（原標題：90億平方米樓市高庫存如何解題？）

根據鐘偉的測算，全國的樓市庫存至少是85億-90億元平方米。按照過去3年平均銷售速度計算，需要至少7年時間才能消化。

樓市庫存已經成為懸在中國經濟頭上的一把達摩克裏斯之劍。

根據國家統計局數據，2015年前10月，房地産開發投資同比下降0.5%，為近十年來首次出現同比下降，1-11月降幅擴大至1.3%，且存在進一步下降的趨勢，其對於經濟的貢獻率也再度創歷史新低。

“從歷史經驗來看，在銷售面積回暖半年左右，新開工回暖。”中國指數研究院常務副院長黃瑜介紹。2015年1-6月，商品房銷售面積同比轉正，但截至11月，全國房屋新開工面積仍同比下降14.7%。

房地産投資數據持續萎靡的一個主要原因在於樓市高庫存。也因此中央經濟會議以罕見的大篇幅對房地産庫存進行了論述，並把去庫存寫入了2016年經濟工作的“五大任務”中。

會議亦描繪了去庫存的政策方向，包括加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道；同時還提到勵房地産開發企業降價、取消過時的限制性措施、建立購租並舉的住房制度等方法。

雖然基調是去庫存，但是中央經濟工作會議對於房地産政策的定調，卻非簡單的刺激消費的救市方案，而是針對新型城鎮化背景下，中長期間房地産行業的系統性解決方案。

自1998年住房信貸化開始，中國房地産在17年的高速增長下，已經進入“存量時代”，與此同時，新一輪住房制度改革也悄然開啟。

解構高樓市庫存

去庫存已經成為國家任務，但是有關樓市庫存的全口徑數據，卻依然缺乏。

根據國家統計局數據，截止到11月底，全國商品房待售面積6.9637億平方米，比10月末增加1004萬平方米，處於歷史高位。

根據國家統計局的定義，商品房待售面積，指報告末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建築面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。

上述口徑不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建築、房地産公司自用及週轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

北京中原地産市場分析師張大偉也告訴21世紀經濟報道記者，上述數據並未如期反映當前的庫存的實際狀況。

另根據國家統計局數據，在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米，以2.4的容積率計算，全國整體庫存約為63億平方米。

但這仍未是全口徑的樓市庫存數據。在北師大教授鐘偉看來，除了現房、期房的數據，還有新拿地、閒置未開工等將轉為樓市庫存的數據，另外，此前曾大舉開建的3600萬套保障房以及當前以及未來一段時間將力推的棚戶區改造也將納入統計範圍內。

根據鐘偉的測算，全國的樓市庫存至少是85億-90億元平方米。按照過去3年平均銷售速度計算，需要至少7年時間才能消化。

受庫存壓力的影響，今年以來，房地産投資同比增幅持續放緩和快速下滑。“今年房地産住宅投資同比增幅持續下滑，已快接近2009年2月的歷史最低值。”社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛説，房地産投資下降直接拖累經濟增長，初步測算，今年前三季度，房地産投資對經濟增長的直接貢獻率已降到只有0.04個百分點，創下2000年以來的新低，幾乎要落入負增長貢獻軌道。

在鐘偉看來，去庫存不只是2016年的工作重點，也將是未來5年乃至更長一段時間的工作重心。

“1998年-2014年上半年，房地産行業投資增長比其他行業增長要快，引領著中國經濟增長15年。”鐘偉告訴21世紀經濟報道記者，而反觀2014年到今年二季度，房地産從以前的有引領的正能量作用現在轉為拖後腿了，“未來5年，房地産不給經濟惹麻煩就不錯了”。

住房需求測算

存量時代的房地産規律也悄然生變，“2014年四季度之前，房地産行業都是這樣，銷售變好了，兩三個季度後，開發商就耐不住寂寞開發新土地、新項目，也就是説，銷售好轉不到半年，投資也將好轉”，鐘偉介紹，但是樓市高庫存之下，上述情況已經不存在。

2015年1-6月，商品房銷售面積同比轉正，但截至11月，全國房屋新開工面積仍同比下降14.7%。

消化高達90億平方米的高庫存，是穩投資，促進經濟增長的不二選擇，但高達90億平方米的庫存如何消化，無疑是未來的政策主要著力點。

全聯房地産商會創會會長聶梅生認為，庫存量最大的問題在於消化慢，如此高的庫存量我國以前也曾達到過，但當時在政策刺激之下，很快就消化了，下降到3億平、4億平的水準。

實際上，以“穩定住房消費”為基調的一系列樓市支援政策，在2015年已經次第推出。

縱向比較一下，政策自2008年至2015年已實施五次降息，四次全面降準。五年以上長貸利率降至4.9%的歷史低點，存準率也回落到2010年的寬鬆水準；樓市限制性政策諸如限購、限貸等也次第退出，首付降至3成甚至更低；營業稅免征年限由5年改為2年等。

政策的刺激效果也很明顯，房地産銷售面積增速已經從1至2月的-16.3%，逐步回暖。國家統計局數據顯示，截止到11月底，樓市銷售10.9億平方米。

據中國指數研究院測算，未來五年商品住宅總需求為年均10億平方米左右。

“2015年住宅總需求將超過11億平方米，接近2013年水準。”在黃瑜看來，市場存在透支的可能，我國已經基本達到戶均一套房水準，基本的住房需求已經被滿足，住房需求意願有所降低，因此，政策對於市場的刺激作用較之前趨弱。

這也是2016年去庫存藥方轉變的一大原因，由短期的刺激性政策轉為構建房地産的系統性解決方案，也被市場譽為新一輪住房制度改革開啟。

會議聚焦農民工市民化帶來的有效需求，打通供需通道,消化庫存,穩定房地産市場。

“農民工市民化帶來的租購需求屬於剛需，且符合新型城鎮化發展戰略，1998年的住房制度改革主要是以城鎮戶籍人口的公有住房産權化為主要方向，2014年以來的住房優惠政策，諸如住房公積金、財政補貼、信貸政策等也多聚焦城市人口。”北京榮邦瑞明總經理陳民告訴21世紀經濟報道記者，把居住制度改革延伸到“農民工”這些“新市民”上也是居住制度改革側重公平的一個表現。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，新一輪住房制度改革更側重回歸居住的本源，不管是租賃需求還是農民工由新型城鎮化形成的就業買房或長期租房的預期和需求均屬於真實的住房需求。

會議也提出要打通商品房和租賃房的通道，建立購租並舉的住房制度。這也是中央繼要求打通商品房和保障房的通道後，首度提出打通商品房和租賃市場的通道。

聶梅生表示，這也是住房制度改革的一個方向，由此前的“補人頭”好過“補磚頭”，聶梅生解釋，“補人頭”指的是資金方面的鼓勵政策，“補磚頭”指的是房産。中國的房地産雖基本面存在過剩問題，但依然存在結構性短缺，比如租賃市場、棚改保障房領域等，住房租賃市場是我國住房供應體系的重要組成部分，相比新建，打通與商品房的通道無疑是供給側改革下房地産庫存去化的關鍵著力點。

會議也鼓勵房地産開發企業順應市場規律調整行銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地産業兼併重組，提高産業集中度。在中房協名譽副會長朱中一看來，即是解除房地産開發、經營環節等各類不符合市場的措施，某種程度上供給側結構性改革在行政體制改善層面的具體體現，給房企解壓。

（來源：21世紀經濟報道）