（原標題：瑞安房地産再一次“失約” 頻售商業項目、延遲上市）

核心提示：2015年年初，瑞安房地産主席羅康瑞曾表示，力保旗下中國新天地2015年下半年IPO。但截至目前，中國新天地赴港上市仍未有具體時間表。

瑞安房地産（以下簡稱“瑞安”）再一次“失約”了。

2015年年初，瑞安房地産主席羅康瑞曾表示，力保旗下中國新天地2015年下半年IPO。但截至目前，中國新天地赴港上市仍未有具體時間表。

2016年3月16日，在瑞安2015年度業績發佈會上，瑞安表示，鋻於公司目前的主要任務是出售成熟的商業資産來獲得高額回報，最大化地實現析産價值，認為現階段安排中國新天地上市並非充分反映其資産價值的最佳方式，因此決定短期內不會進行中國新天地的上市計劃。

2012年起，瑞安便透過一系列資産重組及人事調動，積極籌備中國新天地赴港上市，據悉，分拆出來的中國新天地將負責商業地産的運營和管理，形成以物業租金收入為主的盈利模式。

若此舉成行，瑞安集團旗下上市公司將演變成瑞安房地産、瑞安建業和中國新天地三家。而由於三家公司在主營業務上多有交叉，為避免瑞房和新天地“同業競爭”，羅康瑞解釋，瑞房與新天地分工清晰，前者負責項目開發，後者則投資營運商用物業。

然而，中國新天地上市計劃一再遲緩，打亂了羅康瑞此前的戰略佈局。

尋求上市不是首要任務

“沒有幾百億不會考慮上市，這是我們的期望，2015年下半年會是一個比較合適的時機。”在接受媒體採訪時，時任中國新天地有限公司（以下簡稱“中國新天地”）行政總裁黃勤道如是回復。戲劇性的是，直至今年3月，中國新天地上市仍處擱淺狀態，而黃勤道已于2016年1月正式離職。

這位曾經被視為中國新天地分拆上市的重要人物，最終還是未能實現功成身退。重擔落在了羅康瑞及其團隊身上。“瑞安力求儘快改善業績數據，對二、三線城市不理想的項目，瑞安果斷剝離，對旗艦項目上海新天地，還在繼續增加投入，力保中國新天地2015年下半年IPO。”對於中國新天地上市，羅康瑞躊躇滿志。

中國新天地是瑞安房地産旗下全資附屬公司。其分拆上市計劃最早可追溯到2012年5月，彼時該公司已向香港聯交所提交上市申請。當時披露的首批確定注入項目，包括上海新天地、企業天地、虹橋天地、武漢天地、重慶天地等商業物業，預計涉及資産總額680億元。

2013年瑞安改革，於是，把旗下物業資産打包上市的計劃再次被搬上臺面。這一年，瑞房把旗下企業天地、虹橋天地等優質商辦物業資産進行單獨拆分，成立子公司—中國新天地。也是這一年，瑞安引入全球投資資産管理公司Brookfield為中國新天地的戰略投資者，以改善集團的財務狀況併為新天地提供發展資金。至此，中國新天地開始獨立營運，專注于非住宅地産的運作和管理，以期獲得合理估值後上市。

看似大刀闊斧，但在瑞安內部，中國新天地上市計劃屢屢被談起，卻均以“暫緩”收場。

2015年末，瑞安房地産動作頻頻，12月10日，企業以57億元出售其上海企業天地第一期及第三期予萬科、李錦記聯合體。12月16日瑞安又透露“集團將於2016年1月1日起，瑞安房地産將和中國新天地的總部職能進行整合”；17日，瑞安以約36.48億元（43.63億港元）回購太平橋116項目的全部股權。

2016年3月，在出售上海核心資産企業天地後，有媒體報道，瑞安房地産將以18億元的價格把佛山嶺南天地4號地塊賣予碧桂園。3月3日，瑞安房地産向澎湃新聞表示還沒有正式簽約，但是並未否認這則消息。

瑞安對旗下商業地産項目向來惜售，2013、2014年的幾次出售都是整體性退出，售出的項目並非表現最好的核心資源，出售項目補充現金流的用意較為明顯。而2015年末至2016年初期間出售資産，多為優質資産。這一列動作背後，再次引發業界對新天地分拆上市的猜想。

不過，在回復時代週報記者的採訪中，瑞安表示，因現時股本市場未能反映物業資産的全部價值，相對而言出售成熟的商業物業，最大化實現資産價值是我們目前的首要任務，而非尋求上市。“2015年公司已成功釋放並變現了上海企業天地1號、2號、3號的市場價值，相較于其賬面值亦獲得了溢價，同時也加快了資産週轉速度，為公司創造更好的條件把握增長機遇。未來我們會繼續貫徹執行靈活的策略以實現商業物業的價值。”

上海易居智庫研究總監嚴躍進告訴時代週報記者：“瑞安房地産之所以賣項目，其意圖就是剝離瑞安一些變現能力差的資産，並相應注入到新天地項目上去，能夠帶來上市後估值的提升。”