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聯想融創“雙贏”背後

來源：地産中國網 2016-10-01 11:44:00

樓市融科聯想公告房地産地産簽約

9月18日晚間，融創中國和聯想控股發佈了一份聯合公告，一筆令人意外的交易自此浮出水面。
    公告宣佈，9月16日，融創中國的附屬公司融創房地産與聯想控股附屬公司融科智地簽訂兩份框架協議。根據協議，融創擬收購聯想控股41間目標公司的相關股權及債權，該等目標公司主要擁有位於北京、天津、重慶、杭州等42個物業項目的權益，總代價約137.88億元。
    在這份長達34頁的聯合公告中，載明瞭42個物業項目對應的未售面積約為730萬平方米。因此，有媒體這樣粗略計算，交易目標項目的平均樓面地價不足1889元/平方米，而這個數字放在2016“地王年”來看，實在讓很多業內人士也摸不著頭腦。
    數據顯示，融科今年至9月份已完成簽約額140億，同比增長65%，全年突破200億不成問題，財務賬面可用現金120億，如此數據，再加上一直以來作為聯想控股子公司的融科智地鮮少在媒體上出現，就更使這筆交易多了一份神秘色彩。137.88億的背後隱藏著怎樣的邏輯，究竟是如公告所説買賣方實現雙贏，還是另有隱情的“賤賣”，其間頗有味道。
    放棄百億利潤，聯想甩賣融科
    9月20日，與這筆交易公佈相隔僅兩天，杭州蕭山區兩宗土地在近30家房企的競爭下，均以超過300%的溢價率成交，樓面地價接近13000元/平方米。而與這兩個地塊一路之隔的，正是融科東南海項目。據相關資訊顯示，融科東南海的銷售備案價格已經調整為28000元/平方米，而其土地樓面成本僅為2000 元，粗略計算未來利潤不會低於20億元。就在同一天，同樣位於杭州的市北單元宅地被16家房企爭奪，最終以溢價率68.89%、樓面價20267元/平方米成交，而與之一路之隔的恰恰又是融科于6月底以10.2億元競得的住宅地塊，折合樓面地價只有13750元/平方米，三個月土地溢價了5個億。
    千章墅是融科位於北京東六環的別墅項目，據銷售人員介紹，目前售價56000元/平方米，而且已經沒有總價低於1000萬的房源了。一位對融科頗為熟悉的業內人士介紹，由於拿地比較早，土地成本不超過8000 元/平方米，未來2年內融科分得利潤不會低於10億。
    同樣由於拿地較早，未來利潤頗豐的還有位於天津的融科伍杄島項目，目前15000元/平方米的售價對應1500元/平方米的樓面地價，這個可售面積高達30萬平方米的別墅項目，將來給融科産生的利潤將不低於15億元。
當然，融科最賺錢的項目當屬合肥融科城，這個當年以聯想集團和融科之名共同獲取的超大盤，仍剩餘150萬平方米未開發，考慮到極低的樓面價，融科至少有40億利潤還未實現。此前就有媒體報道稱，僅一個合肥融科城項目就值100億。
    如果這次擬進行的交易成功，以上項目的利潤自然都將屬於融創。
    由於房地産行業的特殊性，只有項目交房入住，才能計演算法人利潤，而大多數房企為期房銷售，從銷售到利潤實現往往存在延遲，因此利潤情況與經營情況很多時候不完全一致。比如曾經一度虧損的融科無錫項目，伴隨著地價房價的大漲，項目浮盈已有25億，而聯合公告中數據顯示此項目虧損6億元。同時，融科在重慶、武漢、長沙幾個強二線城市的多個項目利潤情況始終不錯，即便是大慶、昆明等主要歷史虧損項目，由於土地成本低，而且過去已通過減值準備計提了預期虧損，也已基本實現止損。
    據公開數據分析，2016年上半年，融科已預售未結利金額超過100億，按10%計算，凈利超過10億，半年已經相當於2015年全年利潤的2倍。僅就現有項目，未來三年融科整體將獲得至少40億的法人利潤，這個數字顯然與目前137.88億的價格不甚相合。
    既然融科明顯已經進入了利潤增長通道，眼見著大把利潤的聯想控股為何要此時以白菜價甩賣呢？
    融創十億現金實現收購
    對於企業，除了利潤，還有一個關鍵要素就是現金流，畢竟正是現金流災難讓孫宏斌曾經也付出了失去順馳的代價。融科是否因為現金吃緊，讓聯想控股不得不此時低價脫手呢？
數據顯示，融科今年至9月份已完成簽約額140億，同比增長65%，9月更是半個月實現了15億銷售額，提前完成2016年目標，現在看來全年超過200億不成問題。
    以上一系列數字，讓人很難把融科和現金流困難聯繫起來。同時，聯想控股曾於今年6月1日和8月3日分別發佈公告，宣佈融科智地已發行人民幣25億元的公募債券和人民幣50億元的私募債券，票面利率最高5.5%，最低僅4.68%。
    實際上，融科目前現金非常充裕，可用現金超過120億元，對比137.88億的交易代價，聯想此舉從現金流角度依然解釋不通。反倒是融創在此次交易中僅以約10億現金及承接債務的方式就買到了一家總資産近500億的公司，其間門道一目了然。
    國資態度耐人尋味，聯想股東通函將延遲寄發
