主題：2015海外投資新趨勢論壇

時間：4月16日（週四）下午14:00--15:00

地點：北京展覽館7號館大會活動區

主持人：下面我們進行的是2015年海外投資新趨勢論壇，我先介紹一下各位嘉賓：

萊坊北京董事及國際投資部主管楊杏妮

北京房展組委會國際業務總監魏克非

ehouse411中國總經理楊春雪

multi-choice Realty LLC的CEO宋儉

邦拓國際新集團·北京分公司銷售經理葉超

相信大家在春展的現場看到國際展館的面積有擴大，而且從去年以來的數據來看，海外投資置業的趨勢一直在不斷的增強。我們今天的論壇主要是針對大家關注的海外置業過程當中的一些問題來給大家答疑解惑，首先請魏總介紹一下今年參加春展的海外展館的情況。

北京房展組委會國際業務總監魏克非

魏克非：今年的國際展區來自31個國家，140多個參展商，標準展位達到300個，國際展區分兩個，九號、十一號，大家都知道海外置業比較火，所以我們請了相關的研究機構，也有來自美國的開發商和經紀公司，還有澳大利亞，加拿大的，把相關的海外置業的情況跟大家溝通一下。

這次參展來的最多的國家還是澳大利亞，35家，有開發商，經紀公司，代理公司，也有移民公司。第二是美國，將近30家，除了做區域中心的，有紐約，西雅圖，舊金山，洛杉磯，還有邁阿密，亞特蘭大，休斯敦，房價在15萬到17萬美元的別墅。總體的還有歐洲、西班牙、西班牙，你要關注海外置業我們現在所選擇的國家和地區，包括房屋的價值的類型是越來越多的。

主持人：魏總剛才的介紹，我們也通過春展很現實的情況介紹了一下海外置業的熱度，下滿我們請萊坊國際的總介紹一下中國人海外置業的具體數據是什麼樣的？

萊坊北京董事及國際投資部主管楊杏妮

楊杏妮：我説一下英國吧，因為我對英國比較了解，倫敦房産2013年到2014年的變化，差不多增加了三倍左右，很大量的中國投資者到英國置業。作為美國，我真的沒有那個數據，因為房子有很多，通過不同的渠道在那買賣。

主持人：英國的置業上升幅度還是很大的。

楊杏妮：是的。

主持人：剛才魏總説了澳洲的市場上升的幅度特別大，我想請葉總介紹一下澳洲的情況。

邦拓國際新集團·北京分公司銷售經理葉超

葉總：我們99年開始做房産，從2013年到現在，澳大利亞的數據購買的客戶從我們留學到自用的客戶，從投資的客戶已經有很大的增加，相對來講大家去澳大利亞購買一個獨立別墅的價格就是50萬到60萬的澳幣，首付10%，加上一些銀行的政策，一些銀行的條件，會有越來越多的人去投資買賣房産這塊。

魏克非：去年的十一月，專門去澳大利亞、紐西蘭轉了一下，確實在雪梨和墨爾本，現在能見到僅次於中國大陸的塔吊，説明他們在建的新的項目特別多，雪梨的房地産這兩年已經漲的非常厲害了。我認識很多的澳洲的開發商，他們都介紹如果你選擇投資，可能墨爾本的房價相當於雪梨的70%左右，相對投資價值這塊，你可以考慮一下。

第二，我想補充一下，雖然沒有明確的數據支撐是中國的購買力抬高了國外的房價，但是中國人海外購物，包括置業這塊的勢頭非常猛。現在澳大利亞，包括他們的總理阿伯特有一個提議，對於外國投資者在澳大利亞購房可能要增加一筆費用——申請費，如果是購買價值100萬澳幣以下的，要增加5000塊錢，100萬以上的要增加一萬塊錢。再有澳洲的投資回報率，現在我一般建議大家在老牌的，市場比較穩定的資本主義國家投資，基本可以保證投資回報率在6%到6.5%左右。

