（原標題：天河商圈轉型路徑： 新商業能否助力“二次騰飛”？）

廣州，素來有著千年商都的美譽，街頭巷尾，撲面而來的店舖招牌昭示著這座城市繁華的商貿環境。

“不到南方大廈，等於沒來過廣州。”曾幾何時，南方大廈被視為廣州商業最具代表性的地標性建築。隨著時間的推移，當地核心商圈早已歷經幾輪遷移：以友誼商店為代表的環市東商圈、服裝批發集散地的流花路商圈、集聚年輕“潮人”的中山三路商圈……時至今日，以1996年天河城百貨進駐為開端，發展成為坐擁近20家商業綜合體的天河路商圈已成為廣州商貿中心的核心載體，甚至被譽為“華南第一商圈”。

然而，好景不長，經歷了數十載“跑馬圈地”式的瘋狂擴張以後，商業同質化競爭越來越白熱化，加之電子商務帶來的巨大衝擊，傳統商圈一度被業內唱衰，業績也漸漸從巔峰走向滑坡。如何運用新的行銷手段、調整業態組合，使傳統商圈實現二次騰飛，成為從業者迫在眉睫的問題。

“當下商圈業者亟需思考的一個問題是：到底什麼才是新商業？我認為新商業文明不僅僅指新零售和新科技，還包括人的心智和心靈，未來新商業就是把智人的心靈和科技手段融合在一起。這就是新商業。”面對未來商業的發展趨勢，廣州正佳集團副董事長兼執行董事謝萌做出了此番預判。作為廣州正佳集團的新掌門人、正佳金控與HI百貨創始人，謝萌見證了過去十年天河商圈的崛起和變革，而他的另一身份正是天河路商會會長。

縱觀整個零售行業，目前正經歷著一場從線上到線下的偉大變革，而聚集了各種業態的傳統商圈，在變革的浪潮中又該何去何從？以廣州商圈為典例，記者採訪了多位企業家及商業地産專家，試圖從中梳理出現代商圈的轉型路徑。

轉型與升級

十年前，零售業態還是傳統商圈吸引客流、拉動業績的制勝法寶，十年後的今天反倒成為“拖後腿”的累贅。購物中心的創新之路，成為商圈轉型的一大亮點。

仲量聯行近日發佈的2016廣州房地産市場回顧報告指出，2016年零售物業市場整體租賃需求依舊疲軟，零售商擴張意願漸趨保守。購物中心的業態調整在持續進行，需要提供優質體驗類元素以吸引消費者。

作為天河商圈當前極具人氣的正佳廣場，謝萌對於商圈改造和創新一直很有一套自己的想法。“這兩年正佳是在做破壞性創新，是一種非連續性的發展。網際網路的發展使資訊渠道愈加透明化，同時也導致競爭對手和原來完全不同，除了線下的競爭，更要面臨線上的挑戰。因此我們原來的發展思路、商業模式都要推翻重來。”

據謝萌介紹，正佳開業12年間經歷了三次不同的定位變化，從開業之初的“亞洲體驗之都”，到“家庭時尚體驗中心”再到現在的“超級體驗旅遊目的地”，謝萌很清楚體驗業態之於購物中心的重要性。

“為城市注入想像力是正佳的發展使命，同時我們的業務也是按照這樣的原則進行。”謝萌表示，隨著消費群體行為習慣發生變化，過去以零售業態為主的購物中心時代已經一去不復返了，未來商圈追求的是商業+旅遊+文化的融合。

無獨有偶，曾經參與天河城百貨、中華百貨等多個購物中心招商，現為廣東流通業商會執行會長黃文傑在接受記者採訪時表示，傳統商圈面臨著優勝劣汰的競爭環境，零售商業在不斷走弱，甚至不少正經歷著負增長，而新的體驗業態如餐飲、娛樂、教育、體育等反而在火熱增長。

“大家都在説商場要增加體驗業態，實際上過去購物中心的第一功能是購物，現在這個功能在弱化，而消遣以及社交功能的比重則越來越大。所以哪些購物中心能將體驗發揮到極致，把人流帶動起來，哪個購物中心商業價值也會更高，租金自然也會水漲船高。”黃文傑分析道。

新商業本質

去年年初，由馬雲提出的“新零售”概念紅極一時，一説起零售行業，似乎言必及這個關鍵詞。事實上，不少專家指出，新零售並不“新”，線上與線下融合發展早在多年前已被反覆提出。直至去年，由阿裏為主導的電商巨頭紛紛佈局實體零售，才算真正引爆這一觀點。

繼去年從入股三江購物、間接持股聯華超市，今年年初私有化銀泰，近日又宣佈與百聯集團簽訂戰略合作協議，阿里巴巴集團一直在用實際行動擴張其零售版圖。那麼，對於線下的實體商業而言，新零售又意味著什麼？業績的下滑能否通過擁抱網際網路來挽救頹勢？

在黃文傑看來，老商業體的轉型困境其實並不在於硬體不足，而是由於受到傳統零售思維和體制的限制。

“電商對傳統零售帶來衝擊是無可避免的，但實際上這兩者並不是水火不容的關係。我們可以看到電商在加快收購實體商業，利用網際網路基因對傳統零售進行改造，使之脫胎換骨。”黃文傑認為，所謂新商業，就是指通過並購和資本融合，呈現出來改造後的商業模樣。

正如太古匯（廣州）發展有限公司總經理隋頌偉而言，電商和商場只有學會共存才能達到共贏，“我們就應該要用比較開放、合作的態度去看怎麼共同發展。”但同時他也坦言，實體商業的業績下滑不能完全怪罪于電商的影響。

“我不覺得現在實體商場的困難完全是因為電商的問題，不要把自己做的不好的責任推到電商身上，對我們來説，最大的競爭對手永遠是我們自己。怎麼去突破原有的發展瓶頸，這是每個開發商都會遇到的固有的問題。”隋頌偉表示。

（來源：21世紀經濟報道）