去庫存中的房企生存術

一位深圳房地産業內人士表示，未來只有實力雄厚的房企才有活下去的機會，中小房企要麼被並購，要麼，只能逃！

房地産行業曾是“香餑餑”，如今卻成了不少公司的“包袱”。

時代萬恒(600241.SH)昨晚的公告顯示，該公司通過股權轉讓，正逐步剝離房地産業務。撤出房地産業，時代萬恒只是其中之一，匹凸匹(600696.SH)、萊茵體育(000558.SZ)、浙江廣廈(600052.SH)等都是逃離房地産的典型代表。

媒體統計顯示，截至目前，在上海聯合産權交易所(下稱“上交所”)和北京産權交易所(下稱“北交所”)的待售房企股權達到34宗，總權益金額超過100億元。

“這是目前樓市的一個基本趨勢。”中原地産首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》記者分析，在經歷了“黃金十年”的高速發展後，全國樓市都火爆、所有産品都熱銷、所有房企都賺錢的時代，已經一去不返。在部分一二線城市回暖的同時，絕大多數三四線城市已呈現絕對過剩的狀態。

一位深圳房地産業內人士向《第一財經日報》記者表示，未來只有資金實力雄厚的房企，或者背靠金融集團的房企才有活下去的機會，中小房企要麼被並購，要麼，只能逃！

賣股求存

匹凸匹原名多倫股份，主營業務曾一度是房地産。今年5月，多倫股份公告稱公司擬更名匹凸匹金融信息服務(上海)股份有限公司，同時公司經營範圍也從房地産相關業務變更為網際網路金融相關業務。這個由“P2P”音譯過來的改名事件在當時也是轟動一時。

房地産行業不景氣成為匹凸匹“逃離”的主要原因。2015年上半年，匹凸匹的業績大幅下滑，實現營業收入-3585元，去年同期為999.9萬元；歸屬於上市公司股東的凈利潤為-2340萬元，同比下降105.3%。

與匹凸匹直接調整業務不同，不少資金面出現問題的中小房企只能選擇拋售股權來解渴。目前，北交所受讓項目為19宗，待售總額46.47億元；上交所受讓項目為15宗，待售總額高達60.34億元。

例如，11月12日，廣東惠州8家房地産公司同時在北交所掛牌，希望出售全部股權，標的總額約為12.59億元，8家房企轉讓方均為中信惠州控股有限公司。

易居智庫研究中心總監嚴躍進認為，房企拋售股權，一方面是無奈之舉，很多房企錯過了黃金十年發展機遇期，導致目前市場擴張乏力，賣股權是為了盤活存量資産；另一方面，通過到股權交易所上市加速資産變現，是目前最穩妥的融資方式。

中小型房企的項目大多是在三四線城市和部分二線城市，去化緩慢，面臨著巨大的資金壓力。而在樓市基本面仍然是以“去庫存”為主旋律的背景下，銀行等金融機構依然會強化資金進入房地産行業的“風險控制”，這就使得一些房企面臨比較大的資金面問題。

廣州一家股份制銀行負責放貸評估的人士告訴《第一財經日報》記者，相比製造業，銀行當然還是喜歡把錢貸給房地産業。因為房地産行業的利潤率雖有所降低，但整體利潤仍比製造業高出不少，而且貸給房地産業，還可以做按揭等上下游的東西，所獲得的收益遠非一般製造業所能企及的。

不過，銀行也很注重風險把控。“一般來説我們現在選擇放貸的項目大多位於一線城市、中心市區，選擇大開發商，中小房企的項目尤其是在三四線的項目基本不會做。”該人士説

另一方面，從去年下半年開始，土地價格的漲幅遠遠超過了房價的漲幅。萬科董秘譚華傑8月曾對記者表示，這意味著如果接下來房價不大漲的話，這些高價拿地的企業將會虧損。他認為這種非常高的地價實際上把行業推到進退維谷的狀態，如果不買地，未來就會沒有地可以開發；如果買地，可能就會面臨很高的經營風險。

張大偉表示，隨著行業利潤率不斷降低，加上三四線城市的高庫存壓力，未來將有更多中小房企離開房地産行業。

加快轉型

不少中小房企正加快轉型。萊茵置業的半年報顯示，今年上半年公司虧損2592.71萬元，同比盈轉虧，上年同期公司盈利2499.26萬元，下滑幅度達203.74%。不過，萊茵置業已正式更名為萊茵體育，未來將全面轉型，發展體育和清潔能源産業。

類似的還有浙江廣廈，該公司8月發佈的公告表示，長期看，未來房地産行業集中度將進一步提升，中小型房企生存壓力加劇。短期內，受高庫存、投資性需求減少、落實不動産登記制度及房産稅推出預期等因素影響，去化壓力仍舊較大，行業利潤率可能進一步下滑。