因為澳大利亞也和英國一樣，也是英式的教育體系，每年吸引的國際留學生非常多，所以留學生的租房的市場也能支撐你的租金。所以這個請大家在投資的過程中考慮一下。

主持人：謝謝魏總的補充，剛才我們聽到不管是澳洲還是英國，過去一年的投資數量是上升幅度很大的，還有一個海外置業的市場，北美市場，有請宋總給我們講一下當地的情況。

 multi-choice Realty LLC的CEO 宋儉

宋儉：昨天我剛接到通知，讓我來參加這個會議，所以沒有做更多的準備，我們是一家在美國佛羅裏達州中部奧蘭多的一家房地産仲介公司，主要做的是為華人進行投資服務和物業管理服務的工作。很多宏觀上的數據我們沒有，但是比較清楚的感覺到這兩年很多的華人慢慢的認識到在北美除了加州、紐約一帶，還有一個比較漂亮的地方就是佛羅裏達，現在越來越多的人開始往佛州進行投資移民，道理很簡單，就是因為是不錯的價值洼地，還是有很多的投資機會。

今天主要是想跟大家分享我們實際給大家提供服務的過程中，作為一個投資者  需要注意的一些問題，這些問題就是經常會出現，大家經常會容易忽略這些問題，首先一個問題，來美國買房的是幹什麼用的，為什麼要買房，這是大部分人都會經常忽略的，都覺得買房子，投資，但是實際上買房子到這裡來，你買了房子到底是投資、自住還是幹嗎用，對於投資來説是非常重要的問題，大家經常買著買著就把這些東西忽略了。很多人來了以後是買投資房，但是在看房的過程中會忽略這一點，不由自主的把這些標準當成自住房買賣，這是很多人會遇到的問題。

因為標準不一樣，所以你在選擇房子的時候也不一樣，作為投資方，只要投資回報好，至於是不是符合你的喜好，外觀是不是好，有沒有游泳池，或者有什麼樣的花園，一層還是二層，作為我們來説都不是特別的重要。主要有兩點，租金的回報非常的穩定，這個房子買了以後會給你非常穩定的租金回報，另外一點是有非常好的升值的預期。只要把握這兩點，可能不是你喜歡的房子，但是作為投資房也是值得你選擇的。

相反有人非常喜歡這種房子，就想在裏面享受，這種房子價格比較高，投資回報率並不好，這是我們工作當中經常遇到的問題。

第二個問題，買房的過程中，大部分人從國內來美國，對價格都不是特別的敏感，我們這裡是兩萬三萬四萬，那裏可能只有四千五千六千一平米，這個區域到底值三千四千還是五千，一點概念都沒有，怎麼能夠避免你不要過高的買賣這個房子，這實際上是你投資是不是成功，非常重要的問題。

我給大家一個建議，如果買新房怎麼能夠避免這個問題，首先要去看一下這個建築商的官方網站，一般來説，官方網站的東西都是公開的，比如説像美國的一些大開發商官方網站，進去以後所有的社區和戶型、價格都在上面，你就知道買這個價格是什麼樣的，這是比較簡單的辦法。

二手房怎麼避免，很簡單，一定要讓你的代理商，買的時候這個社區的房子是前六個月的同樣的戶型的成交記錄是一定要看到，很多人不去要這個資訊，但是這個資訊非常重要，什麼樣的價格才是你這個房子比較公平的價格  ，已經在前幾個月同樣的社區裏面成交的價格，所以你要知道你買的價格是高了還是低了，要看這個數據。

在美國比較成熟的市場，這些都是公開的資訊，你自己都可以查到，你如果自己不願意查，可以讓仲介去查，這是比較重要的問題。

主持人：宋總説的這兩個問題，一個是投資還是自住，是所有人都要認清的問題，還有國內價格的認知和國外價格的認知，都是我們在全球置業當中需要搞清楚的問題。先請你講一下市場的狀況？

宋儉：大家知道美國07年以後次貸危機，泡沫破了，到底部是2010年，目前各個州不一樣，比如説加州地區，目前的價格已經超過了06年、07年巔峰的價格，紐約基本上是跟過去持平的價格。像有一些地區，包括次貸危機當中比較重的災區，鳳凰城，拉斯維加斯都還沒有漲回原來的價格，還有奧蘭多也是一樣。這樣的城市才更具備投資的價值，我們都説機會是跌出來了，風險是漲回來的，目前是別的城市我不是特別清楚的，但是目前的奧蘭多，綜合的價格已經漲到了歷史最高位的大概70%左右，但是當時跌了多少，大部分的房子都是腰斬，50%或者70%，所謂的重災區就是在這個價格上。這兩年已經上漲了30%、40%，但是仍然具備上漲的空間。

