原標題：中坤地産信託10億欠款“恩怨”樣本

伴隨經濟大環境的下行，地産行業整體面臨壓力，地産公司慣用的高週轉模式，資金流動性問題隨之暴露。2010年前後的大規模融資，不少到現在仍是待解的遺留問題。知名人士黃怒波所控制的中坤長業即是其中樣本之一。

21世紀經濟報道記者了解到，北京中坤長業房地産開發有限公司（下稱“中坤長業”）一筆始於5年前的借款，至今糾紛未解。

該筆貸款為柏怡酒店經營管理（天津）有限公司委託中誠信託貸款給中坤長業公司，規模5億元，彼時合同到期後，中坤長業公司僅歸還利息6300萬元。而後經過上訴，法院最後宣判償還借款本金、支付利息、逾期利息及展期費共計約10.7億元。

21世紀經濟報道記者針對此事徵詢中坤集團，公司一高管表示，他們不想針對具體的事件發表看法，但對於企業經營過程中出現的問題，中坤集團已經調整戰略，在佔有業務版圖半邊天的商業地産領域啟動轉型。

10億欠款累計始末

上述因存在糾紛未能到期償還資金的借款方中坤長業成立於2003年。由北京中坤投資集團有限公司（下稱“中坤集團”）出資70%、北京中坤錦繡房地産開發有限公司出資30%共同組建，中坤集團董事長黃怒波為其實際控制人。

這是一筆跨度比較長的借款，起始於2010年11月18日，中誠信託公司與中坤長業公司簽訂《借款合同》，約定中誠信託公司向中坤長業公司發放信託貸款不超過人民幣5億元。合同到期後，經中誠信託公司多次催要，中坤長業公司僅歸還了利息共計人民幣6300萬元。而後，雙方便走上了訴訟程式。

去年12月31日，最高人民法院進行終審民事裁定書公告，中坤長業包括借款本金、支付利息、逾期利息、展期費等在內的待償還金額累計達10.7億元，比最初借款額翻了一倍有餘。

對此，中誠信託方面回復記者表示：“該信託為單一信託，中誠信託作為受託方，根據信託文件，完全按照委託人的指令執行。”

然而，21世紀經濟報道記者獲得一份編號為“（2014）民二終字第238號”的裁定書顯示，中坤長業並沒詳細展開辯護，主要圍繞管轄地提出了兩項異議。該款項為信託貸款，但中誠信託公司只是信託貸款的受託人，實際貸款方為柏怡酒店經營管理（天津）有限公司。

實際上，上述判決最初在去年4月26日一審判決中已經做出，由北京市高級人民法院（2014）高民初字第1788號民事裁定書公佈。

但中坤長業在一審提交答辯狀期間就法院管轄權提出異議。其認為，合同履行地在實際貸款方所在地，案件應由合同履行地法院受理，並請求將案件移送天津市高級人民法院管轄。

在該異議被北京市高院駁回後，中坤長業又就同一理由向最高人民法院提起上訴。但高院終審以上訴人請求及理由缺乏事實和法律依據為由，維持原判，駁回上訴。

滬上一位房地産領域律師對記者分析：“對於管轄權等類似上訴理由，通常意思是希望借換地審理來延長執行時間，並非回避問題，而是借此給自己爭取時間緩解流動性等資金困難。或有目的未能實現，一定程度上會增加企業的壓力。”

另有一份私募機構提供的盡調報告披露了中坤長業近幾年的財務狀況。

盡調報告披露，截至2013年底，中坤長業總資産59.07億元，總負債39.37億元，資産負債率約66.6%。但其賬面貨幣資金僅0.69億元，年凈利潤0.21億元。

商業地産板塊轉型求解

前述私募機構的盡調顯示，對比其2011年以來的財務數據，中坤長業2012年凈利潤同比下降21%，2013年凈利潤同比下降42%。

但該數據未能得到中坤方面的證實。21世紀經濟報道記者向中坤集團高管進行核實，其表示：“我不知道這組數據的統計基礎是什麼，也並不認可。”

彼時單一信託計劃設立時，配合貸款發放的風控措施包括：中坤集團與中坤錦繡以其持有的中坤長業100%股權提供質押擔保，中坤長業以其持有的大鐘寺項目提供抵押擔保，中坤集團與黃怒波提供不可撤銷的連帶責任保證擔保。

一位接近項目的人士透露：“中坤集團現在面臨的主要是流動性問題，公司內部已經在調整和解決中。”

上述人士提及的調整和解決，在中坤集團中得到證實。

中坤集團一高管表示：“企業經營過程當中會面臨各種問題和情況，宏觀經濟形勢的壓力以及企業經營過程中面對的新情況，只有順應形勢，並且有創新意識積極應對。中坤集團將繼續努力，並廣泛爭取既有及潛在合作夥伴的支援和幫助，爭取儘早完成轉型。”

據介紹，中坤集團的主要業務包括旅遊地産和商業地産兩個方面。“轉型主要在商業地産方面，去年已經啟動並逐步完成。”該名高管稱。

商業地産過剩，謀求轉型出路在業內也似乎已成為共識。據高緯環球研究數據顯示，到2014年底，中國一線城市購物中心平均空置率接近10%；二線城市中，重慶、瀋陽、青島與廈門等城市購物中心空置率高達15%-20%。

對於具體的轉型內容，其沒有詳細説明。但從中坤集團的公開消息中可窺一斑。

去年，中坤集團宣佈將旗下重要商業地産項目北京大鐘寺中坤廣場進行業態調整，將商場變更為寫字樓。

配合改造，中坤集團也為項目進行了新一輪融資，包括中嘉資本為其發行“北京市"大鐘寺中坤廣場"改造基金”，規模8000萬元。另據某國有銀行對公業務人士稱，中坤集團在項目上亦能得到銀行資金的足夠支援。（來源：21世紀經濟報道）