9月21日的港媒報道指出，截至9月中旬，長實地産（01113.HK）在香港銷售總額已超過250億港元，累計售出逾3100戶，提前完成全年目標，有望突破去年全年成績。

長實地産執行董事趙國雄表示，今年250億港元售樓目標已經達到，現時無意上調全年售樓目標。

長實地産今年在港推出多個全新項目，包括致藍天、峻瀅II及悅目已經清盤，成交單位達2736戶，三個項目合計套現近195億港元。

在忙於套現的同時，長實地産並未有購地的動作及計劃。

重組之後忙套現

8月25日下午，長實地産遞上了長和係資産重組以來的首份中期報告，根據港交所披露，今年上半年公司凈利潤上升22%，至68.9億港元，而在業績報告中展望未來中，李嘉誠似乎顯得對業績並不算特別滿意，他“預期下半年的整體業績將較上半年為佳”，兩地物業市場將維持穩定，只是長遠發展方向將繼續由房屋政策所主導。

不過，從長實地産的半年報告中可以看出，公司似乎開始對市場抱有畏懼心態，在李嘉誠的展望未來一欄中，兩次提到“如無不可預見之重大不利發展”，公司業績可保持平穩，重組後的長實地産發生了什麼，讓公司對可能發生的“黑天鵝事件事件”顯得憂心忡忡呢？

一名原本分析長江實業和和記黃埔的分析員對《第一財經日報》稱，由於公司認為長江和記實業（00001.HK）的分析價值不如長實地産，已經調派他去分析長實地産，自從6月3日長實地産掛牌以來，關於長實地産的分析報告及新聞都絡繹不絕。

豐盛金融資産管理部分析員馮宏遠對本報記者稱，房地産一直都是可以獲得較高估值的産業，過去長江實業旗下的産業範圍極廣，作為大型綜合性企業，長江實業的估值有一定程度的折讓，但在重組以後，將長江實業及和記黃埔有限公司的地産業務合併在一起，可以令公司獲得更好的估值。

不過，恰逢香港股市非常低迷，李嘉誠旗下的地産板塊並沒有獲得市場的認可，9月22日，長實地産的收盤價為58.95港元，與上市價70港元相比，公司股價已經兩個月下跌了25.4%。

儘管長實地産上半年在香港有好幾個大型賣房項目，但上半年公司的物業銷售收益還是同比下跌了18.5%。

不過，在上半年在一個月內賣掉大型樓盤“致藍天”後，長實地産下半年的新賣樓計劃開始啟動，而每一次長實有新樓盤推出，都能造成一股瘋搶潮。

同時長實地産今年所推出的豪宅銷售亦不俗，8月初推出的維港星岸，至今累售逾100戶，套現近26億港元。作為整個紅磡最貴的房子，維港星岸的折後價格在每平方尺1.9萬至3.55萬港元之間，比同區房價貴了30%左右，但看房的買家也異常爆滿。長實地産董事郭子威稱，此次購房熱潮中，涌現了一批內地“土豪”，內地客戶佔到總數超過10%，同時購房客戶中，有30%為投資者。

雖然長實地産今年銷售成績提早達標，但其推盤步伐並未減慢。據悉，長實地産旗下馬頭角君柏以及元朗世宙兩個項目分別主打大單位及上車戶。發展商早前表示，兩盤預售獲批後會隨即推出，其中世宙售樓收益預計可達數十億港元，君柏亦估計有70億至80億港元。

上述兩盤預售未批時，長實地産目前續推紅磡維港星岸，項目本週將加推新品，市值約25億港元，繼續套現。

少拿地

而在高速賣樓套現的同時，長實地産卻鮮有拿地，8月7日，香港特區政府推售位於元朗牛譚尾新譚路的住宅地塊，有港媒報道，現場見到長實地産入標，這塊住宅地塊的佔地面積約9.4萬平方尺（約8736平方米），最高可建築面積為4.5萬平方尺（約4182平方米），市場估價大約2.7億至4億港元。