整個佛羅裏達在2014年已經超越紐約成為美國第四大居住城市，很多人退休之後首選的城市。

主持人：請楊總補充一下北美市場的情況可以嗎。

ehouse411中國總經理楊春雪

楊春雪：宋總有一點講的特別好，就是買房的目的，雖然現在我們坐在這裡的有澳大利亞、英國、歐洲，還有像宋總這樣的美國的，作為一個到海外投資或者是置業的購房者，目前能夠做到的，全世界我來支配我的資産，這樣的人其實還是少數的。

大多數人都是本著某一種目的選擇特定的國家投資、置業，比如説我的孩子，我想送他去加拿大讀書，因為加拿大公立的學校非常好，我喜歡打高爾夫球，就喜歡找一個氣侯宜人的美麗的地方，我可能會選擇澳大利亞。一定有一個特定的目的，當這個目的形成以後，他就開始了解這個國家。我們是一個平臺，是一個網站，我們的戰略目標是做全球，但是目前我們的資源比較集中在加拿大，加拿大其實主要就是對中國人買房聚集的地方有兩個地方，一個是大多倫多地區，一個是溫哥華。

宏觀的數據來看，今年大家對澳大利亞有一點望而卻步，就是因為推出新的移民政策，要評分了，但是從澳大利亞幾年的數據來看，每年的房産主要是移民帶來的剛性需求，大多倫多地區來説，每年有25到28萬的新移民，像多倫多可以佔到40%，從華人這方面，每年保證三到五萬的移民，就目前的數據來看是非常非常穩定的。

再從房價來看，無論是新房還是二手房，作為加拿大我想給大家舉一個房價的例子，我們昨天才跟加拿大最大的一家開發商交流，他們只做多倫多一個地方，但是可以做到北美的冠軍，他們專門做豪華公寓，如果你喜歡加拿大，在多倫多是安達列湖，距離這個湖15到30米，建了六棟豪華的公寓，大家想一下這個價格，如果是在北京和上海大家想想是什麼價格，但是他們的價格是不到6萬人民幣一平米，這就是目前加拿大的價格。大家會覺得相對還是比較便宜的。

加拿大這幾年的房價都是穩步上升的，當然了，我指的也是比較集中的地區，大多倫多地區，還有溫哥華，其他的地區可能會出現不同程度的波動，這個大概就是我了解的一些數據。

主持人：謝謝楊總，剛才大家其實也帶入了很多今年市場發展趨勢的問題。在過去一年，我們也知道國際形勢，包括楊總提到的澳洲移民政策也有新的變化，請各位幫助我們詳細的介紹一下大家所擅長的區域海外置業的新的趨勢或者有什麼新的政策，新的變化，需要投資者需要注意的。

楊杏妮：因為我們公司不太做移民那塊，所以我就説投資者這塊。近幾個月，美國解決回暖的時候，高科技也越來越搶手，直線的一些一線城市，紐約、舊金山都漲的很高了，所以現在很多的高科技公司已經到了二線城市，三線城市，房子比較便宜的地方。去那邊開公司。因為這樣就導致了很多  人到了二線城市，像舊金山，類似于西雅圖那邊找工作。

所以我們可以看到，現在在美國，這些房子的租金回報率都不錯，在歐洲經濟不是很好，歐元特別低，有一些經濟不太完善，像義大利，西班牙，塞普勒斯，很多人做投資移民，但是因為一些國家已經二十年，三十年，像馬德里是一個不錯的城市，因為是一個經濟中心，所以很多經紀公司去買房子，因為價格很低，所以他們就跟著歐元便宜的時候進入市場，他們也開始不只是買住宅，也買了一些商業地産，因為商業地産現在的租金回報率很不錯。