浙江廣廈認為，隨著競爭的加劇，未來房地産行業集中度將進一步提升，中小型房企生存壓力加劇。因此，從盈利能力和未來發展角度考慮，決定在三年內逐步退出房地産行業，進入有發展潛力和增長空間的新領域。

海德股份(000567.SZ)也在謀劃由房地産向貿易的方向發展。財報顯示，該公司今年上半年盈利1427.3萬元，較去年同期增長125.04%。不過該公司扣除非經常性損益後出現虧損，虧損額度為433.8萬元，較去年同期大幅下滑166.38%。海德股份于7月23日發佈公告稱，將平湖耀江24%股權作價8750.46萬元向耀江房産出售，交易完成後，該公司基本退出房地産市場，主營業務將只保留貿易業務。

匹凸匹雖然已經轉型成網際網路金融公司，但今年上半年，新業務並沒有為公司貢獻利潤。該公司在公告中表示，2015年因公司整體轉型網際網路金融事業，目前屬於初期階段，故金融信息服務所佔的比例還相對較低，將逐步完成地産主營業務剝離，擴大金融信息服務所佔營業收入的比例。

進入第三季度，匹凸匹的虧損繼續擴大，前三季度共實現營業收入-6744元，去年同期實現營業收入999.13萬元；實現歸屬於上市公司股東的凈利潤-3641.23萬元，虧損同比擴大，去年同期凈利潤虧損461.11萬元。

並購升溫

在業內人士看來，除了退出，房地産業的並購將持續升溫。張大偉説，在這個過程中，整個房地産行業的集中度將進一步提高，包括萬科、恒大等龍頭房企的規模將進一步擴大。

例如，恒大地産(03333.HK)發佈的數據顯示，恒大前十月已實現銷售1545.3億元，同比增44%，較2014年全年增17.5%，完成年初制定的1500億目標103%，該公司還將2015年銷售目標上調至1800億元。

萬科發佈的數據顯示，今年前十月累計實現銷售面積1627.3萬平方米，同比增長11.89%；銷售金額2041.2億元，同比增長19.27%。

根據中國指數研究院的統計數據，從銷售業績分佈來看，銷售額超過百億的房企分化明顯，綠地、萬科等7家千億級企業銷售規模繼續擴大，而12家企業的銷售規模在300億元至1000億元的企業，與千億級企業之間拉開了較大的銷售差距，100億~300億元的企業則多達61家，競爭異常激烈。

該院認為，房地産行業整合和企業轉型趨勢正在加強，未來房地産並購市場將持續升溫，行業集中度將不斷提高，樓市的調整導致更多中小房企退出房地産行業或被收購，房地産行業呈現規模化聚集與並購頻發的局面。

中國指數研究院日前發佈的一份統計發現，2015年前三季度房地産行業完成並購案例176起，涉及金額1600億元。與去年同期相比，數量和金額均明顯增多。

鏖戰一二線

告別黃金十年後，目前房地産開發投資增速也在不斷走低。

國家統計局的數據顯示，2015年1~10月份，全國房地産開發投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1~9月份回落0.6個百分點。自去年1月份以來，房地産開發投資增速已經連續22個月下滑，目前已經連續8個月徘徊在個位數。這其中，正是因為三四線城市面臨著高庫存壓力，牽制了房企拿地和投資數據。

未來對開發商來説，可選擇進入的城市和空間已經越來越少。當大型開發商都把資金集中到少數一二線大城市爭奪的時候，地價必然水漲船高，而這也進一步擠壓了中小型房企的發展空間。

“現在一二線核心城市拿地的企業主要就是央企、地方大國企和大的上市公司。”張大偉説。根據中原地産研究部的統計，在今年北京已經成交的44宗住宅用地中，只有10宗土地為民企獨立獲得，分別是恒大、泰禾、陽光城等。而另外的34宗地塊，大部分參與者都是國企和央企。

在張大偉看來，目前像北京這樣的一線城市，土地市場逐漸成為“豪門的遊戲”，不僅外地中小房企進京、進一線城市難度越來越大，實力不足的房企甚至逐漸失去了生存空間。小型房企和原來主營業務不是房地産的企業都將逐漸退出市場。

深圳目前基本已沒有土地可拿，而“三舊改造”(舊城鎮、舊廠房、舊村莊改造)也只有大房企才搞得動。深圳一家規模不大的房地産企業老闆告訴《第一財經日報》記者，這兩年土地價格這麼高，該公司已基本沒有再拿地，未來也將逐漸淡化在房地産行業的投資，轉向網際網路等領域。

 來源：第一財經日報