根據2014年年報報表顯示,SOHO中國的負債率僅為59.7%,該數據遠遠低於行業安全系數70%。其凈負債率則更低,僅為19%,而上市同業平均水準則為87%。

不過張化東認為,儘管已經轉型為持有模式,但是SOHO中國在物業運營方面的路途依舊漫長。“太古地産,新鴻基等這些知名商業地産企業,其持有與運營的 經驗都長達20多年。經歷這麼久的市場錘鍊,這些企業才走到了今天這一規模。所以SOHO中國剛剛轉型不久,在這一領域還是一個新人。”

運營經驗等問題也是為SOHO中國自身悉知。最新的中期報告認為,雖然在本報告期間內,公司新完工的投資物業表現良好,但鋻於投資物業的出租率提升尚待時日,公司的整體租金收入仍然相對較小。

3Q業務盈利貢獻待考

除了由原本的戰略轉型為“持有”,潘石屹已經努力把這個龐大的企業引向“網際網路+”的方向。

今年2月,SOHO中國推出了一站式O2O (Online-to-Offline)共用辦公空間3Q項目。截至今年7月,SOHO中國已開設了5個3Q中心,已經擁有超過3000個座位。在今年年 末之前,潘石屹計劃將3Q 中心的數量增加到11個,擁有超過11000個座位。SOHO中國希望3Q中心成為本集團主要增長驅動力之一。

要求匿名的在港上市房企負責人對本報記者評論説:“SOHO中國的3Q項目創立的背景是在持有物業經驗缺失的背景下,為了尋找新的業務增長點而確立的産品形態。”

3Q中心是一種可以提供辦公桌工位以及小型辦公室整租的商業物業形態。微型企業和一些大企業的項目團隊是目標客戶群體。

孵化器企業AC加速器CEO徐勇對記者評論説:“傳統房地産企業很多都增加共用辦公空間的産品。因為當前的房地産市場已經失去了曾經的高增長,房地産企 業需要尋找新的盈利增長點。此外,從去年下半年至今中國創業熱潮高漲,政府對此的支援力度很大,創業需求的增長直接帶動了對共用辦公空間的需求量。所以很多房地産企業正在提供這種商業地産産品。”

他認為,與其他類型的共用辦公空間相比,房地産企業提供的這種産品具有“硬成本更低,裝修更 方便豪華、基礎設施完善等優勢。”而其劣勢在於,多數房地産企業在開發這種類似産品時更多地是追求規模。而這種共用辦公空間要求更加精細化操作。“房企原 本的思維與商業模式可能會干擾這種産品的研發。比如開發商可能並不很懂創業的細節。”

或許讓潘石屹未曾料想到的是,SOHO中國在北京的望京SOHO(樓盤資料) 和上海的SOHO復興廣場各設一個試點,北京試點接近滿租,而上海試點則只有30%到40%的出租率。

億翰智庫上市房企研究中心主任張化東就此評論説:“由於北京特殊的政治地位和創業氛圍,使得當地的需求方對租金不敏感。而上海聚集了大量的微小私人企業,他們對辦公空間的敏感度要遠高於北方。”

他同時指出,SOHO中國計劃擴大3Q産品的規模,這或許可以為公司帶來業績貢獻。“但是由於其絕對體量較低,依舊很難提供明顯的收益增長。”他説,其無法代替大體量的寫字樓出租。

同策諮詢研究部總監張宏偉則從區域以及産業角度向本報記者表示:“3Q産品的盈利點仍然是租金。從實際意義的角度來看,3Q仍然是整批零租的模式。只不過在客戶體驗過程中加入了網際網路因素,考慮到了比傳統辦公的更加便利性和資源共用。”

他認為,作為試點的北京望京SOHO 在當地有一定知名度,也是SOHO具有代表性的項目。而在上海復興廣場試點是個新項目,市場認知度沒有望京項目那麼高,市場對3Q産品的認知也低於北京。

 來源：中國證券網