另外一個區域，我看到的就是柏林，雖然是以前都不太認識，但是最近很多的基金公司，很多IT公司也去那邊置業，開公司。所以現在越來越多的年輕人到柏林去工作，所以也慢慢的帶動了經濟和房子。我覺得這些趨勢可以帶動那些房價，租金回報率也好過一些一線城市。

主持人：通過楊總的介紹，我們知道歐洲市場主要是跟産業的移動相關的，在一線城市，比如説倫敦房價很高的情況下，我們可以選擇往下走，投資回報率更高一些。魏總再講講其他的區域吧。

魏克非：萊坊是房地産機構，沒有做移民，移民現在主要幾個板塊，一個是美國，剛才宋總説的非常好，你海外置業要想明白你買房幹什麼，不要説隔壁鄰居買了一個，你也買一個，買了不知道幹什麼，你要説通過移民，可以通過購置房産轉化身份，拿到綠卡的，應該是歐洲國家，英國是不行的，25%投到房産，75%要投入到政府指定的債權，200萬英鎊的三年辦下來，500萬英鎊的可能一年就辦下來了。

歐洲五國，西班牙、葡萄牙，塞普勒斯，這些國家因為經濟不景氣，國內的失業率比較高，房價一直在下降，政府為了刺激經濟，就推出買房送綠卡，你要是買了，比如説有一個限額，塞普勒斯是30萬歐元，西班牙、葡萄牙是50萬歐元，希臘是25萬歐元，現在來了一個最便宜的是斯洛伐克，18萬歐元，相當於120萬人民幣，我説的都是歐盟的綠卡，大概五年左右，這是通過買房換取身份，同時還有一套房子，如果項目好，也有投資回報率。

你要是不想買房子，有匈牙利的，30萬的國債，直接買30萬的國債，五年沒有利息，到點還你錢，給你一個綠卡，這是要換身份的。如果在美國，你買500萬美元的房子也拿不到身份，因為美國沒有這個規定，你如果拿身份，必須要參加一個全新的項目，要投資，也有風險，這個項目也可能是房地産，也可能是酒店，也可能是醫院，什麼都有，但是核心是創造就業。每一個綠卡的家庭對應十個就業指標，你可以移到美國去，你兩年要雇十個美國人，保證他們的工資，如果到時間了，工作崗位沒有了，不管投入多少錢也拿不到綠卡。

主持人：我們知道過去的一年當中發生了一個影響比較大的事情，就是馬來西亞的馬航的事情，這個事情對當地的影響比較大。現在這個事情怎麼樣？

魏克非：馬航的事情大家比較關注，去年的3月8日馬航出事，我是3月16日去了馬來西亞，我想沒有什麼關係，過幾天就找到了，但是現在也沒有找到，因為馬來西亞的政府對於這種突發事件的處理經驗不足，對於家屬的安撫工作各方面都沒有做的太好，對於馬來西亞房地産的投資影響是比較大的，我去了兩次馬來西亞，看了吉隆坡，冰城、馬六甲，看了很多的項目，現在的外國投資者不光都不買房了，現在都不去遊玩了，我覺得要消除這個影響可能還需要一段時間。雖然是一個突發事件，但是對於海外置業，也是提示我們海外置業很多的風險是潛在的，大家沒有預料到的。

主持人：如果我們還對馬來西亞有興趣的朋友，要謹慎一些。剛才大家都提到了澳洲市場，那麼澳洲市場在過去一年移民政策發生了一些變化，我們想請葉總跟我們仔細的講一下澳洲市場發生的新變化，而且在地域的選擇上，澳洲一些稍微遠一點的二線城市也起來了，請你講一下澳洲市場的情況。

葉總：首先想到澳洲更多的人傾向於雪梨、墨爾本，我們收到的消息，最近在雪梨買公寓，只需要10%的首付，最近一些好的樓盤要求20%的首付，而且必須在當天簽他的合同。2015年之前我們是不會這樣操作的，一般都是10%，半個月左右去簽合同，因為很多投資的客戶，他們的房子很多人購買，我們的市場非常火爆，所以開發商要求我們給更多的資金給他們，更快的把手續辦完，更快的發展他的項目。

