保利地産2013年進入江門，2013年10月保利大都會首次開售，短短2個月實現7億元銷售金額，輕鬆摘取江門銷冠，2015年5月28日，保利大都會商品房一期項目中宇花園首批780戶單位交付。

據保利大都會二期項目中匯花園4個施工班組負責人近日向長江商報記者透露，自2014年7月至2015年5月工程完工，保利大都會項目共欠薪逾500萬元人民幣。其中，保利大都會“大包方”，保利旗下子公司廣州富利建安存在涉嫌違規轉包、監管缺位、品質存疑等諸多問題。由欠薪牽扯出的富利建安違規轉包問題早已在華南地區大面積普遍存在，更是其迅速攫金、瘋狂擴張的基本模式之一。

保利江門項目違法層層轉包

在我國，多部法律都明令禁止轉包行為。

《建築法》第二十八條規定：“禁止承包單位將其承包的全部建築工程轉包給他人，禁止承包單位將其承包的全部工程肢解以後以分包的名義分別轉包給他人。”

《合同法》第二百七十二條也規定：“承包人不得將其承包的全部工程轉包給第三人或者將其承包的全部工程以分包的名義分別轉包給第三人。”

同時，《招標投標法》第五十八條中還明確：“中標人將中標項目轉讓給他人的，將中標項目肢解後分別轉讓給他人的，違反本法規定將中標項目的部分主體、關鍵性工作分包給他人的，或者分包人再次分包的，轉讓、分包無效，處轉讓、分包項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款；有違法所得的，並處沒收違法所得；可以責令停業整頓；情節嚴重的，由工商行政管理機關吊銷營業執照。”

從實踐中看，轉包行為有很大的危害性。一些中標人將其承包的中標項目壓價倒手轉讓給他人，從中謀取不正當利益。從工程建設領域來看，中標人轉讓中標項目，形成“層層轉包、層層扒皮”的現象，最後實際用於工程建設的費用大為減少，導致嚴重偷工減料；一些建設工程轉包後由不具備相應資質條件的包工隊承攬，留下嚴重的工程品質隱患，甚至造成重大品質事故。中標人擅自將其承包的中標項目轉包，也違反了合同法律的規定，破壞了合同關係應有的穩定性和嚴肅性。

從合同法律關係上講，轉包行為屬於合同主體變更的行為，中標項目轉包後，中標人由原承包人變更為接受轉包的新的承包人，對合同的履行不再承擔責任。而按照合同法的基本原則，合同一經依法成立，即具有法律約束力，任何一方不得擅自變更合同，這裡的變更包括合同內容的變更和主體的變更等。招標採購合同的訂立是招標人和中標人雙方的行為。招標投標活動中，招標人按照公開、公平公正的原則，經過一系列嚴格程式後，擇優選定中標人與其訂立招標採購合同。中標人將中標項目轉讓給他人，是擅自變更合同主體的行為，違背了招標人的利益，法律對此是不允許的。

既然有三部法律都對轉包行為明令禁止，保利地産和下屬子公司廣州富利建安仍然我行我素，頂風而行自然有著更深的原因。

既是開發商又是總承包商

廣州城建開發工程諮詢監理有限公司專家俞昆曾在研究保利地産的成本管理特點時指出：“保利在2006年IPO之後發展猶如脫韁之馬，營業額三年‘三級跳’至155億元，迅速崛起成為中國房地産企業前三位，各種原因，與保利特有的成本管理體系不無關係。”

俞昆認為，保利成本管理體系中，幾個鮮明的特點中，其一就是“私營承包商”戰略合作挂靠模式，直接對這些“戰略合作私營承包商”競標和發包，使保利“既是開發商又是總承包商”。

為了實現這種發包方式，保利專門成立由保利控股的建築施工企業——廣州富利建築安裝工程有限公司，經過幾年的運作，富利建安已升級到施工總承包一級資質。同時，保利將具有裝修施工二級資質的廣州市佳利裝飾工程有限公司和廣州保利數位科技有限公司納入到富利建安。

此後，源自保利地産的所有建安工程均通過邀請招標方式由富利建安做總包，再對“私營承包商”分包，由中標的“私營承包商”和富利建安簽訂分包合同。精裝修工程基本由佳利裝飾承接，直接對裝修小“私營承包商”發包，智慧化工程由保利數位承接，再直接對小“私營承包商”發包。

事實上，在2008年以後，保利地産在華南地區幾乎所有的地産項目都是如此操作，前文中曾在廣東做工十餘年的湖北籍農民工胡文武和胡耀明，此前均曾在廣州市地産項目保利花都水晶城和中山市地産項目保利國際廣場做過建築工程，總承包方也都是這家富利建安。“欠不欠薪得看富利建安把項目分包給誰，運氣好一點，像在中山做的項目，就會比較順利，運氣不好，碰到了黑心的承包商就會百般刁難，比如廣州的保利水晶城和江門的保利大都會，都有欠薪現象。”胡文武説，“即便實際上是外面其他的企業在做工程，也必須挂上富利建安的名。有一次中天集團拿到了保利的項目，他的員工穿著‘中天集團’的工作服施工，也被項目部叫停。他們不允許出現富利建安之外其他的‘聲音’。”

