原標題：專家：五重原因導致香港房價下跌 10年上漲後需要回歸理性

經過十年的上漲，香港房價從今年開始將迎來中長期的蕭條。

2月15日，香港金管局總裁陳德霖公開回應媒體稱，香港經濟面臨挑戰。而對於壞消息連連的香港樓市，陳德霖表示，金管局仍需要時間來判斷香港房地産市場是否進入下行週期。

根據中原地産此前發佈的數據顯示，香港樓市1月的成交量跌到至少25年來新低，房價較去年9月的最高點已跌去近10%，創2013年7月以來新低。除此之外，香港樓市也在2015年第四季度創下了七年來的最高季度跌幅——7.5%。

事實上，自去年下半年以來，香港樓市迎來了房價下探的拐點。多家券商投行機構看空香港樓市，瑞銀發佈2016年投資展望報告指出，香港樓市已接近泡沫邊緣，泡沫程度僅次於倫敦。香港過去歷史數據顯示，一旦樓市出現泡沫，樓價在未來三年將有極大可能會累計下跌30%。

國際評級機構標準普爾昨日發佈的報告稱，2016年將是香港房地産市場困難的一年，預測住宅樓價平均下跌10%至15%，而成交量預計持平或增加5%。

報告指出，香港房價自去年9月至今已明顯回落9.5%。供應增加、利率進入上升週期、本地經濟增長放慢及中國經濟減速等因素是造成香港房地産市場變得艱難的原因。

圖為：1992年—2015年香港房價走勢。（數據：由第一太平戴維斯提供）

第一太平戴維斯香港住宅發展及投資部資深董事周德輝向人民網記者分析稱：“從住宅市場來看，香港樓市整體來看處於供過於求的狀態，房價經過13年的上漲出現了價格泡沫，目前樓市的成交量在逐步的下降；從內地的投資需求看，目前內地的一線城市房價都有很大的漲幅，以前內地投資香港作為避風港的資金會撤出轉投內地一線城市，導致投資需求的下降；另外，一個明顯的信號是港股的下跌，由此傳導房價的下跌。”

周德輝指出，此次香港房價下跌意味著香港樓市進入新一輪的下行週期，從1992年至今，香港樓市經過3次週期調整，平均時間為7年左右，而從2003年至今，香港房價已經連續上漲長達13年。

而易居房地産研究院副院長楊紅旭總結認為香港房價下跌主要基於五重原因：“首先，從資本面來看，港股和樓市的關係比較密切，一般是股市先變化，樓市後變化，而從去年年中開始港股就開始持續下跌，也陸續傳導到香港樓市；第二，從經濟基本面來看，香港的經濟形勢也持續走弱，進出口量同比下跌、零售業疲軟，經濟的下行也使得人們的消費購買力下滑；第三，從貨幣層面看，港幣貶值導致資産價格下跌；第四，從政策來看，去年開始，港府主動調控樓市，除了強化額外印花稅、推出“買家印花稅”來遏制外來需求、投資需求和炒賣需求外，還計劃加大土地供應遏制房價上漲；第五，從房價來看，香港房價已經經歷了長達十年的上漲週期，房價産生了泡沫，需要回歸理性。”

數據來源：易居研究院提供

楊紅旭指出，由於香港樓市需求不足，購買力減退會長期影響香港本土開發商的銷售業績。

標普信用分析師Esther Liu表示，“在市場下達至觸發降級之前，我們評級的大多數香港地産商大致上可抵受銷售下跌三成。”標普強調，只有當香港住宅樓價暴跌逾50%，地産商的評級才會受到影響。

來源：人民網