還有一個魏總提到的，我們的綠卡申請，首次置業需要去澳大利亞一個海外投資委員會的機構做一個申請，之前我們只要律師提供護照，40天就可以辦下來，現在不可以，現在我們推出了一個一百萬以下的，我們有收5000塊錢澳幣的申請費，一百萬以上的收一萬，所以澳洲政府也在適當的提醒我們，我要提高部分的門檻，海外投資者也可以去做一個這方面的留意。

講到一些二線城市的房地産，我們目前來講，雪梨的房價均價在73到75萬左右，墨爾本是58萬左右，這個比去年來講，租金加上資本應該是17.8%，墨爾本是12.4%，好的地方租金可以去到5%，好的地方可以達到6%，或者7%都有。比起北京的放，租金回報可能只有2%、3%，現在很多人去買的別墅都去到城區20公里，30公里的地方，想要選擇在市中心購買的公寓和別墅是非常非常少的，而且投入是非常非常大的，這也是近兩年看到的澳大利亞房屋的變化。

魏克非：澳大利亞的房子剛才介紹的比較清楚，澳大利亞的移民和房産也是分開的，澳大利亞移民最低是500萬澳幣，重大客戶有1500萬澳貨，兩年前什麼都不需要，但是如果你買房子，純粹的投資，不換身份的，剛才介紹的幾個地方你可以考慮，一個熱門的是雪梨，確實房價也比較高，平均的價格基本上是75萬，墨爾本比雪梨便宜，大概55萬左右，但是還有沒有便宜的，比如説黃金海岸，布裏斯班，甚至還有凱恩斯，大家都知道大堡礁，就在邊上，那的房子比較便宜，還有在西澳的博斯，房價也比較便宜，華人也比較找，你要根據自己的實力去選擇，是休閒移民還是養老，還是孩子上學，想明白了再去選擇。

主持人：相信各位的指導，每個區域的發展的趨勢和投資熱點的變化大家都比較切除了。雖然大家現在海外置業的潮流非常熱，但是中國人在國內買國外的房子，總是有很多不可預知的風險，各位都是這方面的專家，大家都從自己平時的經歷跟購房者做一些風險的提示，你們遇到的問題是什麼？

楊杏妮：如果你買房投資要看好，是不是一個好的市場，前年我們賣了很多倫敦的房子，可是因為有利息的風險，或者一些人根本不可以貸款，所以交房的時候沒有辦法，因為不能貸款，要自己付很多的現金，這個風險是可以控制的，買房之前要做銀行的評估，可不可以貸款，最大的就是這兩個風險。在外國他們非常看重個人所得稅，你一年內沒有付個人所得稅，雖然你很有錢，但是他們都不會給他貸款。

主持人：接下來我們宋總詳細的講一下美國的情況，你遇到的華人購房者應該非常多，他們遇到的問題你怎麼幫助他們解決的？

宋儉：楊總説的已經比較到位了，投資到任何一個地方都是有風險的，目前大家説這個話都比較容易，但是在投資的角度來講，總會有一種希望找到沒有問題的市場，而且會聽信一些仲介或者開發商的保證，有多少的回報，幾年以內有多少的升值，這個我覺得稍微作為一點精明一點的投資人都會想到，這個事情是不可能的。但是怎麼控制這個風險  ，我覺得是兩個方面，一個是價值上的風險，你在什麼點位進入這個市場，我們投資的時候老經常説，在別人貪婪的時候你要恐懼，在別人恐懼的時候你要貪婪，真正做的時候很難做到，抄底的時候都怕自己沒有抄到底，高位的時候又都去追漲，投資還是要講究價值，你在什麼點位進去的很重要。

另外一個問題就是風險控制，尤其是買房産，一個是升值和降的問題，另外一個風險就是在於租金上，你買了一個房子，如果是有一個穩定的租金回報，不管是4%、6%、7%、8%，只要有穩定的作用，是投資非常重要的成功的因素，因為你買了房子每個月往裏添錢，你這個房子一定不會拿很長時間，還要往裏添錢，你就會賣了，前期做的工作，加上佣金、所得稅，你其實賺不到什麼錢。

怎麼樣才可以把這個房子拿的時間比較長，有一個穩定的租金回報，但是一個穩定的租金回報怎麼實現呢，就是在你想投資這個市場之前，首先不是選房子，而是要選一個好的物業管理公司。找一個當地非常優秀的專業的，非常敬業的物業管理是保證你投資有穩定租金收益的非常重要的關鍵。

