進入5月以來，樓市持續活躍，無論是普通住宅，還是以別墅、公寓為代表的高端市場都表現得可圈可點。政策利好刺激之下，不再觀望的購房人開始涌入售樓處，而開發商也加大了推盤力度，供需兩旺的態勢創造出不錯的行情，提前將紅五月鎖定。但是在市場溫度不斷攀升之時，6月房企推盤卻沒有表現出十足的熱情。未來的樓市能否長紅，這波回暖行情還能持續嗎?

政策刺激下樓市強勢回暖

“樓市在明顯好轉，”採訪過程中，這已成為多數業內人士的共識，而這樣的溫度感知來源於市場實實在在的表現。據記者不完全統計，新盤銷售的持續火熱，推動了4月下半月以來，北京樓市純商品房的成交量連續10周都維持在1600套以上。

根據市住建委統計數據顯示，截至5月26日，北京市純商品房成交套數為4796套(提出保障自住型商品房)，以剛需及改善型商品房領銜，環比上月同期上漲了31%。業內人士認為，隨著此前的“3·30”新政、降準及降息預期落地，利好政策的疊加，在近期刺激購房者短期內加快了入市步伐，帶來樓市成交的全面回升。

值得一提的是，在樓市整體回暖的情況下，改善型需求集中釋放的態勢尤為明顯。“二套首付比例的調低降低客戶入市門檻，降息又減少了客戶的購房成本，”亦莊某項目負責人告訴記者，隨著這波政策的利好，改善型客戶進入新房市場的情況預計還將持續。

同樣，在政策利好驅動之下，多數開發商對後市的信心逐步復蘇，寄望于政策紅利，在5月也暗中加快了推盤的速度。“開發商在5月的推盤更像是在清理過剩的庫存，因此主要還是平價跑量，以防錯過窗口期。”某業內資深人士告訴記者，受制于房企自身的去化壓力，開發商以較為平穩的價格推盤，從而進一步拉動了成交量的反彈，而買賣雙方也在市場中共同營造出了紅五月的氛圍。

部分開發商開始觀望惜售?

儘管樓市的供需兩旺已鎖定“紅五月”，但在6月，房企的推盤積極性卻明顯不如5月。機構數據統計，6月有包括首開保利·熙悅誠郡、福海棠華苑、璽萌公館等20個項目計劃入市，這樣的開盤量刷新了年內月度開盤的新低。

“儘管這段時間，樓市成交套數比之前出現了明顯的回升，但是價格並沒有出現明顯的變化，可以再等等。”一位不願具名的項目負責人對於成本和利潤的壓力，表達出自己的想法。

位於通州某項目的相關負責人也告訴記者，目前在售的項目仍以前期的尾房為主，近期售樓處的來電來訪量有了明顯增加，之前執行的折扣也開始收窄，接下來對於新推出的樓座將會進行調價。

對此，亞豪機構市場總監郭毅認為，市場好轉的前提下，需求上升，未來庫存高的開發商會積極推出新的貨量，去化庫存，同時調整庫存結構;庫存少的開發商會漲價惜售。

還有業內人士表示，目前這個階段，一些開發商或還想觀望一下能否提價，所以暫時“按兵不動”，而新盤供應的縮水，或會對成交量有一定影響，市場走勢還有待觀察。

■ 市場掃描

新房市場 多個項目熱銷

截至5月24日，北京住宅市場已經有24個項目開盤進入市場，創造了月度開盤量的新高;而在本月開盤的項目均出現了不同程度的火爆，開盤售罄且加推的項目不在少數。例如北京城建·琨廷在開盤當日推出153套，現場即賣出130套，去化率達到85.0%;而同一天開盤的華潤西元九里推出60套，在開盤後不久便銷售56套，去化率也高達93.3%，當日隨即加推20多套。

對於樓市日益上升的溫度，購房人的感受則更加迫切。何偉(化名)近期在各個項目打轉時，加劇了要儘快出手的決心。儘管賣掉舊房子之後手中握著將近300萬的積蓄，在選房的時候仍然捉襟見肘。“不是區域不合適，就是戶型不滿意，好不容易選中一個項目，價格又突破了承受力。”何偉告訴記者，看過的項目都在憋著勁漲價，如果再不出手，將來擔心付出的成本更高。

“其中多方面政策的刺激，激發了購房人入市的熱情;另外，多數在售項目的銷售價格到目前尚未出現明顯上漲，對購房人而言也具有一定吸引力。”某業內人士認為這是5月份樓市升溫的主要原因。

事實上，不止是普通住宅市場成交火熱，別墅市場也在5月表現出強勁的勢頭。進入5月第四週，北京別墅市場共有33個別墅項目實現成交，累計成交88套;其中總價1000萬元以上的別墅，更是創造了20套的紀錄。郭毅認為，千萬級別墅成交的衝高，是高端市場升溫的力證，部分高端別墅項目的陸續加推，是導致千萬級別墅衝上新高的重要原因。

