北京住宅銷售額達2208億 創近5年新高

來源:地産中國網 2015-12-01 08:45:00

原標題:北京住宅銷售額創近5年新高改善客群存購房尷尬

在地王頻出的北京城,六環以內正在“全城豪宅化”,但過去拍出一個地王,周邊二手房一夜暴漲20萬元的現象也不再出現。“即使位置相近,但産品差距巨大,對理性的購房者來説,已不期望3萬元/平方米的房子能漲到10萬元/平方米。”亞豪機構市場總監郭毅向《證券日報》記者透露,縱觀今年拍出高價的地塊,實際上周邊二手房房價幾乎都未短時間內暴漲,尤其15年-20年房齡的二手房價格基本沒有提升。

但對新房市場來説,未來入市的多數項目單價、總價均過高,這意味著對想“賣一買一”的普通改善需求來説,可能處在“夾心層”,逐漸面臨無房可買的尷尬境地。

值得注意的是,即使北京城高價地催生周邊板塊房價暴漲的市場現象已經很難再現,但今年以來,在新房市場,商品住宅成交金額和依然創下新高,而且高於6萬元/平方米的住宅佔比正在快速攀升。

郭毅認為,在購房需求的拉動下,加上高地價催升房企惜售心態,年末樓盤漲價現象將再度重現。

住宅銷售額創近5年新高

據亞豪機構統計數據,截止到11月29日,今年1月份-11月份,北京商品住宅的成交金額高達2208.69億元,達到了自2010年以來,近5年同期新高。同時,商品住宅成交均價為26618元/平方米,再創新高。

根據亞豪機構提供給《證券日報》記者的上述數據,2009年以來,今年前11個月的成交套數和面積均僅高於2011年和2014年同期,成交金額和成交均價則是2009年以來同期的最高值。顯然,成交量、價的雙雙上揚,是造成今年前11個月北京商品住宅成交金額創下近5年同期新高的主要原因。

具體來看,據亞豪機構統計數據,今年北京商品住宅市場中成交價格低於6萬元/平方米的普通住宅共成交1264.6億元,佔到總成交金額的57%,位居各産品類型之首,其次是自住型商品房,共成交382.45元,佔總成交金額的比重為17%,別墅和成交價格超過6萬元/平方米的高端住宅的成交金額佔比分別是15%和11%。

值得一提的是,雖然普通住宅依然佔到北京樓市的半壁江山,但與去年同期相比,市場佔比已減少了12個百分點,這12個百點則分別被自住型商品房、別墅及高端住宅所填充。其中高端住宅的成交佔比上升最為明顯,同比增加了6個百分點,其次是自住型商品房,市場佔比同比提升5個百分點,最少的別墅,也同比增加了3個百分點。

郭毅認為,今年樓市成交量的走熱趨向於兩極化,即首套剛需和多次改善。

改善客群存購房尷尬

統計顯示,今年前11個月,北京六環以外普通住宅的套均成交價格為186萬元,而五環以內的自住房的套均價格不過176萬元,相比之下,自住房的優勢更為突出。

而對於改善型客群來説,無論是首次改善,還是多次改善,考慮的無非是地段、面積、價格三方面。今年前11個月,五環內只有120平方米以下的住宅,其成交套均總價低於400萬元,也就是賣掉一套二手房後基本上可以支付一套新房的首付款,但戶型面積低於120平方米,大多是兩居、三居産品,對於改善型客群來説過於跼踀。但是,在配套、交通相對完善的五環以內,戶型面積越大的住宅總價則會越高。

據亞豪機構數據顯示,五環以內單套面積在150平方米-200平方米的住宅,套均總價為875萬元,而單套面積在200平方米以上的住宅,套均總價高達2017萬元。

對此,郭毅分析,北京五環以內的住宅已經呈現出泛高端化的特點,“賣一買一”需求的首改客群在賣掉舊房之後,雖然因為政策放寬,首付比例低至三成之後尚且能夠負擔,但過高的月供卻會壓垮整個家庭,所以首改型客群在新房市場已經很難找到與其地段、面積、價格這三方面需求均匹配的産品,只能選擇地段更遠的新房,或者是品質差但面積大的二手房。

隨著房價與地價鱗次櫛比的上漲,五環以內除了少量自住房以外,豪宅將會一統天下,改善型客群則成為新的“夾心層”,逐步面臨著無房可買的尷尬境地。

事實上,有分析師曾向《證券日報》記者透露,深圳樓市同樣面臨著這樣的局面。在老城區,有一部分原本擁有住房的居民現在收入並不高,即使“賣一買一”依舊難以實現改善住宅的目的。

高價地再難致周邊房價暴漲

事實上,隨著今年高價地和地王頻出,過去周邊板塊二手房業主坐地起價、一夜暴漲的市場現象已經消失。對於周邊開發商來説,由於項目庫存和産品定位不同,也無法再輕易借助高價地來抬升房價,高價地已經難以再度催生周邊板塊房價暴漲。

以東壩板塊為例,保利龍湖首開恒大等標桿房企均在此佈局,在過去一兩年內高價地頻出,現在已經有售價8萬元-10萬元的豪宅銷售。但與保利首開天譽相鄰的10年以內房齡的次新房首開常青藤並未大幅漲價。

首開常青藤現在銷售均價為4萬元/平方米,與年初相比,漲幅約10%,但這個小區是中端産品,即使周邊有賣10萬元/平方米的新盤,一下子猛提價也不現實。”鏈家地産某人士向《證券日報》記者表示,東壩目前交通環境較差,即使頻繁出高價地,也難以拉升現在周邊板塊的房價。

而對於豐臺新晉樓面價7.5萬元/平方米的地王來説,周邊二手房房齡幾乎都超過10年,即使位置相近,但産品差距巨大,漲價相對乏力。以緊鄰這塊新晉地王為例的萬年花城五期為例,拍出地王一個月內,90平方米兩居戶型單套總價漲幅基本在10萬元以下。不過,只要有房源出來,成交週期則縮短很多。

郭毅進一步向《證券日報》記者表示,高價地或地王已經難以大幅拉動周邊10年以上房齡的二手房房價,即使是10年以內次新房有一定漲幅,一樣難以企及豪宅。

實際上,除了二手房,對於高價地周邊的新房來説,漲價動力也並不盡相同。以樓面價拍出3.8萬元/平方米的通州臺湖板塊為例,該樓面價已經超過該區域內樓盤的成交價。據北京市住建委網站顯示,目前正在預售的首開萬科公園裏項目,部分房源成交價為2.6萬元/平方米,有些售完房源價格則接近2.9萬元/平方米。

“在這一板塊內定位為剛需産品的項目,存量較高,其開發商有回籠資金的需求。由於産品邏輯不同,高價地對其影響並不大。”郭毅透露,但對於與高價地項目同品質的高端盤來説,則存有漲價空間,尤其銷售進入尾盤階段的項目,新高價地的項目尚未入市,在窗口期內,漲價空間相對較高。

(來源:證券日報)

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