但是我們現在在賣房的過程中，很多人其實都不這麼想，他們就想當然的認為在北京，在國內有很多房屋仲介，不存在這樣的問題，但是到了美國或者英國，或者其他國家以後，畢竟華人仲介是非常少的，又非常敬業或者甘於做物業管理的公司比較少，大家都知道佣金賺錢，做物業管理是小錢，但是你要找到一些公司他願意提供一條龍的服務，也願意給你非常細心的管這些資訊，這些是投資之前要選擇好的，我們在管理過程中遇到很多投資人就説，買房子之後一兩年就把房子賣了，原因之一就是物業管理公司管理不到位，管理不到位的原因，首先是房子租不出去，第二物業管理費過高，高到一會兒這修一點，那修一點，租金大部分都是進入管理費了，你一算賬，沒有收益。接觸客戶的當中我經常遇到這些問題，這是作為投資的風險要記住的點位，另外就是有一個好的物業管理公司。長期的擁有這個房子才可以享受比較好的升值。

主持人：除了我們買房子的時候要看物業管理，還有一些房子自己買了需要自己找物業公司替你打理的，是這樣嗎？

宋儉：我們遇到的自己管理的沒有，大部分的投資者都不在本地，凡是投資者都是異地投資，也有一些華人當地投資，但是比例都比較小一些。70%、80%的人都是人不在這裡，不管從北美、加拿大還是北京上海來的，他們都會選擇一個房屋仲介的物業管理公司進行出租房的管理、修繕。

主持人：我們的投資者和海外置業者選擇這樣的房産的時候，最好有仲介和物業一條龍服務的，更便捷一些，而且還要考量服務品質。

宋儉：如果説買賣房屋，是比較容易的一件事情，但是後期管理比較難的一件事情，你在買的時候，首先你要想好這個房子我交給誰管理，怎麼管理，買賣後期的方案你都要買房之前選擇好，不能連想都沒有想這個問題，先買一個房子再説，這個就不行了。

主持人：所以我們的海外置業要使自己的錢花的值，還要關注後續的服務問題。楊總幫我們補充一下加拿大的情況。

楊春雪：剛才宋總説的選擇一個非常好的能夠幫忙的經紀公司是非常好的，我們是有官方背景的公司，我們給夠者提供房産的時候壓力也是特別大，我們經常拿國外的公司和國內的經紀公司比較，但是還不完全相同，因為專業度、成熟度，整個體系都是不太一樣的，特別是作為我們沒有在海外置業的購房者來説，選擇一家經紀公司如此重要，是因為你真的不熟悉當地的法律法規，跟國內有很大的差異，同樣我們説購房面積，我們在國內講的是完全的面積，無論是車庫、陽臺，包括公攤都算進去，但是在加拿大就是凈面積，你聽起來這個房子90平米，但是可能實際上已經達到了120平米，如果你買了這個房子有一個陽臺，有相當於一個開發商給你一個大紅包，包括地庫。大家都在説面積，但是完全不同了，各個方面都會涉及到這些，談到稅，首付，澳大利亞10%、20%首付，加拿大是35%的首付，各個國家都是不一樣的，能夠幫助到你，很仔細，很到位的了解這些資訊，幫助你輔助你做決定就是經紀公司。所以我們認為我們的平臺跟很多的經紀公司合作，你想置業一定要和經紀公司合作，通過他們的幫助來選擇你喜歡的房子，而且很多的經紀公司他們都會做一些物業的管理，包括像投資，這些都是一條龍來為客戶服務的，所以這一點擔心大家就不用有了。

説到加拿大，還有小的優勢，目前的格局下面，現在的加幣的匯率破5，100萬的房子，以前600萬人民幣，現在500萬就可以拿下，匯率的影響，包括貸款的利率，加拿大2014年是歷史的最低，二點幾的貸款利率，如果作為65%的貸款，首付35%，利率低也可以省很多錢，買房不是複雜的事情，但是如果你要投資或者本著其他的目標，做什麼事情都要付出，都要去了解，承擔這些，我也是我想跟大家分享的心得。