二手房市場 成交量價齊漲

綜合多家機構數據預測，5月北京二手房全月網簽量將達到16000套以上，足以顯示市場的熱度。位於豐台區馬家堡東路的鏈家門店業務員告訴記者，近期的工作強度明顯加大了，帶領客戶看房的時間也越來越多，而且在轄區內的一些小區的房子，基本上是“出一套成交一套”，供不應求。

“對賣方來説，營業稅‘五改二’，對於二手房市場是一大利好，使得2-5年的房子成交週期更短，而且價格方面也有了上漲的空間。”該業務員表示，區域內業主的報價已經出現了緩慢上升的勢頭，其中有不少業主是為了賣掉舊房子去改善置業，目前議價空間比起年初已經明顯縮小。

事實上，這並不是單個區域的個案。據我愛我家的報告稱，5月11日降息之後，市場連續兩周累計成交增量10%左右。今年以來，北京二手房成交價整體處於一個緩慢上升的過程，近期二手房均價同比出現顯著增長，目前已超過去年同期的水準。從各城區成交情況看，中心城區成交量大幅上升，而外城區和近郊區成交量與此前基本持平。

業內人士指出，目前中心城區優質房源數量正在日漸減少，高價房逐漸成為庫存房源主體，新掛牌業主的心理價位已經出現一定程度的上調。如果需求量繼續增加，高價房逐漸進入成交，中心城區二手住宅成交均價還將進一步上漲。

■ 6月展望

純新盤佔半城郊顯分化

據亞豪機構統計，6月預計有20個項目入市。記者了解到，入市項目郊區與城區房價分化明顯，城區項目(五環內)僅有5個，郊區項目(五環外)有15個，其中順義、密雲共有7個項目。除了城郊分化外，6月新盤的“生面孔”較多，共有10個純新盤和10個老項目後期平分秋色，由於産品、定價、蓄客不同，也出現了明顯分化。

純新盤 部分項目有意提前開盤

亞豪機構數據顯示，6月共有10個純新盤入市，順義區獨佔4個，其中3個是商住項目，朝陽有2個，10個項目包括了住宅、商住、別墅，其中8個項目位於五環外，僅有大興的首開保利·熙悅誠郡和朝陽的麗都十號，位於五環內的城區。

記者了解到，隨著樓市信貸政策放鬆，市場成交轉暖，開發商的推盤熱情也上升;比如預計在6月入市的新盤中，位於朝陽區的紅廷別墅、位於房山的五礦·銘品、位於懷柔的萬通·熙悅華府，都在4月就放出風聲“預計入市”。

“我們6月6日就要開盤了，最近市場回暖，客戶明顯多了，”位於房山良鄉大學城附近的五礦·銘品項目銷售人員對記者表示，項目為5-8層洋房，最小面積135平方米，報價25500元/平方米，但贈送了約20-30平方米麵積，160平方米的戶型報價為21000元/平方米。

而一些地理位置較好的項目，還出現了因人氣旺有意提前開盤。“蓄客比預期好，可能要提前到6月中旬開了，”位於南四環外、大興區的熙悅誠郡項目銷售人員表示，6月初實樓樣板間就會開放。

熙悅誠郡的售樓處和樣板間5月9日才對外開放，並正式開始蓄客，當時項目相關負責人對記者表示，開盤可能要6月底或7月，報價在42000元/平方米，緊鄰的精裝修項目、4月開盤的中冶德賢公館報價是45000元/平米。“熙悅誠郡最終開盤價或在4萬元/平方米上下，”據熟悉該項目的業內人士介紹。

亞豪機構研究總監郭毅表示，提前開盤的項目是少數，多數新盤、尤其是位於城區的單價高或總價高的項目，如別墅等，仍希望有較長的蓄客期，定價上也模糊不定。

老項目後期 城區、郊區定價策略有別

記者了解到，6月預計入市的10個老項目後期中，很多老項目已久久未有新房源入市，如位於朝陽區的勝古譽園上期入市時間為2012年底，位於豐台區的璽萌公館上期入市也是2012年，位於密雲縣的溪水雅地·尚著上期入市則早在2011年。

此外，隨著樓市轉暖，一批中高端的明星樓盤如位於海澱區的禦園、位於朝陽區的北京奧林匹克花園、位於朝陽區望京的臻園等明星樓盤都預計6月加推，産品都是大戶型，除了北京奧林匹克花園報價45000-50000元/平方米外，臻園、禦園都未定價。

“開盤間隔時間長，價格可比性小，項目在定價上就有更多優勢，”亞豪機構副總經理高姍表示，而從市場接受度來看，這類老項目後期多位於成熟片區，地理位置較好，各種配套也較為完善，並且所在區域多已不是住宅的主力供應區，競爭壓力相對較小，因此市場接受度較高，去化相對較為容易。

不過在老項目後期扎堆入市的密雲、平谷等郊區，開發商仍然維持了謹慎定價，採取了平價出貨的策略。

以華潤開發的密雲橡樹灣為例，目前16000元/平方米的報價和上期持平，業內人士指出，目前北京商品住宅存量當中有將近80%的比例位於郊區，供應量與存量雙高的局面使得郊區項目不得不“低頭”推盤，如密雲縣的溪水雅地·尚著也早在4月就放出風聲“預計入市”，目前報價約15000元/平方米。