品房建設勢態持續高漲。2014年開始實行《四川省成品住宅裝修工程技術標準》，規範成品房裝修標準，2016年底更是連續發文，先後發佈了《成都市建設行業大氣污染防治十條措施》、《進一步加快推進我市成品住宅發展的實施意見（徵求意見稿）》兩份文件，在第一份文件中提出大力發展成品住宅，避免二次裝修污染，力爭到2020年底，中心城區、成都高新區和成都天府新區新建商品住宅中成品住宅比例達到80%。

而自去年十月開始的樓市調控，更貌似成為“壓倒駱駝的最後一根稻草”，讓成都的成品房産品佔比呈水漲船高之勢。

據地産中國網記者了解，在《關於進一步加強商品住房價格監管的通知》中明確規定，商品房價格不得高於同時期同地段同品質樓盤成交均價，而且價格一旦申報就不能進行上調。但是，成品房價格允許在清水房價格的基礎上上浮30%。

因此，很大部分開發商為了追求高利潤回報，推出了具有較高附加值的成品房。還有一部分開發商因地價的攀升導致高地價成本，被迫選擇了具有高溢價空間的成品房。比如原本10000元/㎡的清水房改為成品房後，售價可以提高至13000元/平方米，某售樓處置業顧問向記者坦言：“之前賣100套房子才能完成年度任務，現在只需要賣80套就可以，開發商何樂而不為呢。”

據地産中國網記者不完全統計，今年上半年在新盤或者舊盤加推的項目中，成品房項目佔到了一半以上，市區和城南尤勝。

相關數據顯示，龍湖地産自2010年以來，先後在多個樓盤交付面積達107萬平方米。其中包括高層住宅、SOHO、度假別墅等多業態精裝交付態勢，成品房交房滿意度達95%。與此同時，2016年龍湖便在成都拿下三宗地塊，新增累計300畝土地，為其接下來的市場發力做足了土地儲備。

而萬科從魅力之城開始探索“精裝修”，從“裝修成品”到“定制裝修”，再到近年提出“三好住宅新標準”，一直位於住宅精裝修産品的探索前列。據了解目前，萬科地産在成都已經實現了公寓100%裝修。

保利也順時發力。3月9日，在蓉舉行“保利十年 定製成都”發佈會，會上發佈的“兩悅”“兩院”高端産品係屬保利首次大規模試水精裝。融創中國則展開跨界合作，先後聯手網際網路的家裝品牌過家家、樂視等企業，合力打造全新精裝服務。

記者了解到，開年之後成都開盤項目共有26個，其中“非清水”房源項目10個，佔總比約40%。譽峰、華潤、九龍倉等開發商的成品房佔比也在逐年拉升。

改善需求釋放

推進成品房時代來臨

房企開發成品房佔比不斷走高的另一個重要原因，就是從去年開始，市場的改善需求持續釋放。據地産中國網記者了解，相對於過去十年以首次置業需求為主的市場格局，近年來，改善型需求出現極為顯著的增長。

一方面，人口結構變化，改善性住房需求增加。在全面二孩政策落地後，一些家庭多子化成為趨勢，同時人口老齡化也逐漸到來，30-50歲年齡階段人口增加，他們更需高品質樓盤滿足生活需求；另一方面城鎮化加速，每人平均收入水準大幅提高，也促進了改善需求釋放。

在此背景下，市場對住房品質提出了更高要求。中國建築材料工業規劃研究院曾表示，實行建築工業化（部品化、工廠化、裝配化）是大勢所趨，未來20年，我國城市化率將達到60%以上，將近4億人從農村轉到城市發展，自住和改善性住房需求在提升。

對於購房者，改善型住房不僅僅是指“大戶型”，更關注住房的品質、生活的舒適性以及交通的便利性。因此成品房優勢凸顯。據成品房市場接受度調查顯示，有84%的網友表示能接受成品房。

投訴率高、標準單一

成品房仍面臨不少課題

儘管已經成為房企共識和市場大趨勢，但成品房要迎來自己的時代，還有不少課題要解決。

據公開數據顯示，成都成品房投訴率高達40-50%。在成品房開發中，存在開發商以次充好、部分開發商以成品房為名變相提價等違規現象。

近日，有消費者爆出城南二環某樓盤以成品房的高價備案銷售，賣給購房者的卻是毛坯房。目前全國多個樓盤被曝存在此類行為，去年年底武漢就兩家著名開發商違規以精裝修價備案賣毛坯，受到行政處罰。

此外，成品房裝修效果單一，品質難以保證也是市場發展痛點。

在記者近日隨機採訪的購房者中，大多對成品房比較看好，認為可以免去裝修的麻煩，但同時不少人也對開發商的裝修品質頗為擔憂。來自成都二環的蔡女士向記者坦言，之前觀察過這種“拎包入住”服務，開發商的價格挺高，還不包括包陽臺裝暖氣貼墻紙。“如果可以選擇提高交付標準，那我會是願意的。”

據地産中國網記者了解，成品房的裝修設計分為多種，目前市場上主要實行的是統一精裝修和功能表式裝修兩種方式。成都目前鮮有功能表式裝修或定制裝修，一位不願透露姓名的業內人士告訴記者，“諸如‘功能表式’的裝修成本對於開發商來説比較高，而樓市熱度持續上漲的情況下，開發商沒有太大銷售壓力，創新的需求也不會太強。”

對於成品房裝修問題，業內人士表示，知名地産企業陸續展開精裝項目，最根本的原因在於精裝能拉動整條房産産品線銷售。然而地産開發商發展成品房，需要投入大量的資金和人力，組建家裝團隊，這勢必會大幅增加企業運作成本。對於很多缺乏家裝經驗的中小房企來説，成本負擔大，開發能力弱，短期內資金與收益回籠慢，都是制約因素，出現問題也不以為怪。

而成品房問題要想逐步解決，顯然有一個時間過程。地産中國網記者在此也提醒消費者，在購房時應儘量將合同約定條款細緻化，即便此後發生糾紛，依照合同走司法程式會比較順利。

結語

中國千禧一代人口數量約佔人口總數的31%，約為4.15億人。據世邦魏理仕近期報告顯示，有57%的人計劃在未來購買房産，市場需求在亞洲居首。

在筆者看來，龐大的千禧一代日益成為購房的主力軍，他們拒絕千人一面，這種對個性和簡便的需求，無疑會成為房企提升裝修服務的新動力。未來在成品房領域，隨著市場需求的細分化，開發商有望給業主提供更多可供選擇的交付標準。

同時，在政策和用戶需求刺激下，今後成品房儼然逐漸成為流行趨勢，相關政策也應儘快完善，一方面全面保障消費者的權益，另一方面有力促進成都房地産業持續、健康發展。