主持人：匯率的問題是大家特別要注意的，歐元的匯率也是有變化的，所以我們在歐洲置業的時候也要注意。葉總您也做海外置業很長時間了，能不能提示一些典型的風險的問題嗎？

葉總：我主要做澳大利亞，澳大利亞跟中國不一樣，南北半球剛好是分開的，顛倒的，所以很多客戶覺得我要朝南的房子，在中國的生活方式就是朝南的，但是在澳大利亞我需要買朝北的，剛好是相反的。這一點要注意。

還有從客戶的風險的角度有一些點可以提一下，我們很多投資者可能會在乎我們的首付給完之後，我有沒有保障，會擔心我一大筆錢給完之後，因為我們是期房，兩三年以後才交房，我們擔心兩年以後的錢誰來保管，所以澳大利亞來講，我們買房子都會請律師，律師是代表我們客戶的權益，這個律師是有律師的信託賬戶的，我們的錢是要放在律師的信託賬戶裏面的，這個賬戶是由澳大利亞政府監管，房屋給到這邊，我們沒有拿到鑰匙的時候，這個錢開發商一分都拿不到，這就類似于在於淘寶上買一個東西，我們的錢放在支付寶，我們買家沒有收貨不會給錢，這就避免了資金風險的問題，而且我們的很多的房子，我們簽合同的時候，開發商會為了保證自己權益的時候，會把自己合同交房的週期寫的特別長，比如説現在我們預計三個月可以交房的項目，他的合同裏面顯示36個月之內把房子交給你，我的客戶就很惱火，澳大利亞只要是開發商拿到政府的審批，就可以賣，這就是早些年賣的樓花，賣的時候會出所有的合同，澳大利亞的人會比較懶，也不會修改合同的了條款，他們都是按照統一的標準模板出來，從規劃到交房36個月，他不會變動，所以我們很多客戶想簽個同的時候比較詫異，但是實際上我們的錢是開發商向銀行借的，他比我們客戶更著急把房子建好，然後償還銀行的貸款利息，這是客戶問到比較多的問題。

主持人：你剛才説的交房期限的問題，在國內也有，我想問一下在澳大利亞如果延期交房的話，賠償的問題會嗎？

葉總：一般情況下，開發商預計會給我們一個最晚的交房期限，比如説36個月，但是開發商預計的時間是現在的下個月交房，如果有延緩的情況下，只要不超過36個月，我們的客戶是不允許向開發商所求任何的賠償，如果超過了36個月，你可以選擇退出這個合同，還有一部分情況，如果你想繼續持有這個房子，開發商説38個月才可以完成，但是你可以要求每天200塊錢的利息補償給我們，繼續購買這個房子。合同是有雙方約束的，合同就是在把最壞的情況寫出來，讓雙方有一個共識，能夠接受就持續，不能接受也沒有關係。合同裏面有一個冷靜期的事情，我簽了這個合同可以在三天之內，七天之內看到的合同不一樣，我可以選擇不給這個房産，不繳首付，但是可能會有一點點的罰金，就是這樣的。

主持人：海外置業裏面每一個細節可能都有很多的問題都需要注意，最後請魏總做一個總結。

魏克非：海外置業涉及的國家比較多，每個國家的政策不一樣，比如説美國，美國有物業稅，每個州都不一樣，1.5%甚至2%，一百萬美元的房子每年要交兩萬五的美金。還有澳大利亞，外國人不許買二手房，買了政府逼著你退，所以事先一定要跟當地的專業機構，律師溝通。像台灣你不能買土地，新加坡不能買別墅，除非是指定的區域，在聖淘沙可以買，馬來西亞外國投資人買房不能低於100萬馬幣，每個國家都不一樣，我們每個國家都有展商，最好抽時間聊一下，這樣你心裏有一個譜，做一個判斷，家庭投資一定要保證投資資産的安全，謝謝大家。

主持人：謝謝魏總，感謝各位嘉賓，希望大家在論壇的指導下，海外置業的道路更順利，具體的論壇的內容大家可以上地産中國網，上面會有報道，今天的論壇到此結束，謝謝大家！