但這一次入標實際上是今年以來長實第一次出手拿地，且不説成功與否，在近3年以來，長實僅僅成功奪得深水埗海壇街一塊地皮，這與過往長實進取拿地有很大差距。

李嘉誠在今年6月份出席長和股東會後曾經承認，集團近來不論在內地還是香港，買地的活動都相對較少，不過他稱，長實買不到地是因為超出集團預算，直言要計算“麵粉價”及“麵包價”，“如果麵粉貴過麵包，當然不買，要為股東爭取利益”。李嘉誠強調，長實買地需要符合集團預算及商業原則，如果超出預算只能採取觀望態度。

長實地産在剛公佈的半年報中稱，期內公司繼續尋求機會購入具發展潛力的物業及農地，部分物業及農地現在正進行不同階段的規劃設計及作出有關申請。

而長實地産上半年報顯示，公司在香港還有70萬平方米的土地儲備，而內地仍有1380萬平方米，海外也有40萬平方米的土地儲備。

摩根大通近日發佈報告稱，長實地産開始專注于提高回報率，隨著公司中內地的低地價成本，加上在香港近日的土地儲備活動不多，有助於維持香港業務的高毛利率。該行維持長實地産“增持”評級，目標價84港元。

長實地産進入李澤鉅時代？

實際上，細心的市場人士已經發現，長實地産投資風格的轉變，要從李澤鉅正式掌握大權的時候説起。

2012年5月，李嘉誠宣佈李澤鉅將接手旗下長和係的資産，獲得超過40%的長江實業及和記黃埔的股權，以及加拿大能源公司赫斯基35%的股權，7月22日，隨著股權的正式交接，李澤鉅正式掌控李嘉誠的商業王國。

李澤鉅接手長和的商業王國已經超過3年，而嗅覺敏銳的市場人士已經聞到了跟以往不一樣的味道。

馮宏遠對《第一財經日報》稱，長和係的投資風格自從李澤鉅開始主持大局以後，已經發生了明顯的轉變。從分拆電能實業（00006.HK）到長江基建（01038.HK）收購歐洲的一系列資産，李家的投資風格已經變得非常穩健。

馮宏遠稱，李澤鉅在遇到項目的時候，對於回報率計算得非常清楚，一般每年回報率至少8%才會考慮，而且對低風險的項目更有興趣，如果風險相對較高，回報也不穩定，很可能不會考慮。

這一風格最明顯的轉變就是在長實的拿地策略上，翻查過往歷史，在李嘉誠掌權時代，長實地産曾經連續奪地，在2010年至2012年期間，長實先後購入11塊土地，但自從2012年底，長實投得馬鞍山白石地後，長實雖然有多次參與政府賣地投標，以及港鐵及市建局推出的大型項目外，但多數都沒有收穫，顯示其趨於謹慎的風格轉變。

這種投資風格，與李澤鉅沉穩的性格有脫不開的干系，而具有海外留學背景的李澤鉅，對內地市場並不算太感冒。根據長實地産遞交給港交所掛牌的上市材料，公司對中國業務的比重開始減少。2014年，長實地産的營業額及其攤佔合資企業物業銷售有19.2%來自內地，在2013年，這一比重高達50.9%，超過了長實地産在香港的比重，而期內和黃房地産在內地的相關佔比則由過去的65%跌至42.1％。

另一方面，長實在海外也有積極擴充的計劃，根據長實地産上半年的報告，長實地産在海外有40萬平方米的土地儲備，其中主要是在英國、新加坡及巴哈馬群島。最引人注目的，還是公司在英國的項目，其中一個項目臨近英國倫敦的重要商業區金絲雀碼頭，主要建築面積約42萬平方米，預計2024年竣工。曾經有外媒報道，該項目可建3500個住宅單位，投資額約10億英鎊。

而另一英國項目，是位於南康橋郡Fulbourn的一幅佔地約6900平方米的地皮，該幅地皮可以建設不超過110套豪宅。

另一方面，對於內地的資産，李氏父子可能未來還有出售的打算，在長實地産的半年報中指出，集團將繼續在內地及海外適時推動項目發展、銷售及出租。

（來源：第一財經日報）