可通過法律手段追討工資

“實際上，層層轉包、層層扒皮，利益受到損害的就是最底層的農民工。”北京盈科武漢律師事務所吳良濤律師曾受理過不少類似的案件，他在接受長江商報記者採訪時表示，“由於承包方、分包方賴小明等人沒有建築資質，如果打官司，法庭上首先就會認定這個合同無效，但第二，由於雙方存在實際的勞務關係，關於勞動報酬計量方式又不得不依賴於這個合同。”

吳良濤稱：“這個官司要打的話得一分為二地看，底層農民工的欠薪維權較為簡單，向項目方和包工頭追討即可。而包工頭與層層轉包的上級以及項目總包方的維權就較為困難，雙方對於實際工程計量部分有爭議的地方，法院一般會判由第三方具備司法鑒定資質的單位重新進行審計，但審計定額一般會按總包方的單價計算，往往高於承包方層層轉包後的實際市場價格，最後也只有想辦法折中解決。”

實際上，在江門保利大都會中匯花園長達一年的項目實施過程中，保利地産和富利建安的監管缺位是顯而易見的，而由於層層轉包引起的勞務糾紛、欠薪問題在保利地産和富利建安的多個地産項目上亦屢有發生。

“富利建安的攤子太大了，在廣東同時有10多個項目開工開建，哪有那麼多的人力、財力去管理和建設？拆東墻補西墻、層層分包在所難免，而基本每一個項目，富利建安在臨近工期結尾時就會換人，有時是換項目經理，有時連施工員、計量員都一起換了，成了常態。”胡文武認為，這種在整個施工過程中常態化的“拖”字訣大量存在，而收尾時的故意調崗也在無形中延長了結算工作。

廣東志成達律師事務所王加紅律師在了解了案情後對長江商報記者表示：“首先，廣州富利建安及轉包方顯然存在轉包、分包違法行為；其次，富利建安又違反了勞動法，對實際存在勞務關係的農民工沒有社保、工傷保險和加班費等保障；第三，對於雙方爭議較大的內墻空鼓計量部分，富利建安及其轉包方未出具任何發票，缺乏事實依據，需重新計量。通過法律手段，我相信能為農民工討回應得的血汗錢。”

9月1日，中匯花園項目部給邵春良(邵忠華兒子)打電話，希望他能在9月2日到項目部來“簽字拿錢，解決問題”。“我不能去。”邵春良對長江商報記者説，“他們不會按合同總産值足額發放工錢的，簽完字只給我30萬，雙方兩清，那剩下的錢怎麼辦？大幾十萬的農民工工資我上哪兒找錢去發？”

9月2日，長江商報記者再次來到江門保利中匯花園一期項目部，項目經理林慶輝避而不見，另一林姓責任人對長江商報記者表示：“我們所有的行為都是按照雙方之前簽訂的合同執行的。現在是一讓再讓，總不能你説多少錢我就發你多少錢吧？我們現在正在請求政府部門勞動仲裁，由江門市蓬江區棠下鎮勞動所出面，我們將積極配合，解決問題。”

棠下鎮勞動所葉所長對長江商報記者表示：“問題正在想辦法協商解決，勞動所也正在努力做各方的溝通工作。”

這一天，問題仍然沒有得到解決。

雨越下越大，數十名農民工冒著雨站在項目部門口，等待勞動所和項目部給個説法，他們的眉頭擰成一團。在遠處，保利大都會三期中悅花園項目正在有條不紊地開工，馬路邊，售樓部挂出的鮮紅巨幅廣告牌在雨中顯得格外醒目。

這個官司要打的話得一分為二地看，底層農民工的欠薪維權較為簡單，向項目方和包工頭追討即可。而包工頭與層層轉包的上級以及項目總包方的維權就較為困難。

——北京盈科武漢律師事務所吳良濤律師

長江商報消息副總余英向記者坦承：滾動式開發已不適合現在三五十億拿一塊地的情況

□本報記者楊玲玲

交房不久房屋便出現墻壁開裂、漏水，電梯突然下墜等問題，以産品品質著稱的品牌房企保利地産陷信譽危機。

截至目前，保利武漢市場累計儲地待開發量近400萬方，約是企業4年的去化規模(以2014年銷售量計算)，為企業持續大規模的開發模式提供了充足的土地資源。

在8月中旬舉辦的2015博鰲房地産論壇上，保利地産副總經理兼華中華南董事長余英在接受本報長江商報記者專訪時稱，“在當前的拿地模式下，如何在短期內儘快地實現銷售，才是企業競爭的關鍵。”余英認為，過去那種滾動式開發已經不適合現在三五十億拿一塊地，半年付清的情況，在現在高地價的情況下，快週轉才是大房企發展的法寶。