    如此看來，孫宏斌又做了一筆不能更划算的買賣，近乎空手套了一家未來能貢獻百億利潤的公司，順道還滿足了愛恨情仇，焉能不快哉乎！
    反觀聯想控股現有的管理層，即便如其在公告中所言，此次出售目的為優化戰略投資業務，一次性整體變現投放在房地産開發業務的資産，但為了拿到少的可憐的現金而放棄一個僅未來三年就至少40億利潤的公司，顯然與其公告中所説的通過此交易提升整體回報及為股東創造更大價值之目的背道而馳。
    聯想在中國是一個旗幟般的企業，但可能很多人並不了解其“國有資産”的身份。直到今天，聯想的第一大股東依然是中國科學院的國有資産管理公司——國科控股。
    儘管成功進行國有企業股份制改造是聯想一向引以為傲之事，甚至在官方介紹中將其作為聯想三十年來的四大成就之一，儘管聯想一向有意無意淡化其與中國科學院的關係，而更願意“驕傲”地獨立行事，但不想“被管”的聯想作為部分國有資産，公允的交易本應該是決不能跨越的底線，如為“賤賣”，代價需要誰來承擔？目前中國科學院尚未對此交易進行評價，其對聯想控股與民營企業之間這筆“雙贏”的國有資産買賣所持的態度，也值得關注。
    9月22日，聯想控股再次發佈公告，稱由於需要額外時間編制若干物業項目之物業評估報告，已向香港聯交所申請將寄發通函的時間由按上市規則規定的10月7日延長至11月1日，而其中原因，並未作解釋。
    據接近融創人士透露，公告後，孫宏斌和朱立南各帶核心團隊互致感謝，然而，慶功宴上沒有國科控股的身影，亦沒有柳傳志的身影。
    曾經的“一級火箭”，上市後立刻被 “分離”
    很多人並不了解融科，甚至直到這筆交易出現才知道原來聯想也一直在做房地産。這並不奇怪，因為礙于房地産行業的名聲，以科技企業自居的聯想一直刻意回避這一點，融科一直以來的“低調行事”也就不足為奇了。
    1994年，聯想在大亞灣做了聯想科技園，這便是融科的前身。到2001年，融科正式成立。作為融科最早開發的項目之一，位於北京中關村的融科資訊中心，在北京是頂尖高科技企業最集中的地方，就在今年8月，谷歌的中國總部剛剛搬入，而蘋果、因特爾、AMD早已在此辦公。這個價值200億的辦公園區，每年僅租金收入就超過8億。隨著住宅房地産的黃金十年，融科進入十幾個城市開發項目，其中涉及住宅、寫字樓和商業，目前總資産在400-500億之間。
    早在2008年，融科就傳出上市已進入正式程式並將於2010年前後正式上市的消息。但是，後來由於聯想控股的整體上市戰略，融科的上市被迫中止。儘管融科從未成為過聯想上市宣傳的主角，但在內部卻是被定位為上市的“一級火箭”，而其確實也承擔了這個角色，上市時融科智地的利潤貢獻在聯想五大戰略投資和財務投資領域的二十多家附屬公司中佔到了總利潤額的25%。2015年6月，聯想控股如願在香港聯交所上市成功。
    然而就在成功上市的四個多月後，聯想控股卻以經營業績差為由對這個“一級火箭”動了一個大手術。2015年11月，從大亞灣時期便開始執掌聯想地産業務的融科智地總裁、聯想四少帥之一陳國棟被免職，當時外界多猜測為朱與陳的個人恩怨，而現在看來，挪開元老陳國棟可能正是今日交易之準備。其後，聯想沒有選擇大換血，而是任命常務副總裁鄭志剛出任新總裁，帶領大家解困，柳傳志還親自站臺打雞血，希望融科三年內成為控股的支柱。
    2016年，市場大好，加之此前的佈局儲備，融科住宅業務表現了強烈的增長，連虧損項目都大幅盈利，財務狀況穩中有升。同時，新融科戰略方向更加清晰，抓住住宅市場的短期結構化機會去庫存，將新增資源大力投入到為企業客戶服務的産業園業務中去，背靠中科院和聯想的産業背景與企業資源，以及十幾年的産業地産經驗積累，開始走高回報、高估值的科技産業地産道路。今年融科在此領域動作頗多，針對自身資源優勢區域和國家戰略導向，聚焦京津冀和中部兩大區域，在北京、天津兩地有多個産業項目在推進，同時在武漢的融科智谷不但作為武漢市唯一的産業園項目入選2016年湖北省級重點建設項目，同時還獲批武漢市首個“創新生態谷”。
    然而隨著9•18的一聲雷，一切都戛然而止。依靠地産成功上市的聯想控股，剛過一年便迫不及待地“去地産化”，如果説聯想是為了趕著這一波地産形勢高位出貨，顯然不應該以現在這個137.88億的交易價格出手。
    值得一提的是，此前據媒體報道，鋻於智谷過去五年中在産業園建設、招商和運營中的成果，武漢市洪山區政府已與融科達成一致，一個規劃佔地面積2.2平方公里的集産業開發與配套建設于一體的大型綜合項目將由融科投資建設，體量超百萬平方米。而聯合公告顯示，出售事項結束後，宣稱戰略退出房地産的聯想控股仍持有的恰恰正是武漢智谷投資有限公司60%股權，僅將40%轉讓給融創，這是否意味著要回到大家所熟知的“産業為名，住宅為實”的套路上去，“去地産化”的聯想控股為何要控股該公司，和融創又將如何“配合”，可以拭目以待。

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