作為國民經濟支柱産業，過去20多年來，房地産行業在我國經濟增長中可謂功不可沒。北京、上海、深圳等核心一線城市的樓市調控雖有反覆，但統計顯示其商品房均價仍呈波段性上漲，並在2015年四季度開始淩厲上攻，引發今年3月25日上海帶頭祭出“史上最嚴”的限購政策。

　　限購政策，就是通過某些行政性規定，對部分“房價上漲過快”一線城市的購房資格進行限定，其手段主要包括戶籍、繳納社保或個人所得稅年限等。這類限購政策均屬於行政手段，與市場化方向之間存在衝突。

　　筆者常居上海，在樓市沉浮中也算是跌跌撞撞一路走來。自“3·25新政”發佈至今，直接間接獲悉許多故事，聽著聽著自己也開始胡思亂想起來——有分析師認為，從大類資産配置的角度看，一線城市樓市政策收緊對股市有利，理由在於資金可以從樓市流向股票、債券貨幣基金甚至期貨、黃金等金融市場。該人士列舉了2013年3月“新國五條”時的情景作為印證。不過，我並不認同這一觀點。

　　首先，房地産市場的投資投機行為本身也是金融現象，不能將其與股票、債券對立和割裂起來。甚至在某種程度上，房地産的自住需求也包含了金融投資的影子。如果預期房價將下跌，多數人寧願選擇租房而非掏錢去購買。不管是什麼用途，買入房産的最大理由之一就是它可以保值增值。

　　同時，房産購買行為與銀行信貸緊密相關，受到人民銀行貨幣政策的影響直接而巨大。關於這個話題有研究人士指出，近年來的中國樓市屬於“政策刺激市”和“杠桿市”，與貨幣超發未流入實體經濟有關，與2014年以來不斷出臺的房地産刺激政策有關，更與保守估計杠桿成交金額超2000億元的“場內場外配資”有關。

　　既然同為金融現象，那麼樓市與股市之間就絕對不是簡單的蹺蹺板關係。樓市調控對股市的具體影響，不是正相關也不是負相關，而是曲線相關。

　　其次，去年末開始的一線城市樓市瘋漲，很大程度與“避險”需求有關，這一點從相關時點某些高評級企業債收益率向政策性銀行金融債“看齊”，就可得到明確印證。這也表明，很可能是那些因擔心經濟下行或債券違約、企業倒閉而四處尋找出口的資金，不斷涌入債市以及一線城市樓市，才推動了相關“金融品種”價格的上漲。要知道，一線樓市除了是“房子”之外，更是一種低風險的具有金融屬性的投資品。

　　但是，與股票和債券之間存在的“蹺蹺板效應”不同，好地段的房子除了具有避險功能外，還與其上下游諸多産業鏈有關聯，因此樓市投資投機資金的撤離，並不一定意味著股市的上漲或者下跌，它們之間沒有此消彼長的直接關係。

　　值得注意，出於對國內經濟以及外匯市場所體現出來的資本外逃預期等的擔憂，資金不計代價涌入優質樓市。從風險偏好上來説，目前市場仍未展現出對股票等高風險資産的明顯青睞傾向。

　　第三也是最有意思的一點是，此次以上海為首的“3·25新政”，一定程度上與去年股市曇花一現的熔斷機制不謀而合，它最主要的體現是流動性的嚴重缺失。實際上，這一點也讓我多次從半夜的噩夢中驚醒。

　　舉一個極端的例子來説，假如因為某些原因，上海等一線城市的樓市出現崩潰苗頭，部分先知先覺者開始拋售多餘的房産。但有剛需的接盤者卻沒有資格，所以很可能房子挂出去也沒人到府約看。若你每天必須騰出大把時間來接待看房的仲介而非意向購房者時，你的焦慮心理能不加劇嗎？你這時會明白，降價也沒有用。

　　可以簡單測算一下。以上海為例，此次新政將非本市戶籍居民購房繳納個人所得稅或社保的年限，從過去繳2年變為5年。這意味著什麼？很明顯，3年前有財力和購房需求的人，早已買好了房子，當初那批潛在購買人群已不是你的菜！而那些曾經滿足2年資格的“新上海人”，可能是由於資金不到位或是不認同房産的保值增值功能，而一直沒有買房。這群人目前可能已同時喪失了購房資格，或可能依舊認為房價長期會下跌，因此他們也不是你的菜！

　　由於執行嚴格的家庭第三套房禁購，多數上海本地人或者來滬發展超過5年甚至更長的外地（滬籍或非滬籍）人士，目前還沒有買房的僅在少數，這些人不可能替你接盤。來到上海剛好接近5年的人，卻因為沒有資格而無法買房。如果中途有跳槽經歷，現在即使想買房，也會因為社保記錄的中斷或有“補繳”記錄而繼續成為焦慮的觀望者。

　　股市熔斷機制的特點在於，本來已有漲跌停板的股市，再被人為加上一個“無法交易”的紅線。而此次上海等一線城市的限購新政，無異於也是將市場流動性帶入一種很不樂觀的境地。（證券時報）